新加坡私人住宅市場(chǎng)在2026年上半年表現(xiàn)強(qiáng)勁后，下半年預(yù)計(jì)將迎來(lái)新一輪供應(yīng)潮。

預(yù)計(jì)將有約3550套新私人住宅單位推出市場(chǎng)，其中首批4個(gè)項(xiàng)目、共1679套單位，最快將在7月登場(chǎng)，進(jìn)一步測(cè)試市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。

分析師認(rèn)為，未來(lái)新盤(pán)價(jià)格仍會(huì)繼續(xù)上漲，但買(mǎi)家的承受能力已經(jīng)開(kāi)始形成明顯的價(jià)格上限，因此短期內(nèi)新盤(pán)均價(jià)突破**每平方英尺4000新元（psf）**的可能性不大。

下半年供應(yīng)量與上半年相當(dāng)

根據(jù)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)：截至目前，2026年上半年（不包括EC執(zhí)行共管公寓）共推出：

• 7個(gè)私人住宅項(xiàng)目

• 共3534套單位

表現(xiàn)最亮眼的項(xiàng)目包括：

River Modern

• 共455套

• 已售出93%

• 中位價(jià)：3229新元/平方英尺

• 共588套

• 已售出94%

• 中位價(jià)：2548新元/平方英尺

• 共863套

• 僅剩3套未售

• 中位價(jià)：2113新元/平方英尺

Huttons Asia首席執(zhí)行官葉潤(rùn)祥（Mark Yip）表示，7月有望推出以下項(xiàng)目：

市場(chǎng)預(yù)計(jì)售價(jià)如下：

Amberwood at Holland

預(yù)計(jì)均價(jià)：

2900-3000新元/平方英尺

Dunearn House

預(yù)計(jì)均價(jià)：

3200新元/平方英尺

Lentor Gardens Residences

預(yù)計(jì)均價(jià)：

2300新元/平方英尺

Lucerne Grand

預(yù)計(jì)均價(jià)：

2600新元/平方英尺

農(nóng)歷七月將影響第三季度銷(xiāo)售

傳統(tǒng)上，每年第三季度都是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售淡季。

原因在于農(nóng)歷七月（俗稱(chēng)“鬼月”）期間，不少買(mǎi)家會(huì)避免做重大投資決定。

2026年鬼月時(shí)間：

• 8月13日開(kāi)始

• 9月10日結(jié)束

因此市場(chǎng)預(yù)計(jì)Q3整體銷(xiāo)售節(jié)奏將放緩。

最大焦點(diǎn)：Thomson Reserve

第三季度最受關(guān)注的新盤(pán)將是：

Thomson Reserve

• 1240套單位

• 位于原Thomson View集體出售地塊

• 由UOL與CapitaLand聯(lián)合開(kāi)發(fā)

由于地價(jià)僅：1178新元/容積率平方英尺（psf ppr）

開(kāi)發(fā)商擁有較大的定價(jià)空間，因此被認(rèn)為有機(jī)會(huì)推出具有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格，同時(shí)維持可觀利潤(rùn)。

新加坡房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)放緩

Savills Singapore研究主管Alan Cheong指出：近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，但漲勢(shì)已經(jīng)趨于溫和。

私人住宅價(jià)格漲幅

2021年的大漲最終引發(fā)政府在隨后幾年推出多輪降溫措施。

HDB轉(zhuǎn)售價(jià)格漲幅

同樣明顯降溫。

新盤(pán)價(jià)格越來(lái)越貴，但“天花板”開(kāi)始出現(xiàn)

過(guò)去兩年：

• 地價(jià)上漲

• 建筑成本上漲

• 融資成本上漲

推動(dòng)開(kāi)發(fā)商不斷提高售價(jià)。

但市場(chǎng)人士發(fā)現(xiàn)：

買(mǎi)家開(kāi)始展現(xiàn)明確的價(jià)格敏感度。

開(kāi)發(fā)商想賣(mài)更貴，但買(mǎi)家未必愿意買(mǎi)單。

OCR（外圍區(qū)域）價(jià)格已逼近3000元/平方英尺

今年4月推出的：Vela Bay（Bayshore）

首輪開(kāi)盤(pán)即售出72%

中位價(jià)達(dá)到：2865新元/平方英尺

創(chuàng)下外圍區(qū)域新高。

Knight Frank研究主管Leonard Tay預(yù)計(jì)：

今年剩余時(shí)間推出的大多數(shù)項(xiàng)目，價(jià)格應(yīng)該仍會(huì)維持在3000元/平方英尺以下。

Alan Cheong則認(rèn)為：

條件相對(duì)普通的新盤(pán)價(jià)格區(qū)間可能落在：

2100-2400新元/平方英尺之間。

CCR核心區(qū)可能突破3500元/平方英尺

PropNex首席執(zhí)行官馮建偉（Kelvin Fong）認(rèn)為：核心中央?yún)^(qū)（CCR）部分新項(xiàng)目均價(jià)可能達(dá)到：3300-3500新元/平方英尺

