前海合作區全景。

　　隨著城市發展正式從大規模增量擴張轉向存量提質增效，“發展空間從哪來”“新項目怎么建”正成為國內一線城市共同面臨的考題。而深圳作為超大城市的樣本，無疑也擔負著率先破局的重責。

　　近日，深圳市規劃和自然資源局舉行“落實自然資源要素保障工作重要舉措”集中采訪活動。南都記者從中獲悉，圍繞自然資源部、國家林業和草原局聯合印發《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》(以下簡稱“38號文”)，深圳市已密集落地了一系列規劃與空間配置機制改革，并呈現出一組成功的典型案例，釋放出超大城市空間治理轉型的新能量。

　　“項目申請到批復僅用兩天 創下規劃審批又一紀錄”

　　今年4月21日，河套深港科技創新合作區西面跨河連接橋(深圳段)的建設項目國土空間規劃許可意見正式核發。該項目是連通深圳園區與香港園區的關鍵通道，建成后將打破深港兩地空間阻隔，促進人員、技術、資金等要素高效流通，助力“深港2050+”世界一流雙城都市區建設。福田管理局公共項目科科長廖雅倩表示，本項目列入了國家重點項目清單，建設工期也十分緊張。常規審批流程難以匹配工期要求。“從項目申請到批復僅用時兩天，各個環節都最大限度壓縮審批辦理時限，創下規劃審批的又一個新紀錄。”

　　據了解，按照38號文精神，深圳印發了《深圳市詳細規劃動態維護管理辦法》。該辦法聚焦傳統詳規調整中審批層級多、辦理周期長等痛點，主動回應民生項目建設、產業能級提升、土地混合利用等現實發展需求，深化規劃管理機制改革，精準適配經濟社會“快變量”發展要求，明確在不修改詳規的情形下，可通過實施深化與技術修正兩種路徑開展動態維護。

　　市規劃和自然資源局地區規劃處副處長曹麗曉算了一筆時間賬：“以重大產業項目為例，過去調整詳細規劃需要技術審查、審議、公示、征求意見、審批等多個環節，其中公示就要一個月時間，總審批周期約3-4個月。按照詳細規劃動態維護則公示10個自然日，規劃主管部門就能審批，總審批周期可壓縮至一個月內，有效地促進了項目早落地、早開工、早見效。”

　　市規劃和自然資源局市政交通規劃處副處長伍帥還特別提到，深圳出臺了《深圳市建設工程規劃許可證豁免清單》，對小型分布式光伏、5G塔基、用地紅線內新增充換電設備等小微項目實行建設工程規劃許可豁免，大幅簡化審批環節、壓縮辦理時限，有效提升新型市政設施落地效率，保障新型基礎設施規模化布局建設跑出“加速度”。

　　42天極速落子百億新產業 多元功能盤活停擺資產

　　“只要有好的項目，深圳就有地可落！”市規劃和自然資源局開發利用處一級主任科員陳夏在接受采訪時開口第一句就底氣十足。據介紹，深圳不僅成功保障了比亞迪動力電池研發中心、騰訊“互聯網+”未來科技城等重大項目用地，還為企業量身定制了一套“減負賬本”，內容包括產業用地最低出讓底價最多僅為市場價格的35%(聯合競買的為30%)；允許重點產業項目和通用產業用房的地價可不計利息分期繳交，盡可能地支持企業降低前期投入；此外，支持企業聯合競買共建，重點解決因經營規模和稅收貢獻等暫不滿足獨立用地申請條件的企業用地需求，降低中小企業競拍門檻和用地用房成本，實現產業鏈關聯企業聚集，等等。

　　市規劃和自然資源局寶安管理局開發利用科科長王志文透露，4月24日正式掛牌的A425-0617宗地，正是百億級高端PCB項目——人工智能高階類載板及柔性電路板智造基地的選址用地。他表示，該項目從3月13日列入市重大項目清單，到4月24日土地掛牌，全程僅用時42天。這一速度刷新了寶安區百億級重大產業項目從空間匹配到公告掛牌的最快紀錄。“從空間預匹配到納入重大項目、產業遴選公示再到4月24日土地掛牌公告——整個鏈條環環相扣、無縫銜接。而其中最考驗政府服務能力的‘土地掛牌前準備階段’，被壓縮到了極致。通常需要數月的前期工作，包括產業遴選、規劃調整、用地預審、土地入庫、管線遷改、出讓方案編制及審批等，以‘極限速度’完成。”

　　“38號文”帶來的革新不止于效率。在存量端，深圳則在嘗試破解歷史遺留的資產難題。5月6日，備受矚目的龍崗大運片區世茂深港國際中心項目，在經歷開發商資金鏈斷裂、工地長期停擺爛尾后，最終順利易主。這一盤活案例的背后，是在市委、市政府統籌部署下，深圳市規劃和自然資源局會同龍崗區政府啟動實施“收調供”工作方案。“這個項目突破了單宗地塊的傳統開發局限，轉為以‘居住+商業+酒店+文化中心’多元復合業態植入，推動存量土地從單一功能向高效復合轉型。”市規劃和自然資源局龍崗管理局開發利用科科長唐代鵬介紹，“這一模式賦予了存量資源新的生長邏輯——不再是簡單的空間填充，而是土地產出效益與可持續運營能力的系統提升；不再是孤立的建筑集群，而是嵌入片區發展脈絡、激活區域價值的關鍵節點。”

　　而在深汕特別合作區，存量喚醒也在發生。市規劃和自然資源局深汕管理局開發利用科科長余鴻煉表示，深汕正探索規劃動態維護機制，推行重點項目一對一精準服務和全鏈條保障，搭建數字土地超市雙平臺賦能項目招商，分類梳理路徑盤活低效存量土地，切實保障產業項目精準平穩落地。

　　手握未來15年“指標池”把每寸空間用在刀刃上

　　“38號文”的深遠影響，不僅在于眼前的項目提速，更在于賦予了超大城市精細化治理的戰略自主權。

　　“2025年，自然資源部正式同意深圳實施規劃期建設用地總量管控模式。”市規劃和自然資源局國土空間用途管制處副處長廖芳毅介紹，根據《深圳市國土空間總體規劃(2021-2035年)》一次性核定全市未來15年的建設用地總量，搭建起全市統籌的用地指標“儲備池”。正因為關鍵制度支撐，深圳已經高效保障了羅山芯片產業園、深圳灣實驗室、西麗高鐵站等一批重大項目用地需求。

　　為了不讓“項目等規劃”，市規劃和自然資源局總體規劃處副處長李慧慧表示，目前聯合市發改部門印發專項通知，依托國土空間“一張圖”，打通規劃與項目的協同銜接機制。通過主動對接各行業部門，全面梳理歸集全市“十五五”擬建項目，目前已有若干項目完成“一張圖”落圖落位。

　　市規劃和自然資源局耕地保護和生態修復處一級主任科員廖劍鑌指出，今年以來，深圳全市已經高效配置臨時用地39宗，共計24.36公頃，有力保障了西麗高鐵站、軌道27號線等重大項目建設，為城市高質量發展提供了有力的資源要素支撐。

　　在全力保障發展空間的同時，“生態紅線”依然緊固。廖劍鑌解釋道，“深圳積極挖掘全市耕地潛力，有序退出零散、難以長期穩定利用地塊，集中開墾并補劃優質耕地，在推動實現耕地總量動態平衡、集中連片保護的同時，也為城市建設騰挪出寶貴空間”。

　　采寫：南都記者 黃璐

　　攝影：南都記者 冷鋒