2026年上海樓市走出了一輪超預期的持續(xù)性回暖行情，徹底扭轉了此前的平淡態(tài)勢。自2月26日上海“滬七條”正式落地實施后，市場熱度快速攀升，數(shù)據(jù)端表現(xiàn)尤為亮眼。

3月上海二手房成交量突破3.1萬套，創(chuàng)下近五年同期最高紀錄。不同于以往樓市新政后熱度快速消退的短時行情，本輪回暖具備極強的持續(xù)性，市場活力一路延續(xù)至5月。即便進入6月，單日成交數(shù)據(jù)依舊保持高位，5月中旬二手房成交量仍達1644套。市場特點周末放量：周六普遍1400–1700套，工作日800–950套；成交結構：80–100㎡改善戶型占比持續(xù)抬升，置換鏈落地。

從一線線下市場反饋來看，近三個月上海各區(qū)域看房熱度、中介帶看頻次、房源成交效率均實現(xiàn)全面回升。其中低總價剛需房源去化速度大幅加快，多個板塊房源可選空間持續(xù)收縮，購房者普遍出現(xiàn)優(yōu)質預算內房源難尋的體感。

與此同時，URI觀察到，房東市場心態(tài)趨于穩(wěn)定，調價意愿極低，整體市場議價空間持續(xù)收窄。當前上海樓市呈現(xiàn)全域啟動態(tài)勢，內環(huán)核心老舊房源與外環(huán)剛需住宅同步走俏，市場結構性行情特征十分鮮明。

01

市場結構性分化

內外環(huán)剛需房源成成交主力

URI觀察到，本輪上海二手房回暖并非全域普漲普熱，而是呈現(xiàn)清晰的結構性分化特征，兩類房源、兩大片區(qū)成為市場成交核心支撐。內環(huán)層面，虹口、靜安、徐匯、浦東濰坊、世博、曲陽路等核心板塊的低總價老房源成交活躍度大幅提升，300萬以內小戶型住宅去化速度領跑全市。這類房源憑借核心地段、成熟配套、強城市屬性及易出租的優(yōu)勢，精準匹配新晉購房群體的核心需求，新政后成交占比持續(xù)走高。以世博板塊為例，新政落地后200萬以內小戶型房源成交占比顯著提升，成為板塊成交主力。

外環(huán)市場則依托剛需住宅承接大量購房需求，康橋、曹路、三林、九亭、泗涇、顧村、南翔、上大等剛需聚居板塊熱度全面升溫，300-500萬價位的小兩房、小三房成交頻次大幅上漲。這類房源多為片區(qū)成熟居住區(qū)戶型，適配家庭自住、日常通勤、子女入學（學區(qū)房）等多元需求，成為外來常駐家庭定居上海的首選標的。

值得注意的是，5月部分內環(huán)板塊300萬以下房源成交占比小幅回落，并非市場需求降溫，而是前期低價剛需房源快速消耗，出現(xiàn)階段性房源斷檔、庫存不足的市場現(xiàn)狀。

02

三類核心購買力

打破居住證購房者弱勢認知

“滬七條”新政落地后，持有滿五年居住證的非戶籍人群，從過往的樓市觀望群體，轉變?yōu)槭袌龊诵男略鲑徺I力，在重點板塊、剛需價位段的成交占比持續(xù)攀升，成為不可忽視的市場變量。

據(jù)URI采訪一線中介市場統(tǒng)計：世博等熱門板塊的居住證購房者成交占比已接近兩成，深刻改變了片區(qū)成交結構。這類新增購房需求精準對應兩類核心房源，形成高度匹配的供需格局。其一為內環(huán)核心低總價老房源，戶型偏小、總價可控，能夠滿足購房者“先落戶定居、再優(yōu)化居住品質”的基礎訴求，適配首次置業(yè)、穩(wěn)定居住、資產(chǎn)持有、靈活出租等多元需求。其二為外環(huán)成熟片區(qū)的剛需三房、兩房戶型，契合長期在滬租房、生活半徑固定、有家庭定居規(guī)劃的外來家庭，無需重構生活、通勤、教育圈層，置業(yè)性價比凸顯。

不同于傳統(tǒng)樓市回暖的炒作邏輯，本輪由居住證客群主導的成交行情，需求高度真實、落地性極強。該類群體長期扎根上海，受限于過往限購政策無法置業(yè)，疊加當前房價相較于歷史高點有所回落，置業(yè)成本大幅降低，最終集中進場釋放購房需求，也造就了本輪樓市非均勻性、結構性的回暖特征。

市場普遍存在固有認知，認為居住證購房群體購買力偏弱，但從本輪真實成交數(shù)據(jù)與客群畫像來看，該類群體并非弱勢剛需，而是具備穩(wěn)定現(xiàn)金流、真實定居需求、長期城市沉淀的優(yōu)質購買力，主要分為三類核心人群：

第一類是長期在滬經(jīng)營的個體戶家庭。這類群體深耕上海市場十年以上，主要從事餐飲、零售、蔬果售賣、家政陪護、社區(qū)服務等基礎民生行業(yè)，雖無標準連續(xù)社保繳納記錄，但經(jīng)營收入穩(wěn)定，家庭人脈、生意資源、生活圈層均扎根上海。其購房核心訴求并非資產(chǎn)投資增值，而是鎖定穩(wěn)定居住狀態(tài)，解決子女統(tǒng)籌入學、家庭定居等核心問題，規(guī)避返鄉(xiāng)分居的現(xiàn)狀，置業(yè)意愿迫切且堅定。

