中經(jīng)記者 石英婧 上海報(bào)道

在全球不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷利率波動(dòng)、地緣經(jīng)濟(jì)重塑與行業(yè)深度轉(zhuǎn)型的大背景下，外資地產(chǎn)服務(wù)商如何調(diào)整戰(zhàn)略布局？近日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》獨(dú)家采訪了戴德梁行亞太區(qū)、歐洲、中東及非洲首席執(zhí)行官M(fèi)atthew Bouw。作為同時(shí)掌管兩大跨洲區(qū)域的掌舵人，Matthew Bouw首次系統(tǒng)闡述了戴德梁行的全球化協(xié)同戰(zhàn)略，以及對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的長(zhǎng)期信心。

Matthew Bouw指出，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)雖具有極強(qiáng)的屬地屬性，但戴德梁行的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于搭建“全域互通”的全球化服務(wù)平臺(tái)——將頂尖的國(guó)際資源落地于本土市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)因地制宜的精準(zhǔn)服務(wù)。他以中國(guó)為例，近35年的深耕使本土團(tuán)隊(duì)兼具行業(yè)積淀與落地執(zhí)行力，能夠有效聯(lián)動(dòng)全球資本與租戶資源，為客戶提供從顧問咨詢到大宗交易的全鏈條解決方案。

面對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)、城市更新、公募REITs及產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域的深度轉(zhuǎn)型，Matthew Bouw認(rèn)為，挑戰(zhàn)中孕育著全新機(jī)遇。中國(guó)在高端制造、清潔能源、人工智能等前沿領(lǐng)域的持續(xù)投入，正催生倉(cāng)儲(chǔ)物流、算力基建等新興地產(chǎn)賽道的長(zhǎng)足發(fā)展。戴德梁行的定位是“雙向打通”：一方面引入海外資本與領(lǐng)先經(jīng)驗(yàn)落地中國(guó)，另一方面助力本土客戶出海全球布局。

戴德梁行亞太區(qū)、歐洲、中東及非洲首席執(zhí)行官M(fèi)atthew Bouw

以下為采訪實(shí)錄：

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：你出任戴德梁行亞太區(qū)、歐洲、中東及非洲首席執(zhí)行官后，將兩大區(qū)域統(tǒng)籌管理，核心戰(zhàn)略布局是什么？?jī)纱髤^(qū)域如何在資金往來(lái)、產(chǎn)業(yè)資源、客戶服務(wù)層面實(shí)現(xiàn)雙向協(xié)同？戴德梁行針對(duì)跨區(qū)域地產(chǎn)業(yè)務(wù)制定了哪些差異化服務(wù)策略？

Matthew Bouw：我們的核心發(fā)展思路是搭建全域互通的全球化服務(wù)平臺(tái)，把頂尖的國(guó)際化資源落地各個(gè)本土市場(chǎng)，提供因地制宜精準(zhǔn)落地業(yè)務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)本身具備極強(qiáng)的屬地屬性，我們的核心優(yōu)勢(shì)是深耕本地市場(chǎng)、依托本土專業(yè)人才，擁有全球資本租戶資源，具備行業(yè)頂尖的數(shù)據(jù)與洞察能力。

我們?nèi)騾f(xié)同運(yùn)營(yíng)的理念，使我們能夠?qū)崿F(xiàn)在米蘭、慕尼黑、上海、東京、孟買等全球各大城市提供一體化無(wú)縫服務(wù)的目標(biāo)。

中國(guó)市場(chǎng)就是該模式落地的典型范本。我們的中國(guó)團(tuán)隊(duì)依托深耕本土多年的行業(yè)積淀、穩(wěn)固的客戶合作基礎(chǔ)與高效的落地執(zhí)行能力，中國(guó)區(qū)業(yè)務(wù)有效聯(lián)動(dòng)全球資源，覆蓋顧問咨詢、資產(chǎn)評(píng)估、大宗交易、租賃代理等全鏈條服務(wù)，提供適應(yīng)本土需求的卓越落地解決方案。

