浙江
5月，杭州二手房數據出爐。
據浙報傳媒地產研究院統計，5月杭州市區二手房成交9123套，達到良好以上，接近“優秀線”，環比下降8.5%，但同比上漲17.5%，創近六年同期新高。（我們通常認為，杭州市區二手房月度成交6000套為及格，8000套為良好，10000套為優秀）
不僅是杭州，在428政治局會議再提房地產市場、樓市政策持續寬松以及近期股市上漲帶來的財富效應等因素助推下，一線城市二手房市場也持續回暖。
5月，上海二手房網簽成交28023套，同比增長31%，創近六年同期新高；北京二手房網簽量15229套，同比上漲6.67%，已連續三個月成交量突破1.5萬套；深圳二手住宅過戶5534套，同比上升18.1%。
我們認為2026年的樓市影響因素極為復雜，但就樓市本身仍有幾個觀察窗口：
1、二手房的交易量。如果杭州二手房的交易量能較長時間（至少6個月以上）保持良好以上，甚至優秀，市場就存在企穩的趨勢。
杭州二手房成交量已連續三個月保持在9000套以上，市場有望趨于穩定。
2、杭州全面解除新房限價后誕生的第一批地王項目。特別是被稱為“杭州六大豪宅”的項目（包括萬潮玖序、奧映世紀、棲湖云莊、濱杭傳麒府、望天際和海潮玖序）陸續上市，將迎來杭州樓市豪宅考驗。
4月以來，萬潮玖序、奧映世紀、棲湖云莊相繼領證開盤。這些豪宅項目開始陸續交卷，截至目前，第一批交卷的項目，成績靚麗。
僅從首開數據來看，棲湖云莊首開38套排屋房源，已簽約32套，簽約率約84%；萬潮玖序首開42套房源，已簽約38套，簽約率約90%；奧映世紀首開86套房源，已簽約75套，簽約率約87%。（數據截至6月1日18點）
濱杭傳麒府也在5月迎來首開，望天際還在等待消息。
01
低總價房源是成交絕對主力
改善房源市場份額收縮
2025年上半年，申花、奧體等板塊的改善和高端改善二手次新房成交搶眼，領跑杭州二手房市場，多個樓盤登上杭州二手住宅成交月度榜單前十。
不同于去年同期由改善次新房撐起杭州二手房“小陽春”行情，今年剛需回歸市場，低總價、小戶型的房源占據市場絕對主力。
5月，杭州二手房市場上，總價300萬元以下的房源占比超七成，其中200萬元以下的房源就占了五成以上。
數據來源：杭州我愛我家
熱門板塊的改善次新房成交明顯收縮，剛需主導地位進一步提升。5月，低總價、小戶型房源受到關注，成交主要集中在文教、采荷、湖墅、翠苑、朝暉等板塊的“老破小”房源，以及臨平、閑林、大江東、丁橋等板塊的剛需房源
02
熱點成交小區大多單價低于2萬
有小區單價跌破萬元
在5月杭州二手房成交TOP20榜單中，單價“1字頭”的小區超過一半，甚至有小區單價已跌破萬元。
這些低單價的二手小區，多數位于余杭、臨安、錢塘等區域的非核心板塊，且價格相比幾年前高峰時期下降不少。
例如，青山湖科技城的越秀星匯花園5月二手房成交均價僅7980元/㎡，在2025年萬元左右的成交價基礎上繼續下探，相比2022年高峰1.8萬元/㎡，已經腰斬都不止。
這一類房齡超過10年的近郊板塊次新房是杭州二手房成交的主力，且這類房源價格大多已跌回到了2017年的水平，甚至更低。
03
后續熱度有待觀察
分化將加劇
杭州二手房成交量從3月的9300多套，到4月的9900多套，再到5月的9100多套，連續三個月接近“優秀線”。
多城成交房源及價格分析，二手房成交以絕對剛需（70%以上為總價300萬以內房源，其中50%以上為總價200萬以內房源）為主力購房者。這與商品房的成交結構完全不一致，可見當前商品房和二手房市場完全是兩股跑上車的人群。
各類寬松的樓市政策，一定程度上提振了市場信心，但市場是否會因政策而持續回暖，還有待觀察。
如果后續二手房交易量能較長時間（至少6個月以上）保持良好以上，甚至優秀，市場或將更趨穩定。
但可以確定的是，杭州二手房市場將進一步走向分化，不同區域之間、不同板塊之間、不同房齡之間、板塊內不同房源之間分化都會加劇。
數據來源：浙報傳媒地產研究院、杭州我愛我家、杭州貝殼研究院等。
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