交付兩個月，南京大校場的秦淮金茂府，成交了首套二手房！

這兩天，中介集體在朋友圈刷屏，秦淮金茂府一套197㎡大戶型，以888萬總價成交，單價約4.5萬/㎡。

在超20家樓盤已交付、接受二手房市場檢驗的大校場，這個價格，處在什么水平？

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秦淮金茂府位于大校場的機場跑道核心，于2023年6月首開、2024年9月收官，今年4月順利交付6棟住宅，面積約143-240㎡。

在大校場豪宅圈，秦淮金茂府的“統治力”相當恐怖：

定價權上，2024年上半年，板塊新房整體成交均價約4.5萬/㎡，項目卻能賣到近5.5萬/㎡；

銷售業績上，2023-2024年項目連續兩年躋身板塊143㎡戶型銷量TOP1，2024年板塊總價千萬以上住宅，項目市占率超80%。

交付大考，秦淮金茂府也做了教科書級別的示范：

以南京首個階梯式交付，推出“365天家載計劃”，提前一年把精細到月的交付計劃擺在業主面前；

主動邀請業主共創，涵蓋產品設計、交付標準、公區運營、社群文化等，全周期地讓業主從“被動接受者”變成“生活共創者”；

交付現場，360°交付成品保護等，給足業主與行業驚喜。

而超美立面、微度假風園林景觀、地庫、室內精裝等的高水準兌現，也讓秦淮金茂府穩坐板塊品質第一梯隊寶座。

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接下來，看看秦淮金茂府刷屏的首套成交二手房。

據中介介紹，這套房位于小區6號樓的5層，面積197.95㎡，實際上在一個半月前就已成交，但一直沒辦證，最近才完成簽約。

拿到房后就掛牌，賣家的心理價位是1020萬，最后以888萬成交，單價約4.5萬/㎡，稅費買賣雙方各自付。

這是什么水平？

有必要厘清兩點：

第一，受樓市行情、賣家心態等綜合因素影響，這幾年南京交付的小區，二手房價“破發”是常態。

第二，頂豪IP“金茂府”的光環下，當年秦淮金茂府逆勢漲價，卻也能捧回多個冠軍榮譽。同時，它也是南京以舊換新樓盤中非常受歡迎的項目。

這帶來一個情況，部分以舊換新業主，可能存在投資、變現等需求。畢竟，他們拿來置換的“老破大”，本身流通性較差，可換成秦淮金茂府就不一樣了。

那么，當這批業主拿到房，難免會有扎堆掛牌、報價參差不一的現象。

目前，鏈家平臺上，秦淮金茂府的掛牌房源數量為22套。其中，197㎡四房有3套，報價在860萬至1245萬不等，反映了賣家的心理預期。

由于小區尚未出現第二套已成交二手房，房價水平，只能與其他次新小區對比。

篩選掉主打小戶型的潤鴻府、博雅和著等，我們統計了金基望樾府、偉星譽璟府、金基璞悅和園等的近期成交數據。

金基望樾府，金三銀四期間，約165-168㎡次新房比較吃香，成交單價多在3萬8至3萬9之間；

偉星譽璟府，197㎡大戶型今年賣得還不錯，成交單價在4.1萬至4.4萬不等。由于面積接近，不少改善買家會直接把偉星和金茂的190+戶型做對比；

金基璞悅和園，182㎡大戶型今年沒有成交，去年9月以818萬成交的房源放到現在，沒有太大參考意義；

云尚紫薇，上個月成交了一套172㎡戶型，單價不到3萬7；

錦云臺，185㎡大戶型總價不到700萬，單價在3萬6上下。

對比來看，秦淮金茂府首套成交的4.5萬/㎡，幾乎位于大校場主流成交價格的第一梯隊。

畢竟，截至目前，出現過5萬/㎡以上成交價的，只有金基望樾府；而在次新房市場表現一直可圈可點的偉星譽璟府，天花板單價也不過4萬6左右。

跳出大校場，我們注意到一個有意思的現象。

公開統計數據顯示：同樣作為南京主城第一梯隊的改善板塊，過去一年，河西中+河西南的二手房成交套數，超2300套；而大校場，2025全年僅成交120套左右。

當然了，兩個板塊的存量房庫存、需求量無法直接對比，但這在一定程度上說明，盡管已交付樓盤超20家，可大校場二手市場的流動性，本質上仍偏慢。

從這一角度來看，在當下，秦淮金茂府約4.5萬/㎡的首套成交價，處在板塊的第一梯隊，這是市場行情、開發商口碑、產品力等共同定價的結果。

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在我們看來，首套4.5萬/㎡的成交價，并不能完全代表秦淮金茂府197㎡戶型的真實價值。

這套房位于5層（低區），且是小區首套成交，買賣雙方都在試探市場。真正讓這個戶型具備“穿越周期”底氣的，是兩樣東西：地段核心，以及產品本身的不可復制性。

第一，地段夠核心。

已交付+在售新盤+待售純新盤+儲備地塊，大校場的住宅項目數量可觀，但真正位于核心地段的，卻不多。

眾所周知，機場跑道核心主軸，是大校場乃至南京的城市中心軸線之一，板塊近90%的資源，就匯聚在約2600米的機場跑道上。

現階段，位于機場跑道核心軸線上的樓盤，僅秦淮金茂府、金陵中心等少數。

第二，產品本身夠稀缺。

這一點，同樣不難理解。

橫向與小區內部比，秦淮金茂府的197㎡戶型，只分布在B6號樓，數量上足夠稀缺，梯戶比、面寬、空間格局等展現了改善大宅應有的尺度。

縱向與板塊內樓盤比，早期的潤鴻府、潤淮府、三金睿境等，主打相對小戶型；九廬的大戶型洋房，面積200㎡起步；即將占據板塊市場主流的四代宅分化也較為明顯，比如丹若秦淮主打129-168㎡戶型，嘉佰道起步就是170-190㎡的洋房……

你會發現，197㎡這個面積段，在大校場新房和次新房兩個市場里，沒有太多直接競品。

這意味著，它能避免大規模同質化競爭。當板塊里改善二手房多在140-170㎡區間內卷價格時，197㎡反而有了自己的定價權。它不是走量的戶型，而是賣給“就要這個位置、就要這個尺度”的少數人的。

在大校場二手房價分化拉開，四代宅逐步上市形成沖擊的當下，秦淮金茂府的次新房價初考，還算得體。

對進階改善買家來說，以4.5萬/㎡的單價入手機場跑道核心、品質一流的次新房，不失為這輪周期里的高性價比入場券。

至于賣家，別急著跟風掛牌，你的房子，比你想象的稀缺。