北京進深 徐迪 6月2日拿地當天，綠城公示了大興0188地塊的總平圖。

項目占地約2.14公頃，總建面約6.38萬㎡，其中地上計容建面約3.85萬㎡，容積率1.8，限高36米。

規劃8棟洋房，住宅建面總計約3.82萬㎡，共388戶，戶均建面98.5㎡。

亮點很多，包括設計了大興首個內嵌式陽臺。

借力四周綠地的規劃優勢，打造出內外雙園的景觀體系。

在極致的園林表達背后，沒有提到的一個客觀因素是：鐵路噪音。

穿透綠意的轟鳴

小區西側有多條鐵路線，包含兩條貨運鐵路線與兩條高鐵線路。

盡管中間隔了綠地和馬路，甚至還有一座興旺公園，但是鐵路帶來的噪音與震感仍然難以消彌，特別是小區西側房源。

距離小區西南角8號樓最近的京滬貨運鐵路，直線距離僅為180米；

到京滬高鐵線路的距離則在400米左右。

面對這一硬傷，綠城并沒有在西側做出整排房源做聲學屏障，反而只有一棟5號樓。

這棟樓可以說是整個項目里最矮最“瘦”的一棟：9層，僅一個單元。

除了5號樓，小區其余住宅樓分為兩排，南北排列，中間是園林。

景觀均好的同時，噪音也是平權的。

即使最遠的東側房源，到鐵路線的物理距離也不超過300米。

反倒日常出行和通勤相關的地鐵，距離小區有一定距離。

最近的清源路站直線超過1.3公里，騎行需7分鐘，步行約23分鐘。

便利性沒享受到，鐵路噪音卻近在耳邊。

綠城在這個項目的園林上狠下了功夫，大量密集種植的喬木與灌木叢，能夠有效吸收、折射并削弱由西側傳來的列車轟鳴聲。

對于靠近西側的房源而言，這種“公園+密林”的組合，將原本尖銳的交通噪音轉化為了一種相對沉悶、低頻的背景白噪音，盡可能緩解噪音對日常起居的侵擾。

東側正門入口處大面積的實土綠地，可以全冠移植大型喬木，讓植被具有更多種類和視覺層次，更成為一道防風、降噪的微氣候屏障。

與此同時，綠城南側的空間排布也暗藏玄機。

南排建筑整體退線12米，不僅是為了將調蓄池、化糞池等市政配套設施“眼不見為凈”，更是為了在小區南側及西側邊緣留出充足的緩沖地帶。

配合外圍公園的植被隔離，為西南側的樓棟構建多重防護。

小戶型補位

項目戶均建面98.5㎡，定位偏剛需或首改客群。

曉月和風是住宅總建面12萬㎡，不到1000套房源，主力戶型是121㎡大三居。

新地塊面積段更小更極致。

預計上車戶型是當前最主流的78㎡左右小三居，位于小區四角樓棟及西邊的5#樓；

主力是99㎡三面寬舒適三居，戶型占比超50%；

保留少量四居選項，面積段121/139㎡，數量不多，只在2#樓里。

總圖上建筑四周有明顯的外延輪廓線，立面大概率會延續曉月和風的法式新古典風格。

來到四代宅時代，得房率肯定是會創區域新高了。

贈送手段主要有：

1、南向陽臺，按開敞陽臺報規，但其實是建筑內結構，完全滿足封閉陽臺的規格。

2、北向設備平臺，大部分房源一戶有兩個，大概率也是可以封進室內的；

3、南向主臥飄窗；端戶有側邊飄窗，與客廳的陽臺形成轉角采光面。

拿地回溯

這是綠城繼曉月和風之后，又一次落子大興核心區。

拿地主體北京榮意房地產開發有限公司，成立于2017年9月，注冊資本5億元，由綠城房地產集團100%持股。

項目公司法定代表人、董事長、總經理由綠城北京總經理陸建強一肩擔任。

綠城上一次在北京拿地還是限價時代。

2024年底以51.75億元的封頂價，搖中了海淀功德寺西側001號地塊，成功開發出和樾玉鳴這個大爆款。

近期，綠城也參與了豐臺蒲黃榆地塊的競爭，但在拍賣現場舉牌顯得比較謹慎。

相較于上面這兩塊核心區地塊，大興地塊具有更高的安全邊際。

地塊樓面價2.3萬元/㎡，對比曉月和風3.15萬/㎡的地價，擁有更充裕的利潤空間，可以更好的打磨產品。

拿地之后，綠城也是同步發出了喜報。

文案上提到的“以和敬興賢”，結合綠城北京最近的兩個項目，和樾玉鳴、曉月和風，盲猜新項目案名也是帶“和”字的。

項目所在的0202街區現狀實施程度高，配套設施齊全，且有一定品質。

距離4號線清源路站步行超過1.5公里，不算特別合格的臨鐵盤。

比較近的商業有新辰天地，能滿足日常購物，往遠一點還有薈聚——南城最大的購物中心之一。

教育資源有國教院附實學校、北京小學(大興分校)、大興區第一幼兒園。

此外還有產業支撐，距離生物醫藥基地5公里。

板塊內樓盤眾多，且樓齡普遍較新，包括招商雍合府、金地江山風華、大興星光城等。

南邊一街之隔就是綠城開發的曉月和風，2023開盤，目前已交付，還有少量尾盤在售。

曉月和風總建面約12.5萬平方米，容積率約2.0，共992套房源，主力建面88-176平方米。

曉月和風的樓面價是3萬出頭，銷售指導價期房5.9萬，現房6.1萬。

目前累計網簽920套，去化超九成，成交均價5.16萬元/平方米。

對標曉月和風的話，0202-0188地塊2.3萬/平方米的拿地成本，地貨比45%左右，現階段來講利潤空間還是比較充裕的。

并且綠城一向以改善產品見長，曉月和風入市之初，法式美學立面、高得房率戶型以及全齡園林體系等，當時在大興都是比較超前的。

新地塊不僅樓面價更低，且經過調規優化后，四面環綠、樓間距拉大，疊加四代宅規劃，產品打造的空間會比曉月和風更加從容。