伴隨客戶需求的迭代升級(jí)，以及建筑行業(yè)互聯(lián)互通程度持續(xù)提升，我們的業(yè)務(wù)邊界也從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)，延伸至基建、醫(yī)療、康養(yǎng)、教育、倉(cāng)儲(chǔ)物流等多元領(lǐng)域。我們持續(xù)搭建數(shù)字化服務(wù)體系，提供前瞻性數(shù)據(jù)分析和市場(chǎng)洞察，助力客戶制定以數(shù)據(jù)為依據(jù)的戰(zhàn)略決策，提升資產(chǎn)價(jià)值、跑贏行業(yè)周期。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：作為亞太核心市場(chǎng)，當(dāng)前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)、城市更新、不動(dòng)產(chǎn)公募 REITs、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域步入深度轉(zhuǎn)型階段。在你看來(lái)，外資地產(chǎn)服務(wù)商在華發(fā)展面臨哪些核心機(jī)遇與挑戰(zhàn)？戴德梁行如何平衡國(guó)際化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與中國(guó)本土市場(chǎng)的個(gè)性化需求？

Matthew Bouw：戴德梁行深耕中國(guó)市場(chǎng)近 35年，我們對(duì)中國(guó)區(qū)業(yè)務(wù)發(fā)展充滿信心。

與全球各地市場(chǎng)一致，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也在經(jīng)歷周期性起伏，目前正處于創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、高質(zhì)量發(fā)展的深度轉(zhuǎn)型階段。中國(guó)在高端制造、清潔能源、新能源汽車、關(guān)鍵礦產(chǎn)領(lǐng)域持續(xù)領(lǐng)跑全球，人工智能、量子計(jì)算、通信基建等前沿科技領(lǐng)域持續(xù)投入，產(chǎn)業(yè)變革持續(xù)催生城市空間全新需求。

產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)物流、算力基建等新興地產(chǎn)賽道迎來(lái)長(zhǎng)足發(fā)展機(jī)遇。依托長(zhǎng)期穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)基本面與數(shù)字化轉(zhuǎn)型大趨勢(shì)，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)全新發(fā)展窗口期。

我們的核心定位是打通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)壁壘：一方面引入海外資本、產(chǎn)業(yè)投資方、優(yōu)質(zhì)租戶資源與國(guó)際領(lǐng)先操作落地中國(guó)；另一方面協(xié)助國(guó)內(nèi)本土客戶出海布局全球市場(chǎng)，我們以全球視野結(jié)合本土落地執(zhí)行能力，助力客戶把握產(chǎn)業(yè)發(fā)展契機(jī)和轉(zhuǎn)型紅利。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：傳統(tǒng)寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)承壓運(yùn)行，倉(cāng)儲(chǔ)物流、數(shù)據(jù)中心、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、保障性租賃住房等特色不動(dòng)產(chǎn)迎來(lái)高速發(fā)展。戴德梁行在亞太區(qū)和歐洲、中東及非洲區(qū)如何布局上述新興賽道？中國(guó)市場(chǎng)新興業(yè)務(wù)板塊的發(fā)展重心是什么？

Matthew Bouw：傳統(tǒng)地產(chǎn)具備周期性特征，我們?cè)谌奉悅鹘y(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域已搭建成熟業(yè)務(wù)能力。十余年來(lái)，我們同時(shí)前瞻布局長(zhǎng)期成長(zhǎng)性賽道，涵蓋倉(cāng)儲(chǔ)工業(yè)、數(shù)據(jù)中心、生物醫(yī)藥物業(yè)、居住地產(chǎn)，以及學(xué)校、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)療、公建配套等社會(huì)基建不動(dòng)產(chǎn)，積累了深厚行業(yè)認(rèn)知、數(shù)據(jù)庫(kù)與全球落地案例。

