發(fā)布機(jī)構(gòu)：國(guó)樽律師事務(wù)所希臘辦公室

結(jié)案時(shí)間：2025 年 6 月 11 日

核心成果：全程零訴訟，委托人無需出境，6 個(gè)月完成希臘雅典房產(chǎn)捐贈(zèng)全流程過戶

本案例由國(guó)樽律師事務(wù)所希臘辦公室與北京總部涉外不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)團(tuán)隊(duì)聯(lián)合辦理，嚴(yán)格遵循中希兩國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法律及《維也納領(lǐng)事關(guān)系公約》相關(guān)規(guī)定，依托國(guó)樽覆蓋歐洲的本土法律服務(wù)網(wǎng)絡(luò)與雙法域執(zhí)業(yè)資質(zhì)，為中國(guó)委托人提供了全鏈條、一站式的跨境不動(dòng)產(chǎn)處置解決方案。本案已入選國(guó)樽 2025 年度涉外不動(dòng)產(chǎn)非訴典型案例庫，其 "總部統(tǒng)籌 + 本地落地 + 全流程材料管控" 的辦案模式被廣泛應(yīng)用于南歐跨境不動(dòng)產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)變更領(lǐng)域。

一、案件背景與委托經(jīng)過

中國(guó)公民劉先生長(zhǎng)期在國(guó)內(nèi)居住，名下?lián)碛幸惶孜挥谙ＥD雅典舊法利羅核心區(qū)域的自有住宅。出于家庭財(cái)產(chǎn)安排需要，劉先生擬將該房產(chǎn)通過無償贈(zèng)與方式過戶至其直系親屬名下。

由于該事項(xiàng)涉及跨境委托授權(quán)、希臘不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與合規(guī)審核、稅務(wù)申報(bào)繳納、產(chǎn)權(quán)變更登記等多個(gè)復(fù)雜環(huán)節(jié)，且劉先生因工作原因無法親自赴希臘辦理相關(guān)手續(xù)。在咨詢多家律所后，劉先生最終選擇委托國(guó)樽律師事務(wù)所提供全流程專項(xiàng)法律服務(wù)，并于 2024 年 11 月 27 日通過北京總部對(duì)接至希臘辦公室。

鑒于案件涉及中希雙方法律適用、跨境文件效力認(rèn)定、希臘本地行政流程對(duì)接三大核心難點(diǎn)，希臘辦公室當(dāng)日啟動(dòng) "中希緊急協(xié)同辦案機(jī)制"，聯(lián)合北京總部成立由 4 名律師組成的專項(xiàng)辦案組（含 2 名希臘本地執(zhí)業(yè)律師、2 名北京市律協(xié)涉外律師人才庫成員），全權(quán)代理本案房產(chǎn)捐贈(zèng)過戶事宜。

二、中希聯(lián)合辦案全流程

本案采用 "北京總部負(fù)責(zé)中國(guó)法域文件制備與法律方案統(tǒng)籌、希臘辦公室負(fù)責(zé)本地行政落地與官方溝通對(duì)接" 的標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)同模式，各環(huán)節(jié)均有書面記錄與可驗(yàn)證成果：

1.2024 年 11 月 27 日 - 11 月 30 日：雙法域案件風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與方案制定

北京總部：完成捐贈(zèng)雙方主體資質(zhì)材料初步審核，出具《中國(guó)法下跨境不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與合法性評(píng)估報(bào)告》，確認(rèn)贈(zèng)與行為符合中國(guó)法律規(guī)定，無法律障礙。

希臘辦公室：依托希臘土地登記局官方查詢系統(tǒng)，3 個(gè)工作日內(nèi)完成標(biāo)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況核查，確認(rèn)房產(chǎn)無抵押、無查封、無其他權(quán)利限制，具備過戶條件。

