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案例導(dǎo)讀

回遷房交易周期長、辦證不確定性大，由此引發(fā)的買賣糾紛十分常見。本案中，買賣雙方早年簽訂回遷房買賣合同，買家支付首付款并實(shí)際入住房屋多年，后續(xù)賣家主張房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)證、合同無法履行，起訴要求解除合同、收回房屋。法院經(jīng)審理作出明確裁判：賣家單方主張解約無事實(shí)及法律依據(jù)，駁回賣家全部訴求，房屋繼續(xù)由買家占有使用。本案對回遷房買賣的合同解除認(rèn)定、交易風(fēng)險判定具有很強(qiáng)的參考意義。

涉案主體

原告（出賣人）：方某、甘某

被告（買受人）：金某

拆遷單位：甲拆遷公司

開發(fā)單位：乙地產(chǎn)公司、丙實(shí)業(yè)公司

案件基本事實(shí)

方某、甘某系拆遷被安置人，通過舊村拆遷安置取得案涉一號回遷房屋的回購資格。2010年，二人與金某簽訂《回遷房買賣合同》，將尚未辦證的一號房屋出售給金某，雙方約定房屋總價款65萬元。付款方式為簽約當(dāng)日支付首付款40萬元，剩余25萬元尾款，待出賣人協(xié)助買受人辦理完畢不動產(chǎn)過戶手續(xù)后結(jié)清。

合同簽訂后，金某依約足額支付首付款40萬元，出賣人收款后出具收款憑證，交易真實(shí)發(fā)生。2015年起，金某實(shí)際入駐一號房屋并持續(xù)居住使用至今。

后續(xù)因案涉房屋整體樓棟未完成初始產(chǎn)權(quán)登記，房屋產(chǎn)權(quán)狀態(tài)處于不確定狀態(tài)，暫時無法辦理分戶產(chǎn)權(quán)及過戶手續(xù)。雙方因此產(chǎn)生糾紛，金某曾起訴要求確認(rèn)雙方房屋買賣合同有效、要求賣家交付房屋配套卡證，經(jīng)法院審理，因房屋產(chǎn)權(quán)尚不明確，判決駁回了金某的訴訟請求。

在前訴判決生效后，出賣人方某、甘某另行提起本案訴訟，主張案涉房屋無法過戶、合同目的無法實(shí)現(xiàn)，認(rèn)為雙方買賣合同已實(shí)際解除。同時，二人主張?jiān)蚪鹉惩诉€20萬元款項(xiàng)，以此佐證合同解除事實(shí)，要求法院判令解除購房合同、責(zé)令金某騰退案涉房屋。

針對原告訴求，買受人金某明確抗辯：雙方從未達(dá)成任何解除合同的合意，不存在合同解除的事實(shí)；原告系因房屋房價上漲惡意違約、試圖收回房屋，違背誠實(shí)信用原則；己方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行合同，已收到的20萬元可予以返還，剩余尾款可隨時結(jié)清，不同意騰退房屋。

雙方核心爭議焦點(diǎn)

原告（賣家）核心主張：案涉房屋經(jīng)生效判決確認(rèn)暫時無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，符合法定解除條件；且己方已退還部分購房款，雙方合同已實(shí)際解除，買家應(yīng)當(dāng)騰退房屋。

被告（買家）核心抗辯：房屋暫時無法辦證屬于暫時性狀態(tài)，并非永久無法履行；雙方無任何書面或口頭的解約合意，退款行為不代表合同解除；原告因房價上漲惡意解約，違背誠信原則，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。

法院核心裁判觀點(diǎn)

1、暫無產(chǎn)權(quán)不構(gòu)成法定、約定的合同解除事由

此前生效判決僅因案涉樓棟未完成整體大產(chǎn)權(quán)登記，認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)狀態(tài)不確定，未支持確認(rèn)合同有效的訴求，但并未認(rèn)定合同無效，亦未認(rèn)定合同永久無法履行。房屋辦證障礙屬于暫時性、程序性問題，并非客觀、永久的履行不能，不符合《民法典》規(guī)定的法定解除條件。

2、退款行為不能等同于合同解除

原告僅以退還部分購房款為由主張合同解除，但未舉證證明雙方就解除合同、終止交易達(dá)成一致合意。被告收取款項(xiàng)后，始終主張繼續(xù)履行合同、不同意解約，且明確同意返還已收款項(xiàng)、結(jié)清剩余尾款，故單方退款行為不產(chǎn)生合同解除的法律效力。

3、出賣人單方解約訴求缺乏事實(shí)與法律依據(jù)

回遷房交易本身具備“先交房、后辦證”的行業(yè)特征，買受人已依約支付首付款、長期合法占有使用房屋，已經(jīng)履行主要合同義務(wù)。在無明確解約合意、無法定解除事由的情況下，出賣人單方主張解除合同、收回房屋，依法不應(yīng)支持。

最終判決結(jié)果

駁回原告方某、甘某的全部訴訟請求，雙方《回遷房買賣合同》不予解除，金某無需騰退案涉一號房屋。

專業(yè)普法解讀

1、回遷房暫時無法辦證，不支持單方解約

回遷房因政策、開發(fā)商手續(xù)問題，普遍存在辦證滯后的情況。只要不是永久、客觀無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶，僅為暫時性手續(xù)障礙，出賣方無權(quán)以此為由單方解除買賣合同、收回房屋。

2、合同解除必須有明確合意或法定事由

民事合同的解除僅有兩種合法途徑：一是雙方協(xié)商一致合意解除；二是滿足法律規(guī)定的法定解除情形。單方退款、單方主張合同無法履行，均不能產(chǎn)生合同解除的法律效果。

3、房價上漲后惡意毀約不受法律保護(hù)

司法裁判始終恪守誠實(shí)信用原則。房屋交易完成交付、買受人長期居住履約后，出賣人因房價上漲反悔、惡意起訴解約騰房的行為，法院不予支持，堅(jiān)決維護(hù)穩(wěn)定的不動產(chǎn)交易秩序。

4、前后訴裁判并不沖突

前訴駁回“確認(rèn)合同有效”的訴求，是基于房屋產(chǎn)權(quán)暫時不確定的客觀狀態(tài)，屬于程序性處理，并非否定交易本身。后續(xù)房屋具備辦證條件時，買受人仍可另行主張權(quán)利、要求繼續(xù)履行過戶義務(wù)。

案例總結(jié)

回遷房買賣交易中，交易雙方均應(yīng)恪守契約精神，尊重既定交易事實(shí)。暫時性的辦證障礙不能成為出賣人反悔解約、收回房屋的理由，在買受人已履約付款、長期合法占有房屋的前提下，單方解約、騰房的訴求無法得到司法支持。購房者遇到賣家惡意毀約、借辦證問題惡意解約的情形，可依法應(yīng)訴維權(quán)，守住自身合法房屋權(quán)益。