中房報記者 孟雙奎 通訊員 胡建國 丨沈陽報道

5月25日，沈陽市鐵路機校地塊時隔8年再次出讓，沈陽地鐵置業(yè)最終摘牌成功。

幾乎在消息放出的同時，該地塊2018年土地拍賣的受讓人——遼寧嘉豐萬基置業(yè)有限公司實控人周曉陽向記者表示對本次土地掛牌持有不同意見。

周曉陽聲稱，這塊土地之所以再次出讓，當年的“凈地不凈”是直接原因。

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土地被政府收回，受讓人指8年前“凈地不凈”

鐵路機校地塊位于沈陽市皇姑區(qū)黃金地段，周邊環(huán)繞優(yōu)質(zhì)教育資源。一直吸引著投資者的目光。

周曉陽告訴記者，2018年2月2日，嘉豐萬基在土地拍賣中以21.52億元競得該地塊，成交當日繳納競買保證金1.9億元。

就在雙方將要簽署“土地拍賣成交確認書”時，嘉豐萬基的代表發(fā)現(xiàn)，該確認書中注明，競得人繳齊全部地價款后3個月內(nèi)才能交付土地。

記者在雙方簽訂的沈土交字[2018]1號《鐵路機械學校地塊拍賣成交確認書》中“土地交付條件”一節(jié)看到以下字樣：“地上建筑物拆除完畢，但法律、法規(guī)、規(guī)章禁止拆除、遷移的建筑物、固定設施和樹木除外。宗地范圍內(nèi)涉及的道路和地上、地下需要排遷的構(gòu)筑物、市政管網(wǎng)設備、電力設施、人防工程、電纜光纜、樹木、鐵路、軍用設施及未名事項等，均由競得人自行負責解決并辦理相關手續(xù)、承擔相關費用、負責相關工程的實施。”

該確認書還注明：土地交付時間為“地塊成交后，競得人繳齊全部地價款后3個月內(nèi)交付土地，若遇有國家政策調(diào)整或其他不可抗力因素，交地時間順延。”

而根據(jù)拍賣前的公告，該地塊為凈地出讓。周曉陽表示，當時雖提出異議，并且表示要拒簽成交確認書，但沈陽市土地交易中心給出的答復是，目前該地塊還沒有拆遷完畢，如果嘉豐萬基不簽成交確認書，就會被取消競拍資格，拍賣結(jié)果作廢、沒收拍賣保證金。于是嘉豐萬基無奈簽署了成交確認書，以及之后的國有建設用地使用權(quán)出讓合同。

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法律顧問：訴訟未判決，土地不應入市

其后嘉豐萬基的主要出資方香港萬基以地塊“非凈地”且所出讓土地使用權(quán)未經(jīng)注銷即上市拍賣，后續(xù)拆遷有不能按時完成的風險為由，停止支付后續(xù)的土地價款，并與沈陽市自然資源局協(xié)商，希望能分期支付土地價款余款。

周曉陽表示，沈陽市自然資源局不同意香港萬基的請求。之后嘉豐萬基多次致函沈陽市自然資源局要求按合同規(guī)定解除合同，但沈陽市自然資源局在長達六七年時間中未能作出任何決定。

直至2025年8月12日，沈陽市自然資源局作出《關于解除<國有建設用地使用權(quán)出讓合同>決定書》，宣稱嘉豐萬基違約，1.9億元競買保證金不予返還，并催繳38.14億元違約金。

嘉豐萬基的法律顧問認為，1.9億元是嘉豐萬基支付的競買保證金，2018年3月7日嘉豐萬基與沈陽市自然資源局基于《拍賣成交確認書》簽訂土地出讓合同后，競買保證金已轉(zhuǎn)為土地出讓金，沈陽市自然資源局所謂1.9億元競買保證金不予返還的決定沒有事實和法律依據(jù)。

因?qū)ι蜿柺凶匀毁Y源局作出的決定不服，嘉豐萬基管理人已經(jīng)向沈陽鐵路運輸法院提起行政訴訟，案件現(xiàn)在正在審理中，尚未判決。

“我們認為，在判決之前，雙方簽訂的土地出讓合同未解除，該土地出讓合同處于生效狀態(tài)，因此沈陽市自然資源局將未解除土地出讓合同的該地塊又上市交易屬于違法行為。”這位法律顧問說。

由于土地出讓問題一直未得到解決，嘉豐萬基無法正常運轉(zhuǎn)，負債累累。2023年12月法院受理嘉豐萬基的破產(chǎn)申請，尚未宣告破產(chǎn)清算。周曉陽稱，嘉豐萬基破產(chǎn)管理人并未按通常程序由法院搖號產(chǎn)生，而是由政府部門作為管理人并指定了律師。

“管理人在收到沈陽市自然資源局《關于解除<國有建設用地使用權(quán)出讓合同>決定書》后召開了債權(quán)人會議，全體債權(quán)人一致同意管理人代表債權(quán)人向法院提起訴訟。要求如果土地出讓合同無法繼續(xù)履行，可以解除合同，但需要按合同約定返還1.9億元土地出讓金，在該條件未達成的情況下，我認為沈陽市自然資源局解除土地出讓合同的決定不發(fā)生法律效力。” 周曉陽說。

5月25日，針對嘉豐萬基提出的疑問，記者聯(lián)系沈陽市自然資源局，希望該局提供2018年嘉豐萬基競得鐵路機校地塊后，政府部門完成動遷以及注銷之前土地使用權(quán)的相關證明。

5月27日，沈陽市自然資源局回復記者，稱嘉豐萬基競得該地塊后，一直未繳齊土地出讓價款，已構(gòu)成根本違約。“2025年8月，我局依法作出《關于解除<國有建設用地使用權(quán)出讓合同>決定書》。出讓合同解除后，我局重新出讓該地塊符合法律規(guī)定。”

對于事件的關鍵問題，“2018年鐵路機校地塊出讓時是否為凈地”，該回復沒有提及。

凈地出讓的要求是什么？記者查詢《閑置土地處置辦法》，按照其中規(guī)定，除土地權(quán)利清晰等條件外，供應土地應當具備動工開發(fā)所必需的其他基本條件。

按照沈陽市自然資源局與嘉豐萬基簽訂的地塊成交確認書，該地塊出讓時，并不具備“動工開發(fā)所必須的其他基本條件”。

那么時至今日，再次以“凈地”名義出讓的該地塊，目前是否具備動工條件？記者5月26日聯(lián)系沈陽地鐵集團，希望采訪競得地塊的項目公司，但截至發(fā)稿未獲回復。