第二類是具備資金實力的中小經(jīng)營者。該群體長期在滬經(jīng)商，擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流與商業(yè)資源，部分在外地持有資產(chǎn)，過往因社保、戶籍限制，無法參與上海核心片區(qū)房產(chǎn)購置。新政放開居住證購房通道后，該類客群快速進場，置業(yè)目標清晰明確，優(yōu)先選擇虹口、靜安、曲陽等核心地段低總價房源，看重房產(chǎn)的核心區(qū)位、保值屬性與出租價值，核心訴求是獲取上海核心資產(chǎn)的持有資格，完成城市資產(chǎn)布局。

第三類是長期租房定居的普通務工家庭。這類家庭常年租住于上海外環(huán)剛需板塊，工作、生活、社交圈層固定，過往因社保斷繳、職業(yè)流動性大，不滿足購房資格。在政策放寬、房價回落的雙重利好下，開始理性核算居住成本，對比長期租房的不穩(wěn)定性與持續(xù)支出，購置300-500萬剛需戶型，實現(xiàn)家庭定居、穩(wěn)定居住，解決搬家頻繁、子女就學、老人同住等現(xiàn)實問題，追求長期生活確定性。

三類客群的共性是，不屬于城市重點引進的高端人才范疇，但均深度融入上海城市發(fā)展，具備穩(wěn)定購買力與清晰的家庭規(guī)劃，唯一的置業(yè)阻礙是過往的購房資格限制。

03

政策成為回暖的底層邏輯

調整前后對比分析

本輪“滬七條”新政的核心突破，并非單純放寬限購門檻，而是重構了上海非戶籍人口的購房資格審核邏輯。分層化的政策體系，為不同入駐年限、不同職業(yè)類型、不同置業(yè)能力的非戶籍人群，提供了清晰的置業(yè)路徑，精準匹配多元剛需，也是本輪市場能夠快速回暖、精準放量的核心政策底層邏輯。

“滬七條”：喊你上車，還是接盤？看完解讀再掏錢！

▲非戶籍梯度購房體系

▲上海非滬籍購房資格“1-3-5”梯度體系

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政策深層價值下

URI城市租住觀點分析

綜上，URI城市租住認為：滬七條新政后上海二手房量大幅回暖、價并未企穩(wěn)，屬于結構性反彈而非全面復蘇，本輪行情為短期政策脈沖，后續(xù)房價仍有下行空間。

一、當前市場真實特征（強分化、量漲價跌）

1. 成交暴漲是假性回暖：3—5月成交量持續(xù)走高，但完全集中在300萬以內剛需小戶型，去化極快；中高總價、改善、學區(qū)大戶型基本走弱。

2. 典型量價背離：小戶型好賣、流速快，但全市房價同比仍下跌、環(huán)比僅微弱止穩(wěn)，無上漲行情。

3. 學區(qū)紅利徹底消退：以大寧大連國際為例，傳統(tǒng)優(yōu)質學區(qū)房從8萬/㎡跌至6萬左右，地段優(yōu)質仍持續(xù)降價成交，說明稀缺溢價已透支。

二、本輪上漲的真實購買力（低端剛需托市）

本輪增量全部來自三類剛需，無投資、無改善入場：

1. 片區(qū)長期自住的剛需家庭

2. 中小個體經(jīng)營者自住置業(yè)

3. 長期滬漂務工定居家庭

URI城市租住認為，新政放開居住證購房資格，釋放了底層剛需增量，是本輪成交拉升的唯一原因。

三、后市判斷：房價未到底，后續(xù)仍會繼續(xù)弱

1. 經(jīng)濟基本面偏弱：居民收入、小微經(jīng)營收入不穩(wěn)，無持續(xù)加杠桿動力，支撐不了房價上漲。

2. 人口長期走弱：人口流入放緩、年輕剛需減少，長期購房需求天花板降低。

3. 保租房持續(xù)過剩分流：大量保障性房源入市，替代剛需購房需求，降低買房緊迫性。

4. 市場結構不可逆：只有極剛需小戶型抗跌、走量，中高端房源持續(xù)降價，整體大盤無牛市基礎。

總結：上海二手房當前是政策刺激下的剛需結構性補量，屬于“回暖不痊愈、放量不漲價”，整體房價底部尚未確立，下半年仍有回調壓力。

上海此次樓市新政，本質是推翻了唯社保、唯就業(yè)的單一評判體系，為城市沉默的基層建設者補全了定居權利，短期成交爆發(fā)是被壓抑數(shù)年的真實居住需求的集中釋放，短期內具備極強的基本面支撐。

更值得關注的是，這輪行情徹底打破了一線城市樓市“唯高端人才論”的固有格局，證明支撐核心城市樓市底盤的，從來不止高精尖群體，更是千萬長期扎根、深耕城市的普通從業(yè)者與家庭。

未來，上海樓市的分化會進一步加劇：適配基層剛需的核心低總價小戶型、外環(huán)成熟居住區(qū)剛需戶型，將持續(xù)具備抗跌性與流動性；而脫離剛需真實居住需求的高溢價、非剛需房源，仍將面臨去化難題。城市樓市的穩(wěn)定根基，終究是包容每一位城市常駐者的真實居住訴求，而非單一的資產(chǎn)增值炒作。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)復核、URI調研及data bank

撰文: URI研究中心

內容審核:繁花

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