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老破小最后遮羞布被扯!新規(guī)盤(pán)收樓拋售,業(yè)主搶跑離場(chǎng)

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最近,樂(lè)居君在視頻號(hào)刷到番禺廣場(chǎng)的路勁美的雋樾府,居然流入二手市場(chǎng)了?



賣(mài)點(diǎn)也很誘人:新規(guī)戶型、全新未住、按發(fā)票價(jià)出......該項(xiàng)目2023年底才開(kāi)盤(pán),最早于今年5月開(kāi)始交付,也就是說(shuō)業(yè)主收樓僅一個(gè)月,就急著賣(mài)房了。



其實(shí),一交付就賣(mài)房,路勁美的雋樾府并不是個(gè)例。

樂(lè)居君留意到最近荔灣芳村板塊的保利和頌、中海浣花里5月份陸續(xù)交付,業(yè)主也是收樓即放盤(pán)。

更重要的是,以上提到的樓盤(pán)全都是廣州第一批“新規(guī)產(chǎn)品”!廣州二手房市場(chǎng),會(huì)因?yàn)樗鼈兊摹皻⑷搿弊兲靻幔?/p>



相比起只出現(xiàn)在部分中介視頻號(hào)的“獨(dú)家”新規(guī)二手房,荔灣芳村板塊的中海浣花里、保利和頌二手房,已經(jīng)明晃晃在貝殼網(wǎng)掛牌了。

比如中海浣花里,2023年底首次開(kāi)盤(pán),當(dāng)時(shí)首推建面約71-108㎡,參考均價(jià)4.2-5.4萬(wàn)元/㎡,使用率最高接近100%。

現(xiàn)在貝殼網(wǎng)上已經(jīng)掛出來(lái)4套房源,單價(jià)4.2-5.1萬(wàn)元/㎡,看似跟開(kāi)盤(pán)價(jià)差不多,但其實(shí)是因?yàn)榇髴粜瓦€沒(méi)有掛牌,從而拉低平均單價(jià)。



小區(qū)最便宜的一套房源,是建面約71㎡北向兩房,總價(jià)350萬(wàn)元。

改戶型開(kāi)盤(pán)總價(jià)在295-320萬(wàn)元之間,加上兩年多供房的錢(qián),業(yè)主也算是不賺不賠了。

同樣在2023年底開(kāi)盤(pán)的保利和頌,貝殼網(wǎng)上也有一套房源。

小區(qū)開(kāi)盤(pán)主推建面約72-87㎡兩房,整體使用率較高,在100%至113%之間,參考總價(jià)300-360萬(wàn)元。

最低300萬(wàn)元就能上車(chē)高使用率的白鵝潭新規(guī)盤(pán),項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即爆,第二天就只剩下低層和頂層幾套房可選了。

小區(qū)現(xiàn)在掛牌的二手房,是當(dāng)時(shí)賣(mài)爆的建面約86㎡戶型,低樓層掛牌總價(jià)380萬(wàn)元,而該戶型開(kāi)盤(pán)總價(jià)360萬(wàn)元起。

業(yè)主這個(gè)掛牌價(jià),也是很保守了。





除了荔灣,樂(lè)居君還整理了全市部分已流入二手市場(chǎng)的新規(guī)產(chǎn)品。



這些房源大多在2023年底開(kāi)盤(pán),使用率在100%左右,屬于廣州第一批新規(guī)戶型。

它們掛牌的二手房源不多,一般這些業(yè)主收樓即放盤(pán),主要有兩個(gè)原因:

一是投資客搶跑,避免后期壓力;

二是借勢(shì)一手網(wǎng)紅盤(pán)的余溫,縮短成交周期。

至于放盤(pán)價(jià),也沒(méi)有想象中的高。

樂(lè)居君認(rèn)為業(yè)主喊價(jià)保守的原因,大概是因?yàn)椤扒坝袕?qiáng)敵,后有追兵”。

對(duì)于舊規(guī)二手房而言,第一批新規(guī)產(chǎn)品使用率只是提高了不到20%,就是多了幾個(gè)飄窗,關(guān)鍵這些不能打掉的飄窗還特別討嫌。

但舊規(guī)二手房能放下的身段比第一批新規(guī)產(chǎn)品低多了,虧本賣(mài)房是常事,反觀第一批新規(guī)產(chǎn)品買(mǎi)入價(jià)格都不低,自然不可能割肉離場(chǎng)。

對(duì)于后來(lái)居上的超新規(guī)產(chǎn)品而言,第一批新規(guī)產(chǎn)品更加沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力了。

從2023年11月《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》發(fā)布以來(lái),廣州的住宅得房率經(jīng)歷了一場(chǎng)堪比超進(jìn)化的迭代。

從最早的“新規(guī)”(陽(yáng)臺(tái)占比由15%提升至20%、飄窗深度由60cm增加到80cm),到2024年“超新規(guī)”(試點(diǎn)四代宅,陽(yáng)臺(tái)占比25-30%、空中花園占比40%不計(jì)容),再到2025年6月“新規(guī)收緊”(五大標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)打偷面積),短短不到兩年走完了好幾輪。



2024年的超新規(guī)產(chǎn)品,除了在得房率上碾壓第一代新規(guī)產(chǎn)品,價(jià)格也是更親民了。

比如2025年開(kāi)盤(pán)的海珠桂悅東曉,開(kāi)盤(pán)主推建面約84-121㎡產(chǎn)品,參考總價(jià)425萬(wàn)元起,使用率干到130%。

同樣400來(lái)萬(wàn),你會(huì)買(mǎi)它還是白鵝潭的第一批新規(guī)二手房?



二手房業(yè)主真正要害怕的,是2025年那批超新規(guī)產(chǎn)品。

由于新規(guī)已經(jīng)收緊,超新規(guī)產(chǎn)品流入二手市場(chǎng)后,也就成了“絕版二手房”。

從戶型代際差、戶型效率、價(jià)格倒掛三個(gè)維度看,超新規(guī)產(chǎn)品幾乎是“降維打擊”。

但理性看待,產(chǎn)品迭代是必然趨勢(shì),二手房業(yè)主們也無(wú)需如臨大敵。

一方面,新規(guī)已經(jīng)收緊,得房率回歸100-110%,那種140%的超新規(guī)成為歷史,絕版稀缺產(chǎn)品的存量有限;

另一方面,國(guó)企收儲(chǔ)精準(zhǔn)托底小戶型,“穗八條”系列政策打通賣(mài)舊買(mǎi)新鏈條,讓置換通道重新轉(zhuǎn)動(dòng)起來(lái)。

一二手市場(chǎng)本就是一條繩上的螞蚱,新產(chǎn)品的出現(xiàn)刺激購(gòu)房熱情,新房的春天到來(lái),二手房的春天也不會(huì)太遠(yuǎn)。

在新規(guī)收緊+國(guó)企收儲(chǔ)+置換通道打通的政策組合拳下,廣州一二手市場(chǎng)有望重新進(jìn)入平衡。

對(duì)二手房業(yè)主來(lái)說(shuō),與其焦慮產(chǎn)品代差,不如看清市場(chǎng)節(jié)奏,做出更理性的選擇。

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