我們的差異化優(yōu)勢(shì)在于整合全球賽道專業(yè)經(jīng)驗(yàn) + 本地落地服務(wù)，圍繞項(xiàng)目全生命周期提供一站式服務(wù)：從前期選址規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)，到招商租賃、投資并購(gòu)、資產(chǎn)優(yōu)化全流程賦能。依托社會(huì)基建領(lǐng)域服務(wù)積淀，進(jìn)一步拓寬不動(dòng)產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，兼顧傳統(tǒng)地產(chǎn)與新興賽道，持續(xù)為客戶創(chuàng)造長(zhǎng)期可持續(xù)收益。

落地中國(guó)市場(chǎng)，業(yè)務(wù)重心緊跟國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)方向：聚焦產(chǎn)業(yè)園區(qū)、冷鏈物流、數(shù)據(jù)中心、生物醫(yī)藥及康養(yǎng)地產(chǎn)、保障性租賃住房、養(yǎng)老地產(chǎn)，以及公募 REITs 配套基建相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)；與此同時(shí)，城市更新改造、樓宇綠色提質(zhì)、存量資產(chǎn)盤活優(yōu)化也是重點(diǎn)業(yè)務(wù)，幫助業(yè)主提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益與物業(yè)價(jià)值。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：近年來(lái)國(guó)內(nèi)本土地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、國(guó)資平臺(tái)快速崛起，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化。作為頭部外資不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)商，戴德梁行在中國(guó)市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在哪里？未來(lái)將如何鞏固自身優(yōu)勢(shì)？

Matthew Bouw：我們?cè)谥袊?guó)市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，是全球化平臺(tái)資源 + 本土化深耕運(yùn)營(yíng)雙重優(yōu)勢(shì)。中國(guó)區(qū)管理與業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)均由本土資深從業(yè)者組建，深諳本土市場(chǎng)、擁有成熟政企與產(chǎn)業(yè)客戶資源、落地執(zhí)行能力卓越；同時(shí)國(guó)內(nèi)團(tuán)隊(duì)無(wú)縫對(duì)接全球網(wǎng)絡(luò)，可聯(lián)動(dòng)海外投資者、跨國(guó)企業(yè)租戶、全球數(shù)據(jù)庫(kù)與行業(yè)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。

依托一體化模式，我們既能貼合本土實(shí)際定制解決方案，又能調(diào)動(dòng)全球資源賦能項(xiàng)目。如今越來(lái)越多客戶認(rèn)可一站式全鏈條服務(wù)模式，從前期咨詢、數(shù)據(jù)分析到落地運(yùn)營(yíng)全流程依托統(tǒng)一平臺(tái)完成。全球資源 + 本土深耕的組合優(yōu)勢(shì)，是我們持續(xù)為客戶創(chuàng)造價(jià)值、處于業(yè)界領(lǐng)先地位的關(guān)鍵。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：全球利率波動(dòng)、地緣經(jīng)濟(jì)格局調(diào)整，使得跨境不動(dòng)產(chǎn)投資呈現(xiàn)明顯分化。你預(yù)判未來(lái)2至3年，亞太區(qū)和歐洲、中東及非洲兩大區(qū)域跨境地產(chǎn)資金流向?qū)⒊尸F(xiàn)何種走勢(shì)？哪些地產(chǎn)細(xì)分品類會(huì)成為海外資本重點(diǎn)布局方向？

Matthew Bouw：跨境資本仍是全球不動(dòng)產(chǎn)投資的重要組成，歐洲跨境交易額占整體地產(chǎn)交易總額約 40%—50%，亞太區(qū)域占比 25%—30%。

受利率環(huán)境與地緣環(huán)境影響，全球投資趨于審慎，基本面扎實(shí)、定價(jià)合理、流動(dòng)性充裕的市場(chǎng)與資產(chǎn)是優(yōu)先選項(xiàng)，該趨勢(shì)短期內(nèi)仍將延續(xù)。

