隨著紹興房地產市場進入深度調整階段，紹興法拍房市場持續升溫，正成為擾動本地房地產價格體系的重要變量。

01.

掛牌量近400套

紹興法拍市場現狀

據統計，紹興全市2026年1-5月法拍房（住宅）新增掛牌量，約780–820套（數據來源：網絡），其中：

• 1 月：約160套
• 2 月：約120–140套
• 3 月：約150–170套
• 4月：約280套
• 5月：約70套

截至6月8日，淘寶住宅法拍頁面顯示，在拍和正在拍房源共計388套，其中越城區約110套，柯橋區約83套。

法拍房（住宅）成交方面，1-4月平均每月成交約117套，成交率約59%，平均折價率約為市場價的6.2–6.8 折（評估價6.9折左右）。

2026年1-4月法拍住宅成交情況 來源：中指研究院

其中，法拍房成交主要集成在越城區（占比約30%–35%，以鏡湖、迪蕩、城南為主）和柯橋區（占比約35%–40%，以華舍、柯巖、湖塘等為主），其次是上虞區（占比約15%–20%），諸暨、嵊州、新昌相對較少（占比約10%-15%）。

數據綜合自網絡

第一季度中，法拍房低價的典型案例有：

• 越城區城南御香園：排屋建面約209㎡，成交價格約314萬，單價約1.5萬/㎡。

根據貝殼找房顯示，該小區同類戶型的掛牌價在約2.1萬~2.77萬/㎡，面積更大的建面約248㎡戶型，去年12月的成交價是在1.7萬/㎡左右。

內容來源：阿里拍賣

• 上河之城：評估價1.5萬元/㎡，成交價8444元/㎡（約5.6 折）。

根據貝殼找房顯示，該小區3月的成交均價在約1.3萬/㎡。

內容來源：阿里拍賣

• 鏡湖黃酒小鎮映蘭園：評估價12439元/㎡，成交價約7332元/㎡（約5.9 折）。

根據貝殼找房顯示，該小區近半年的成交均價在約1.2萬/㎡，今年4月成交的建面約98㎡戶型，成交價也在約9400元/㎡。

內容來源：阿里拍賣

• 鏡湖君蘭錦繡：當前售樓處在售毛坯房約1.2萬/㎡，而法拍房僅約9000元/㎡起拍。

內容來源：阿里拍賣

與去年同期對比（2025第一季度 vs 2026第一季度），今年掛牌量增加了約12%–15%，但成交量反而下降了約5%–8%，折價幅度擴大5–8個百分點（從7折變為6.2–6.8折），這也表明購房者觀望情形加重，成交走弱。

數據說明：

l 以上為阿里拍賣 / 京東拍賣 + 中指院、浙商資產監測推算，非官方最終統計。

l 含住宅，不含商業、工業、車位。

l 同一房源多次拍賣（一拍、二拍、變賣）按 1 套統計。

02.

法拍房“量增價減”

對樓市產生三大負面影響

法拍房對于當前紹興房地產市場的擾亂，有三大核心影響：

1

打破區域價格錨點

拉低市場預期

法拍房遠低于評估價與二手市場價的成交情況，形成了“破窗效應”。

如北小一初學區房起拍價約83.7萬，起拍單價約17518元/㎡，比評估單價低了約7500元/㎡，相當于是評估價的基礎上打了 7 折開拍。（注意：7折是最高法新規中，首拍的最低折扣）

內容來源：阿里拍賣

這也導致購房者普遍持幣觀望，倒逼二手房業主主動降價。

如今，核心板塊二手成交價較2025年普遍下探15%—30%，新房去化壓力陡增。

特別是有些二期在售新房項目，一期交付后，有法拍房推出，直接拉低購房者預期。

2

分流剛需與改善需求

扭曲市場結構

低價法拍房持續分流正常交易需求。

2025年紹興法拍成交中，300萬以下剛需房源占比超 45%，與二手主力成交區間高度重疊。

鏡湖、柯橋熱點板塊，法拍房占區域二手房成交比例升至12%—18%，部分小區單月法拍成交超二手自營成交，市場供需結構被明顯扭曲。

3

形成負向循環

壓制市場信心

法拍房放量與價格下行形成 “房價下跌 — 斷供增加 — 法拍放量 — 價格再跌” 的惡性循環。

2025年紹興法拍房同比增長31%，同期柯橋、越城二手均價分別下跌18%、14%，房企拿地與新盤定價更趨保守，市場信心持續走弱，拖累整體樓市復蘇節奏。

03.

規范法拍房

四條建議，穩定紹興樓市

如何應對住宅法拍帶來的負面影響？

建議相關主管部門，能規范法拍房、穩定紹興市場，以下是一些治理建議：

01

嚴格定價管控

杜絕超低價掛牌

首先，要嚴格參照最高法新規，執行法拍房“首次起拍價不低于評估價70%、二拍降幅不超 20%”的限價規則。

截取自《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》

其次，法拍房的評估價，要符合市場定價，不能明顯低于市場價（不然在7折后更易戳穿“地板價”），從而守住價格底線，弱化低價示范效應。

比如鏡湖鳳林板塊某小區的今年4月的網簽備案均價是約2.1萬/㎡，最近一套相同面積相似樓層的房源，成交價也在約1.9萬/㎡（數據來源：貝殼找房），而該小區5月成交的法拍房，評估價僅約1.7萬/㎡。

來源：紹興房地產信息網、阿里法拍

02

強化信息披露與騰退交付

法院全面披露房屋權屬、租約、瑕疵、稅費等信息，嚴禁“現狀拍賣、不負責騰退”。

落實強制清場責任，解決 “拍后難入住” 痛點，降低法拍房風險溢價，縮小與正常二手房的價格差。

03

建立市場聯動監測機制

住建、法院、資規部門聯動，監控法拍房數量、價格、成交占比。

當單板塊法拍占比超15%或均價低于市場價6折時，啟動預警，適度控制掛牌節奏，避免集中沖擊。

04

引導柔性處置

減少法拍供給

對涉房債務案件，優先推動債務人自行出售、債務重組，給予60 日自行處置窗口期。

探索 “以租代售”、共有產權等過渡安置，減少斷供房源流入法拍市場，從源頭穩定供給。

法拍房是市場特殊產物，低價雖帶來短期 “撿漏” 機會，但長期擾亂價格秩序、削弱市場韌性。

唯有通過定價規范、信息透明、部門聯動、源頭減量的組合治理，才能平衡債權實現與市場穩定，推動紹興房地產回歸理性健康軌道。