文/上海進深 嚴明會

金茂在北上海的動作越來越快了。

5月24日，寶山廟行板塊的金茂滿譽認購結束，項目首批推出212套房源，吸引288組客戶參與認購，認購率約135.8%。

這是2026年以來，上海首個單次推盤超過200套，同時認購率突破100%的新盤。

5月29日開盤當天，212套房源全部售罄，銷售金額約21億元。還是在零分銷、零渠道、無優惠折扣的情況下取得的成績。

首開結束不到10天，金茂滿譽便迅速啟動二批次加推。

此次共推出91套房源，包括建面約112-135㎡高層產品，以及建面約170-190㎡低密疊墅。

算下來，從首開到二批次，項目累計推盤規模已經超過300套。

與此同時，項目拿下了5月上海新房市場成交套數、成交面積雙冠軍，并包攬中外環間成交金額、成交面積、成交套數三項第一。

對于改善型項目而言，開發商往往會根據首開去化情況調整后續節奏。

但金茂滿譽選擇快速加推，某種程度上也說明項目對于市場反饋擁有足夠信心。

大小戶型價差克制

此次加推的高層產品位于17幢50號、51號樓，這是整個社區最后一棟南向無遮擋的高層樓棟。

從價格體系來看，本次加推延續了首開的定價邏輯。

建面約112㎡戶型均價約6.27萬元/㎡，建面約135㎡戶型均價約6.47萬元/㎡，大戶型與小戶型之間單價差距有限，總價跨度從572萬-918萬。

此次加推中，建面約135㎡戶型是最值得關注的產品。

在當前上海改善市場，135㎡幾乎是最競爭激烈的面積段。既要滿足三房甚至四房需求，又要兼顧空間舒適度和總價控制。

金茂滿譽給出的答案，是把有限面積做到極致。

首先是尺度。

約13.2米南向總面寬，客廳、主臥以及次臥形成大面寬排布，讓更多功能空間能夠享受南向采光。

主臥套房，約3.4米開間，擺放2米長大床后仍有充足活動空間。同時配備270°轉角飄窗，將景觀面最大化引入室內。

項目采用南北雙陽臺布局。北側陽臺承擔洗衣、烘干等家政功能，釋放生活雜物空間；南側陽臺則回歸休閑屬性，可以作為家庭社交、親子活動甚至小型休憩空間使用。

此外，兩梯兩戶配置也是加分項。

電梯前室成為半私享空間，歸家動線更加從容，私密性也明顯優于傳統高層產品。

上下疊同權

相比高層產品，此次推出的疊墅更具稀缺性。

過去二十年，北上海市場很少出現真正意義上的高端疊墅產品。

金茂滿譽此次推出的建面約170-190㎡疊墅，為高階改善客群提供了另一種選擇。

下疊單價約9.3-10.2萬/㎡，總價1564-1974萬；上疊單價約8.5-9.3萬/㎡，總價1480-1801萬。

項目共推出5幢、6幢、7幢三棟疊墅。

其中：

5幢緊鄰公園，整體環境更加安靜；

6幢位于社區核心位置，景觀資源均衡；

7幢則是最后一棟中央景觀疊墅，擁有最好的景觀視野和無遮擋條件。

產品層面最大的亮點，在于上下疊實現了真正意義上的同權。

傳統疊墅往往存在價值失衡問題。下疊擁有花園，上疊擁有露臺，資源分配并不均衡。

而金茂滿譽則讓上下疊均擁有約6米挑高地下空間以及綠地資源。無論選擇上疊還是下疊，都能獲得完整的墅居體驗。

以建面約170㎡下疊為例：

客餐廳面寬達到約8.6米；二層主臥套房開間約4.6米；南向次臥約4米面寬；同時擁有約6米挑高地下空間以及采光井設計。

地下空間不再是傳統意義上的儲藏室，而是真正能夠承擔家庭影院、健身房、會客廳等功能的第二生活空間。

上疊產品同樣擁有約8.6米橫廳設計。除了約6米挑高地下空間外，還增加了露臺，實現室內與室外生活場景的延伸。

疊加金茂成熟的科技住宅體系后，產品舒適度進一步提升。

發力北上海

金茂在北上海的爆款一個接一個，發展軌跡也越來越清晰。

2025年，位于寶山楊行板塊的金茂棠前累計推貨518套，去化率保持100%，成為2025年北上海首個連續四次開盤即罄的積分紅盤。

隨后，金茂在棠前項目北側又推出了全新產品金茂錦棠，推出建面約152-192㎡的疊墅和聯排產品，產品檔次進一步提升。

加上已入市的江灣金茂府、中環金茂府等項目，金茂在寶山已形成從高層改善到低密疊墅的完整產品矩陣。

金茂滿譽的落地，則要回溯到2025年11月24日。

在上海第九批次土拍中，金茂以底價37.26億元競得寶山區N120702單元B2-08地塊，成交樓面價3.7萬元/平方米。

值得注意的是，這是廟行板塊時隔20年再次推出的市場化住宅用地。

這是金茂“金玉滿堂”產品戰略中“滿系”作品在上海的首次亮相，也是金茂在豪宅年輕化領域的重要探索，專為城市新中產量身定制。

半年多的時間，項目便完成首開售罄，并迅速進入第二階段銷售。

這背后體現的并不僅僅是一個項目的熱銷。

更重要的是，金茂正在把過去幾年積累的產品經驗、客戶認知以及市場口碑不斷復制到新的項目上。

這或許才是金茂滿譽熱銷背后更值得關注的地方。

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