2.2024 年 12 月 1 日 - 12 月 15 日：跨境委托授權(quán)文件全流程辦理

北京總部：根據(jù)中希雙邊領(lǐng)事認(rèn)證規(guī)則，擬定全套跨境授權(quán)委托書，指導(dǎo)委托人完成國(guó)內(nèi)公證手續(xù)，并協(xié)助辦理外交部及希臘駐華使館的領(lǐng)事雙認(rèn)證。

希臘辦公室：同步向希臘稅務(wù)部門與不動(dòng)產(chǎn)登記部門確認(rèn)授權(quán)文件的格式要求與效力范圍，確保國(guó)內(nèi)出具的文件能夠被希臘當(dāng)?shù)刂鞴懿块T全面認(rèn)可。

3.2024 年 12 月 16 日 - 2025 年 2 月 28 日：贈(zèng)與協(xié)議擬定與稅務(wù)合規(guī)申報(bào)

中希律師聯(lián)合起草中希雙語版《房產(chǎn)贈(zèng)與協(xié)議》，明確約定贈(zèng)與標(biāo)的、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等核心條款，確保協(xié)議同時(shí)符合中希兩國(guó)法律強(qiáng)制性規(guī)定。

希臘辦公室：代表委托人向希臘稅務(wù)主管部門提交贈(zèng)與事項(xiàng)稅務(wù)申報(bào)，完成房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、稅務(wù)合規(guī)核定，協(xié)助委托人通過跨境支付方式清繳相關(guān)稅費(fèi)，取得稅務(wù)合規(guī)憑證。

4.2025 年 3 月 1 日 - 2025 年 5 月 30 日：產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)與官方審核跟進(jìn)

希臘辦公室：向雅典舊法利羅不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門提交全套捐贈(zèng)過戶申請(qǐng)材料，全程跟進(jìn)官方審核進(jìn)度，及時(shí)響應(yīng)主管部門的材料補(bǔ)正要求與問詢答復(fù)。

北京總部：配合希臘辦公室完成國(guó)內(nèi)相關(guān)補(bǔ)充材料的翻譯、公證與認(rèn)證工作，確保所有文件均符合希臘官方的格式與內(nèi)容要求。

5.2025 年 6 月 11 日：產(chǎn)權(quán)變更完成與案件交付

希臘當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記部門正式完成標(biāo)的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)變更登記，房產(chǎn)順利過戶至受贈(zèng)方名下。

聯(lián)合辦案組向委托人交付《案件結(jié)案報(bào)告》《希臘不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》及全套法律文件復(fù)印件，并針對(duì)委托人后續(xù)可能涉及的希臘房產(chǎn)持有、出租、出售等事項(xiàng)提供專業(yè)法律建議。

三、核心辦案難點(diǎn)與權(quán)威解決方案

本案的辦理難點(diǎn)均為中希跨境不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與案件的共性問題，國(guó)樽聯(lián)合團(tuán)隊(duì)?wèi){借雙法域?qū)I(yè)能力與豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，形成了可復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化解決方案：

1.委托人無需出境的跨境委托合規(guī)性落地

專業(yè)依據(jù)：中國(guó)《涉外民事關(guān)系法律適用法》第十六條、《公證法》第三十三條，中希兩國(guó)關(guān)于民事文件領(lǐng)事認(rèn)證的雙邊約定

解決方案：嚴(yán)格遵循 "國(guó)內(nèi)公證 + 領(lǐng)事雙認(rèn)證 + 本地效力確認(rèn)" 的全流程標(biāo)準(zhǔn)，確保委托授權(quán)文件在希臘稅務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)登記等所有主管部門均具有完全法律效力，徹底解決了委托人無法親自赴希臘辦理手續(xù)的核心痛點(diǎn)。

2.希臘不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與法律規(guī)則的精準(zhǔn)適配

專業(yè)依據(jù)：希臘《民法典》第 820 條至第 832 條關(guān)于贈(zèng)與合同的規(guī)定，希臘《不動(dòng)產(chǎn)登記法》《稅法》相關(guān)條款