投資方當(dāng)前聚焦現(xiàn)金流穩(wěn)健、基本面抗周期的地產(chǎn)品類：居住類地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心備受資本關(guān)注，倉(cāng)儲(chǔ)工業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期維持高熱度，商業(yè)零售投資表現(xiàn)穩(wěn)??；與此同時(shí)，在過(guò)去 12 個(gè)月里，寫字樓依舊是亞太、歐洲、非洲交易總額最高的地產(chǎn)品類。

我們依托全球化平臺(tái)，聯(lián)動(dòng)全球投資者與資金渠道，憑借大數(shù)據(jù)分析和本土落地服務(wù)，協(xié)助客戶在各大市場(chǎng)精準(zhǔn)配置資產(chǎn)。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：ESG 與綠色低碳已成為全球不動(dòng)產(chǎn)投資核心考核標(biāo)準(zhǔn)，亞太區(qū)和歐洲、中東及非洲區(qū)兩地綠色建筑法規(guī)、落地標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)需求參差不齊。戴德梁行如何打通兩大區(qū)域綠色地產(chǎn)服務(wù)體系？如何協(xié)助中國(guó)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)接國(guó)際綠色投資資本？

Matthew Bouw：ESG 已經(jīng)成為不動(dòng)產(chǎn)投資的硬性參考指標(biāo)，更是項(xiàng)目引入境外資本的前置條件。盡管亞太、歐洲、中東及非洲過(guò)往綠色地產(chǎn)法規(guī)體系各不相同，但在低碳減排、節(jié)能降耗、綠色資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等核心方向逐步趨同；跨境資本加速推動(dòng)行業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)際投資者逐步在全球市場(chǎng)落地統(tǒng)一的 ESG 考核要求。

我們的落地策略是以全球統(tǒng)一 ESG 框架、成熟行業(yè)經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)，結(jié)合各地政策細(xì)則與本土實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，幫助企業(yè)合規(guī)落地綠色改造，提升資產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值、適配未來(lái)投資需求。

中國(guó)綠色地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?，我們通過(guò)協(xié)助項(xiàng)目?jī)?yōu)化建筑能耗、對(duì)標(biāo)國(guó)際綠色認(rèn)證、完善 ESG 信息披露，幫助國(guó)內(nèi)物業(yè)提升國(guó)際認(rèn)可度，順暢對(duì)接全球綠色資金，把綠色發(fā)展指標(biāo)轉(zhuǎn)化為可量化的資產(chǎn)增值收益。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：站在亞太區(qū)、歐洲、中東及非洲首席執(zhí)行官視角，未來(lái)五年戴德梁行在兩大區(qū)域的核心發(fā)展目標(biāo)是什么？中國(guó)市場(chǎng)在集團(tuán)全球及雙區(qū)域戰(zhàn)略中處于怎樣的定位與角色？

Matthew Bouw：未來(lái)五年，亞太、歐洲、中東及非洲區(qū)域整體發(fā)展目標(biāo)是依托全球化平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健高質(zhì)量可持續(xù)增長(zhǎng)，包括：持續(xù)布局高增長(zhǎng)賽道業(yè)務(wù)、深化跨區(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)同、持續(xù)投入人才建設(shè)、數(shù)字化技術(shù)與大數(shù)據(jù)研發(fā)。伴隨客戶需求日趨復(fù)雜，我們將以全球視野和本土落地能力，打造全鏈條一體化解決方案。

中國(guó)市場(chǎng)在全球發(fā)展戰(zhàn)略中占據(jù)核心地位：既是我們重點(diǎn)深耕的本土市場(chǎng)，也是跨境資本的重要來(lái)源與投資目的地，更是新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)賽道的前沿陣地。

（編輯：張家振 審核：童海華 校對(duì)：翟軍）