甚至更高。

事實(shí)上，目前已有不少項(xiàng)目超過(guò)3000元/平方英尺：

單位：新元/平方英尺

短期內(nèi)突破4000元/平方英尺機(jī)會(huì)不大

Alan Cheong認(rèn)為：市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)新一輪價(jià)格躍升，需要滿足幾個(gè)條件：

1. 就業(yè)市場(chǎng)保持穩(wěn)定

居民收入持續(xù)增長(zhǎng)。

2. AI不會(huì)大規(guī)模沖擊就業(yè)

如果人工智能導(dǎo)致大規(guī)模裁員，住房需求可能受到影響。

3. 經(jīng)濟(jì)基本面持續(xù)改善

房?jī)r(jià)必須獲得真實(shí)需求支持，而非投機(jī)資金推動(dòng)。

因此：

即使是高端新盤(pán)，短期內(nèi)均價(jià)突破4000元/平方英尺的機(jī)會(huì)仍然不高。

• 1240套超大規(guī)模

• 產(chǎn)品覆蓋面廣

• 價(jià)格有競(jìng)爭(zhēng)力

• 靠近成熟住宅區(qū)

• Bukit Timah Turf City首個(gè)新公寓項(xiàng)目

• 靠近地鐵站

• 近年來(lái)區(qū)域新盤(pán)供應(yīng)稀缺

分析師認(rèn)為：

它有機(jī)會(huì)刷新該區(qū)域99年產(chǎn)權(quán)公寓的新價(jià)格紀(jì)錄。

Lucerne Grand位于裕廊湖區(qū)附近。

• 與Lakeside MRT直接連接

• 綜合發(fā)展項(xiàng)目

• 區(qū)域長(zhǎng)期供應(yīng)不足

預(yù)計(jì)將吸引大量自住買(mǎi)家。

EC市場(chǎng)或比去年更火爆

分析師認(rèn)為：未來(lái)即將推出的EC項(xiàng)目可能比私人公寓更受歡迎。

• Senja Close

• Woodlands Drive 17

• Sembawang Road

等地項(xiàng)目。

由于這些項(xiàng)目不受2026年5月新EC政策影響（包括更長(zhǎng)MOP以及更多首次購(gòu)房者優(yōu)先配額），預(yù)計(jì)將獲得強(qiáng)勁需求。

2026全年成交預(yù)測(cè)
Huttons & PropNex預(yù)測(cè)不含EC：

全年約9000套新房成交

CBRE預(yù)測(cè)（較保守）

7500至8500套

相比2025年的：10815套

將略有回落。房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)

CBRE東南亞研究主管宋明蔚（Tricia Song）預(yù)計(jì)：2026年私人住宅價(jià)格仍將保持：2%-4%的溫和增長(zhǎng)

她指出：

自2020年第一季度疫情低點(diǎn)以來(lái)，新加坡私人住宅價(jià)格累計(jì)上漲已經(jīng)達(dá)到：

43.5%

但目前市場(chǎng)并未出現(xiàn)：

• 熱錢(qián)炒作

• 大規(guī)模外國(guó)資金推動(dòng)

• 脫離經(jīng)濟(jì)基本面的上漲

因此暫時(shí)沒(méi)有出現(xiàn)需要進(jìn)一步調(diào)控的跡象。

她強(qiáng)調(diào)：

如果未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅明顯快于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，或出現(xiàn)大量投機(jī)資金流入，政府仍可能再次出手調(diào)控。

2026年下半年，新加坡樓市將迎來(lái)約3550套新供應(yīng)，整體市場(chǎng)仍然健康。

雖然地價(jià)和開(kāi)發(fā)成本持續(xù)推高新盤(pán)售價(jià)，但買(mǎi)家承受能力開(kāi)始形成明顯“價(jià)格天花板”。

分析師普遍認(rèn)為，未來(lái)半年新盤(pán)價(jià)格繼續(xù)上漲，但大部分項(xiàng)目仍將維持在3000新元/平方英尺以內(nèi)，即便是核心區(qū)項(xiàng)目，短期突破4000新元/平方英尺的可能性也不大。

Thomson Reserve、Dunearn House 和 Lucerne Grand 將成為下半年最值得關(guān)注的三個(gè)新盤(pán)。