從14萬(wàn)跌到5萬(wàn)多，4年時(shí)間，一個(gè)平方跌了8萬(wàn)多——要說(shuō)廣州近幾年“最慘”頂豪，恐怕非合景臻頤府莫屬。

就在5月底，曾被稱為“中國(guó)10大超級(jí)豪宅”的合景臻頤府，一套二手房成交折合單價(jià)約5.45萬(wàn)/㎡；

同一時(shí)間，還有現(xiàn)樓特價(jià)房消息傳出，單價(jià)5.5萬(wàn)/㎡起，樓層戶型任選。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

要知道這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)年拿地樓面價(jià)約5.1萬(wàn)/㎡，巔峰時(shí)優(yōu)質(zhì)房源一度報(bào)價(jià)12-14萬(wàn)/㎡，看房驗(yàn)資高達(dá)千萬(wàn)。

如今二手房?jī)r(jià)幾乎貼著樓面價(jià)走，如果是高位入手業(yè)主的話，意味著資產(chǎn)實(shí)打?qū)嵉难鼣亍?/p>

一個(gè)曾經(jīng)賣到十幾萬(wàn)的頂豪項(xiàng)目，為什么最后跌回了5萬(wàn)多？

真正壓垮它的，或許是三重錯(cuò)配：地段撐不起頂豪共識(shí)，產(chǎn)品跟不上新一代豪宅，品牌信用又在爆雷、延期和交付爭(zhēng)議中被持續(xù)消耗。

1

地王光環(huán)，撐不起頂豪敘事

合景臻頤府的故事，要從2020年拿地說(shuō)起。

當(dāng)年，合景泰富48.65億拿下天河奧體地塊，樓面價(jià)約5.1萬(wàn)/㎡，刷新天河區(qū)地價(jià)紀(jì)錄。

這個(gè)價(jià)格足夠轟動(dòng)，也給項(xiàng)目后來(lái)的一切營(yíng)銷動(dòng)作定調(diào)：天河地王、低密豪宅、臻系力作、城市標(biāo)桿。

彼時(shí)合景泰富正處于巔峰期，廣州千萬(wàn)級(jí)豪宅成交套數(shù)逐年攀升，珠江新城等板塊新房供應(yīng)日趨稀缺，市場(chǎng)對(duì)“天河大面積改善”的想象空間極大。

合景泰富的如意算盤是：用合景臻頤府接住一批從珠江新城外溢的高凈值客戶，借“臻”系列打造廣州頂豪新名片。

問題在于，地王不等于頂豪，高地價(jià)只能定義成本，定義不了價(jià)值。

合景臻頤府所在的奧體牛奶廠板塊不算差，附近有科創(chuàng)區(qū)，有3300畝城市森林，但——

在資源密度上，板塊內(nèi)幾乎沒有大型商業(yè)體，醫(yī)療資源相對(duì)較少，距最近的地鐵站約1.5公里，步行需要約20分鐘。

在城市界面上，項(xiàng)目周邊存在一些老小區(qū)、城中村等，城市界面撕裂式新舊交替，相對(duì)較差，缺乏一些煙火氣和城市活力。

在圈層共識(shí)上，板塊內(nèi)也有不少低密度豪宅，但“富人區(qū)”氛圍認(rèn)可度還是比不上珠江新城、金融城板塊。

日常通勤、社交效率和生活便利性都缺乏現(xiàn)在十幾萬(wàn)“頂豪”應(yīng)有的能級(jí)。

更關(guān)鍵的是，這個(gè)板塊隨后有越秀觀樾等項(xiàng)目入市，同樣打低密、景觀牌。

供應(yīng)增加，買家選擇面擴(kuò)大，稀缺性被快速稀釋了。當(dāng)年講的是“錯(cuò)過(guò)就沒有”，現(xiàn)在大家看到的是“后面還有更多”。

這是定位層面的錯(cuò)配：想賣頂豪的價(jià)格，但板塊還沒有形成足夠成熟的頂豪共識(shí)。

2

設(shè)計(jì)創(chuàng)新，但生活方式不夠新

平心而論，合景臻頤府不是一個(gè)沒有產(chǎn)品亮點(diǎn)的項(xiàng)目。

約2.0容積率、約3.5米層高、200至350㎡純大平層、國(guó)際品牌奢裝交付、1:3.3車位配比，枯山水大師小林政彥親自操刀園林……

這些單拿出來(lái)任何一項(xiàng)，在當(dāng)年的市場(chǎng)里都是不錯(cuò)的賣點(diǎn)，項(xiàng)目還曾躋身2022年中國(guó)十大超級(jí)豪宅序列。

但在產(chǎn)品力極度內(nèi)卷的今天，合景臻頤府的設(shè)計(jì)邏輯很快落伍，現(xiàn)在看明顯還停留在上一個(gè)產(chǎn)品世代。

比如合景臻頤府入口，走的是禪意庭院門庭的路線，風(fēng)格內(nèi)斂、尺度偏小，缺乏那種一眼震撼的尺度感。

建筑外立面如今看來(lái)多少有些“歲月感”，至少對(duì)于一個(gè)主打頂豪定位的項(xiàng)目而言，設(shè)計(jì)語(yǔ)言有些落后了，與預(yù)期中的尊貴感之間，存在明顯落差。

社區(qū)景觀是項(xiàng)目特邀日本大師打造日式園林，春之谷櫻花、夏之谷疊水、秋之谷楓葉、冬之谷白雪，調(diào)性還是有的。

但日式園林風(fēng)格，喜歡的人會(huì)很喜歡，認(rèn)為它安靜克制、審美識(shí)別度高；不喜歡的人會(huì)很嫌棄，認(rèn)為它日常可參與性不強(qiáng)，對(duì)氣候適配也很挑剔。