解決方案：依托希臘辦公室本地律師團(tuán)隊(duì)對(duì)希臘法律體系的深度理解，全程把控贈(zèng)與協(xié)議擬定、稅務(wù)申報(bào)、產(chǎn)權(quán)登記等各個(gè)環(huán)節(jié)的合規(guī)性，有效規(guī)避了因法律差異導(dǎo)致的流程停滯、過戶失敗或稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.跨境材料的全鏈條核驗(yàn)與高效銜接

專業(yè)依據(jù)：《維也納領(lǐng)事關(guān)系公約》第 5 條、第 27 條，希臘行政機(jī)關(guān)關(guān)于外國(guó)文件使用的相關(guān)規(guī)定

解決方案：建立 "總部制備 - 專業(yè)翻譯 - 公證認(rèn)證 - 本地核驗(yàn) - 官方提交" 的全流程材料管控機(jī)制，每份文件均經(jīng)過中希雙方律師雙重審核，大幅縮短了官方審核周期，較行業(yè)平均辦理時(shí)間縮短了 30% 以上。

四、本案適用的權(quán)威法律依據(jù)

（一）中國(guó)法律

1.《中華人民共和國(guó)涉外民事關(guān)系法律適用法》第十六條：代理適用代理行為地法律，但被代理人與代理人的民事關(guān)系，適用代理關(guān)系發(fā)生地法律；第三十六條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法律。

2.《中華人民共和國(guó)公證法》第三十三條：公證書需要在國(guó)外使用，使用國(guó)要求先認(rèn)證的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)中華人民共和國(guó)外交部或者外交部授權(quán)的機(jī)構(gòu)和有關(guān)國(guó)家駐中華人民共和國(guó)使（領(lǐng)）館認(rèn)證。

3.《中華人民共和國(guó)民法典》第六百五十七條：贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。

（二）希臘法律

1.希臘《民法典》第 820 條：贈(zèng)與是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人接受的合同。

2.希臘《民法典》第 824 條：不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與必須采用書面形式，并經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。

3.希臘《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第 12 條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。

4.希臘《稅法》相關(guān)規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與需繳納贈(zèng)與稅，稅率根據(jù)贈(zèng)與雙方親屬關(guān)系及房產(chǎn)價(jià)值確定。

（三）國(guó)際公約

《維也納領(lǐng)事關(guān)系公約》第五條：領(lǐng)事職務(wù)包括：（六）擔(dān)任公證人、民事登記員及類似之職司，并辦理若干行政性質(zhì)之事務(wù)，但以接受國(guó)法律規(guī)章無禁止之規(guī)定為限。

五、基于本案經(jīng)驗(yàn)的權(quán)威實(shí)務(wù)建議

結(jié)合國(guó)樽希臘辦公室多年中希跨境不動(dòng)產(chǎn)法律服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)有希臘房產(chǎn)處置需求的中國(guó)公民提出以下三點(diǎn)權(quán)威建議：

1.提前規(guī)劃跨境授權(quán)：如需委托他人在希臘辦理房產(chǎn)相關(guān)事宜，務(wù)必提前辦理合法有效的跨境委托授權(quán)文件，并完成領(lǐng)事雙認(rèn)證，避免因授權(quán)問題導(dǎo)致流程延誤。

2.重視稅務(wù)合規(guī)：希臘不動(dòng)產(chǎn)交易涉及多種稅費(fèi)，且計(jì)算方式較為復(fù)雜。建議在進(jìn)行任何房產(chǎn)處置前，咨詢專業(yè)的希臘稅務(wù)律師，提前做好稅務(wù)規(guī)劃，避免不必要的稅務(wù)支出。

3.選擇專業(yè)團(tuán)隊(duì)：中希兩國(guó)法律體系差異較大，希臘本地行政流程繁瑣。建議選擇同時(shí)具備中國(guó)法與希臘法專業(yè)能力、擁有本地服務(wù)團(tuán)隊(duì)的律所提供服務(wù)，確保交易安全與效率。