關于日本將收緊外國人購房限制的市場傳聞，近期終于有了明確的消息。

根據日本《讀賣新聞》報道，日本政府已經決定，針對外界關注的“外國人購買公寓和住宅”的限制措施，將被暫時擱置。

也就是說，日本政府短期內不會出臺針對外國人購買普通住宅、公寓的限購政策，市場廣泛流傳的全面限購新規暫無落地可能。

但是，日本將重點加強對自衛隊基地周邊等涉及國家安全的重要土地交易管理，并進一步掌握外國人購房的真實情況。

本次政策調整，源于日本持續升溫的樓市行情。數據顯示，日本東京圈新建住宅價格已連續五年創下歷史新高，2025年度新建住宅單套均價達9383萬日元（折合人民幣約397.6萬元），樓市漲價爭議隨之持續發酵。

不少日本民眾及部分政界人士認為，外籍投資者的短線交易、頻繁置業炒作，是推高本地房價的重要誘因。受該輿論影響，日本政界曾積極推動外國人不動產限購立法。

2025年7月日本參議院選舉期間，相關政黨率先提出外國人購地購房限制立法提案，迅速引發社會廣泛關注。

2026年10月，日本執政黨與維新會達成協議，計劃在2026年常規國會中敲定新規，收緊外資及外籍人士的土地購置權限，彼時市場一度掀起“日本收緊外資購房通道”的熱議。

在經過幾個月的討論后，日本政府最終決定暫緩推出全面限購計劃，關鍵原因在于“限制外國人購房的數據和理由缺乏有效依據”。

而且日本尚未建立完善的外籍購房統計體系，現有統計方式較為粗放，僅依靠購房者住址進行粗略劃分，無法精準統計真實的外籍置業群體規模。

目前，日本國土交通省正在根據購買者的住址進行推測。統計數據顯示，2025年上半年東京核心區海外住址購房者登記占比7.5%，東京23區占比3.5%，但其實該數據存在誤差，無法作為限購政策的參考依據。

由于缺乏詳實的數據支撐，“外籍炒房推高日本房價”的說法始終無法得到證實。

業內普遍認為，日本房價連年上漲，主要源于建材成本上漲、城市核心區域優質房源稀缺等客觀市場因素，外資炒作對房價的影響暫無實質證據佐證。

除數據短板外，國際經貿規則也對日本限購政策形成硬性約束。日本作為WTO成員國，需嚴格遵守服務貿易協議（GATS）的“非歧視原則”，不得針對外籍人群、外資企業設置差異化的限制性政策。

相較于日本，美國、韓國等國家可自主實施外國人房產限購政策，主要原因是兩國加入服務貿易協定（GATS）時，均申請了專項保留豁免條款。

而日本沒有納入限制外國人取得土地的保留條款。若貿然出臺針對性限購政策，將違背國際協定，存在較高的合規風險。

同時，單一的國籍限購規則存在明顯監管漏洞。僅以國籍作為限制標準，極易出現本國人代持、外籍資本幕后控股的規避行為，疊加代理人交易、企業法人持股等復雜交易模式，會導致限購政策落地效果大打折扣、難以落地執行。

日本自民黨也明確表示，樓市監管需堅守公平原則，不宜采用國籍差異化管控模式。

暫緩全面限購這一決定，并不代表日本完全放棄研究相關對策，而是決定繼續推進外國人房地產持有情況的調查與數據統計，在掌握更準確情況后，再研究是否有必要出臺更具針對性的措施。

按照新規規劃，日本法務省將從2025年10月起升級不動產登記制度，所有不動產登記申請均需填報申請人國籍信息，同時申請人須提供護照、住民票等有效證件完成身份核驗，以此來掌握外國人持有房地產的實際規模和分布情況。

后續監管體系將持續優化升級。日本數字廳計劃在2027年度搭建政府統一的不動產國籍信息共享數據庫，依托官方不動產基礎登記（Base Registry）系統，實現外籍購房信息的可查詢、可統計、可追溯。

此外，日本官方專家會議將在今年夏季出臺外國人土地購置管理基本方針，為后續規范化管控提供政策依據。

整體而言，日本樓市外資管控方向已十分清晰：短期維持普通房產市場對外開放格局，放棄一刀切限購手段；長期依托完善的市場數據，實施精細化、差異化的合規管理。

這一政策走向對海外置業投資者形成明確利好。當前日本普通住宅、公寓市場保持全面開放，海內外購房者適用統一交易規則，具備產權清晰、交易透明的優勢。

未來日本的監管重心，將集中于軍事設施、機場等重要區域的特殊土地管控，不會對民用普通住宅、公寓的正常交易造成影響。

此舉也正式確立了日本不動產市場對外開放、公平交易的穩定格局，外國人依然可以合法購買日本房地產，這也為海外投資者提供了穩定的市場環境。

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