北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

現在情況：朝陽老破小56平，前幾年350萬買的，貸款170萬，現在跌到不到300萬了，裝修還花了10萬。

買房需求：孩子在朝陽渣小四年級，希望小升初升入好學校。預算方面可以再增加100萬，看情況而定，只是不想再買老破小，希望是次新的商品房兩居室，保值好的。至于地點沒明確要求，只要是地鐵沿線就可以，盡量離地鐵近一些。

Ps：其實我們也有租房的想法，把現在這套房租出去，然后添點錢租一套還不錯的。只是這種情況不可能長久，租來的房子也估計沒有裝修好的。

Ps：那我們降低一下地段要求呢？比如換到通州，這就能兼顧了吧？

A：

1、現在房子價值300萬，預算增加100就是400萬。要商品房兩居室，那基本都是80來平的，單價就不能超過5萬。

您這要求偏高了，這價格在朝陽買房沒問題，商品房的選擇也不少。但希望次新+牛校學區+地鐵近+保值好就不好辦了，這種房的價格都不低，沒有單價5萬之內的。所以還是適當調整一下需求吧，要不就是增加預算，否則幾乎買不到各項兼顧的。

2、換租。那首先這學區就不好解決啊，既然孩子已經上學，那怎么換學區啊？而且還希望是好學校，那租房是不太可能解決的。

出租房里也有裝修好的，不少都是業主首次出租，裝修和家具什么的都不錯，價格也貴不了多少。但這種房未必隨時都有，得先選好地段兒然后讓中介給留意等著。

3、換到通州，房子角度肯定是選擇余地大多了。但有一點，學校角度一般都不如朝陽的，至少是大多數都是近郊算好學校，但放到朝陽不如朝陽的頭部校。另外通州和朝陽的學區房不太一樣，朝陽因為多數都是單校劃片，所以能買到單獨對口中學的房子，這種房一般都沒什么溢價。而通州不好辦，基本都帶溢價，那就降低居住的性價比了，保值也不太好說。

這可以先去通州看看，找幾套有代表性的房源比較一下，算算賬再做決定。

僅供參考。

二

Q:

我去年落戶的北京戶口，不是積分落戶，所以在郊區也沒買房子。目前孩子還在老家，準備在小升初之前辦好戶口轉到北京，目前三年級。老家的一套無貸三居室能賣100萬左右，2018年的房買在高點了，要賠不少錢，所以也在糾結是否現在這種行情賣掉！

我老家是個典型的三線城市，房價跌了至少四五年了，近兩年來一直橫盤，我看過成交量和價格曲線都是橫盤，您能分析一下嗎？

如果現在賣掉，我們還有100萬左右現金，再其他的就是實在不合適現在賣掉的股權了，也不方便出手。我工作在海淀北五環，如果預算再貸款300萬，您有建議的學區和小區嗎？

A：

1、學區可不好建議，畢竟您是轉學，而且是外地轉到北京，那誰敢保證能進入不錯的學校啊？

而且您家大寶是三年級，那就是2023年幼升小的，這在北京是最高峰期，人數是最多的一年。那無論是小學轉學，還是小升初轉，面對的都是同一屆，學位都是緊張的，對于派位的轉學生來講很難進入好學校。

所以您先考慮好能否接受這轉學的現狀吧，然后再說房子的問題。如果能接受，那海淀五環外的常規就是清河學區，因為雖然學區不太強，但是學區溢價也相對低，以500萬預算來說算是相對兼顧的。否則如果買上地這種最牛學區，那如果派位不合適，那從溢價角度就損失較大了，不劃算。

2、老家的房子看自己了，我不懂外地的樓市。不過房子是用來住的，在哪里定居就買哪里吧。要不然戶口都到北京了，長期租房也不是事兒吧？

3、其他的沒有建議，您還是先考慮好孩子上學的問題吧。小區好找，500萬預算在清河的選擇挺多的。

僅供參考。

四

Q:

我其實很理解學區房未來的趨勢，因為我們老家已經下跌的差不多了，除了一小直升一中的還明顯貴出1千多，其他學校的溢價應該都差不多跌沒了。

但畢竟我們是在北京啊，孩子又要上學，所以不得不買。也曾經打算過等小升初再買，這樣錯過谷底期，但聽說政策不友好，所以很無奈。我們就想找個好學區被低估的房子，沒溢價的，兼顧自住和保值。

Ps：我們當然問過了，昨晚上問了好幾個中介呢，德勝和月壇的都有，但都含含糊糊沒準話。

Ps：如果花點錢呢，您能幫著找找嗎？找人也行。

A：

1、對啊，我昨天說的不就是這意思嗎？如果現在買學區房，那就盡量買相對溢價低的，現在是有可能找到這種房源的，一旦找到就相當于撿漏兒，自然是自住和保值兼顧了。多看房+多算賬，或許能撿漏兒。

2、沃天，您是奔著頂級學區去的啊？那這夠嗆了，熱度越高的學區越難撿漏兒，業主不傻，買房的里邊懂行的更多，很難說把機會留給您。

一般來說都是普通學區才相對機會多點兒，但也不敢保證，都得是自己碰運氣。

3、這不是花錢的事兒，而是只能碰運氣。再者您出多少錢啊？多了您不合適，少了人家中介憑什么管啊？

舉例說明吧，德勝現在的學區溢價比例至少30%以上，假定一套房600萬，正常的話其中200萬都是溢價。那假定中介找到一套500萬的，溢價低了一半，請問您愿意給多少紅包？給三五萬的人家看不上，扭臉就找出更多錢的去了。可給幾十萬的話您肯定不愿意，沒占多少便宜。

所以這事兒我幫不上忙，您要不還是自己去找人吧。

僅供參考。