來源：市場資訊

（來源：中國地產基金百人會）

《城市更新“十五五”規劃》的出臺，標志著我國城市建設正式進入了以“存量提質”為核心的全新階段。對于投資商和運營商而言，這既是巨大的機遇，也充滿了前所未有的挑戰。而“可持續發展”這個核心命題，雖已破題，但仍有很長的路要走。

核心邏輯：從“大拆大建”到“存量更新”

與“十四五”時期相比，本次規劃的核心在于轉向“存量提質增效”。規劃確立了“兩降、五升、三新增”的格局，投資重心發生了轉移：

• “兩降”減速：新開工的城鎮老舊小區改造規模和城中村改造數量略有收縮，標志著從“全面鋪開”轉向“精耕細作”。

• “五升”提速：危舊房改造數量翻倍、老舊街區廠區改造大幅擴容、管網改造力度猛增等。

• “三新增”加碼：新增了城市公園綠地、存量應急避難場所改造、城鎮房屋基礎信息數字化率三大目標。

“三年十五萬億”的資金流向

“未來五年不低于15萬億元”的總投資規模，其中：

• 地下管網改造（約5萬億）：包括改造燃氣、排水、供熱等約77萬公里。這是確定性最強、最先啟動的方向之一，現金流穩定，適合有實力的工程企業。

• 老舊小區改造（約8萬億）：全國約11.5萬個小區，重點轉向功能升級、長效運營與社區活力再造。

• 城中村及危舊房改造（約2.5萬億）：約4000個城中村、50萬套危舊房，規模雖略有收縮但仍處高位，多采用“留、改、拆”并舉的精細化模式。

• 歷史文脈保護（約2萬億）：約1.5萬處歷史建筑修繕，強調“以用促?！?，通過活化利用讓歷史資產產生運營收益。

此外，智慧城市等也將持續釋放技術需求。

? 重點城市跟進措施概覽

• 北京（減量提質典范）：減量發展下推廣“城市更新合伙人”共治模式，重點聚焦核心區平房院落保護與低效樓宇改造。

• 上海（片區更新先鋒）：強調從“點狀改造”走向“片區更新”，計劃至2030年推進不少于20個重點片區、300個更新項目。

• 深圳（向存量要增量）：將更新與保障房籌集、低效用地盤活深度結合，探索市場化與保障性住房融合的新模式。

• 武漢/成都等地：武漢鼓勵社會資本作為實施主體；成都則探索“運營創造現金流、現金流支撐價值”的REITs路徑。重慶、海南已發布百億級項目清單。

?? 機遇 vs. 挑戰

? 投資商與運營商機遇解析

• 轉型拐點：從傳統“開發商”轉向“城市運營商”，提前布局資產運營的企業可優先享受轉型紅利。

• 全產業鏈：央國企具備承接大型片區綜合項目的綜合實力和信用優勢；而專注管網修復、智能建造等細分領域的企業，也能找到高附加值切入點。

?? 不得不面對的核心挑戰

• 盈利模式重塑：傳統高周轉模式失效，企業須構建“開發+運營+服務”的復合盈利模式，對專業化運營能力要求極高。

• 資金平衡壓力：項目周期長、前期投入大，能否找到持續穩健的回報是企業必須解決的財務難題。

?? 可持續性議題的深度剖析

規劃首次提出構建“財政、金融、社會資本”三方聯動的可持續投融資體系。雖實現了關鍵破局，但并未完全解決痛點：

• 已解決的制度破局

• • 財政：允許專項債用作項目資本金，解決“啟動難”問題。

  • 金融：國家開發銀行專項貸款提供長期低成本資金支持。

  • 退出：推動REITs和資產證券化，打通退出渠道。

• 待解決的現實障礙

• • 公益性與商業性的平衡：純公益性投入回報周期長，多數項目經營性現金流遠低于預期，社會資本面臨現實困境。

  • REITs落地的產權障礙：城中村等涉及集體建設用地，產權不清晰難以直接發行公募REITs，面臨融資門檻。

  • 地方財政約束：“不得新增地方政府隱性債務”前提下，地方配套資金來源與償債能力是長期壓力。

  • 產業導入與運營風險：回報依賴產業導入，但前期投入大、不確定性高，對運營商的策劃和招商能力是極大考驗。

  • 多元主體共治成本：“城市更新合伙人”等模式構建與協調需要時間和經濟成本。

總結

這份規劃的深遠意義，在于它從制度層面承認了“大拆大建”模式已經走到盡頭，并為行業轉型指明了方向。但“可持續發展”這艘大船的航向雖然清晰，但前方的暗礁和風浪依然不少，需要政府、市場與社會的長期共同努力。

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