要知道，廣州氣候濕熱，項(xiàng)目一邊是3300畝林海，另一邊是大觀公園，項(xiàng)目自身約2.5萬(wàn)㎡園林鋪開，不少業(yè)主入住后反映綠化茂密導(dǎo)致蚊蟲泛濫，每家每戶都需要安裝紗窗。

至于會(huì)所配置，一方面設(shè)計(jì)跟不上前沿水準(zhǔn)，以泳池為例，合景臻頤府采用的是封閉式室內(nèi)恒溫泳池，相比當(dāng)下頂豪流行的觀景式泳池，在視覺奢華感上確實(shí)遜色不少。

另一方面項(xiàng)目長(zhǎng)期去化緩慢、入住率低、開發(fā)商資金困難，會(huì)所存在能否長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的問題。

如果無(wú)法實(shí)現(xiàn)常態(tài)化運(yùn)營(yíng)，原本作為豪宅溢價(jià)加分項(xiàng)的會(huì)所，最終會(huì)淪為徒有其表的擺設(shè)。

戶型方面也已經(jīng)落后，這幾年廣州改善產(chǎn)品快速迭代，越來(lái)越多項(xiàng)目通過(guò)放大贈(zèng)送面積、優(yōu)化飄窗與陽(yáng)臺(tái)尺度等等，把200㎡做出了過(guò)去250㎡的空間感受。

這種背景下，舊規(guī)的合景臻頤府整體得房率僅85%左右，而同板塊新規(guī)的越秀觀樾實(shí)際使用率都已經(jīng)突破了100%。

同樣的面積，新一代產(chǎn)品能給出更高效、更極致的空間答案。

這是產(chǎn)品層面的悲劇：項(xiàng)目的產(chǎn)品力，不是不夠好，而是被時(shí)代甩下了。

3

產(chǎn)品之外，還有一道信用的坎

地段和產(chǎn)品，已解釋了臻頤府為什么賣不動(dòng)。

但真正讓這個(gè)項(xiàng)目從“滯銷”成為了“最慘”的，是開發(fā)商爆雷之后，主體信用崩塌形成了一道市場(chǎng)無(wú)法忽視的硬傷。

首先是保值能力被擊穿

2023年4月，合景泰富宣告暴雷，隨后裁員、停工、債務(wù)違約的消息接踵而至。為了續(xù)命，合景泰富開始了瘋狂的“斷臂求生”，合景臻頤府也成為了降價(jià)回款的主戰(zhàn)場(chǎng)。

單價(jià)從巔峰的12萬(wàn)+，到8萬(wàn)多，后來(lái)持續(xù)推出特價(jià)房，單價(jià)跌到6萬(wàn)；如今更是出現(xiàn)5.5萬(wàn)/㎡的腰斬價(jià)，跌幅遠(yuǎn)超廣州豪宅市場(chǎng)的平均水平。

更棘手的問題在于，項(xiàng)目總共315套純大戶型房源，至今僅網(wǎng)簽149套，去化不足五成。只要一手房持續(xù)低價(jià)走貨，二手房就很難形成獨(dú)立的價(jià)格體系。

圖源：陽(yáng)光家緣

對(duì)于早期高位入場(chǎng)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，不僅紙面財(cái)富大幅縮水，未來(lái)想要出手套現(xiàn)，也將面臨一手房直接壓價(jià)的困境。

其次是頂豪圈層的瓦解

開盤初期，項(xiàng)目靠著高驗(yàn)資門檻，篩選出了一批企業(yè)主、金融和科技高管，圈層純粹優(yōu)質(zhì)。

但經(jīng)過(guò)這幾輪斷崖式降價(jià)，購(gòu)房門檻降低后，原本的頂豪圈層生態(tài)被稀釋。豪宅的身份標(biāo)簽也在這個(gè)過(guò)程中悄然褪色。

圈層一旦松動(dòng)，便很難再捏合回去，這是降價(jià)之后最難修復(fù)的隱性損傷。

最后是長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的隱患

合景臻頤府曾經(jīng)前后延期交付了三次，直到2024年9月才開始交樓。然而交付并不意味著問題終結(jié)，交付后又曝出了玻璃護(hù)欄不達(dá)標(biāo)、地漏錯(cuò)位、地庫(kù)滲水等一系列質(zhì)量問題。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

更讓人擔(dān)憂的是物業(yè)，項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)高達(dá)10.3元/㎡/月，按200-300㎡面積計(jì)算，每月物業(yè)成本并不低。

項(xiàng)目去化率不足五成，物業(yè)費(fèi)收繳規(guī)模有限，未來(lái)社區(qū)維護(hù)的資金缺口只會(huì)越來(lái)越大，小區(qū)品質(zhì)的加速老化幾乎已成定局。

最終，這一切形成一個(gè)無(wú)法破解的惡性循環(huán)。

合景臻頤府的故事，不是一個(gè)壞項(xiàng)目的失敗，而是一個(gè)各方面都不差的項(xiàng)目，在錯(cuò)的時(shí)機(jī)、錯(cuò)的狀態(tài)下，承擔(dān)了超過(guò)它本身能力范圍的市場(chǎng)預(yù)期。

地段、產(chǎn)品、信用，三道坎疊在一起，最終把一個(gè)2022年的“十大豪宅”，送上了2026年的“最慘豪宅”榜單。

它也給豪宅市場(chǎng)留下了一個(gè)警示：豪宅市場(chǎng)雖依然火爆，但高端客群在置業(yè)時(shí)還是要選擇真正的核心地段與高品質(zhì)資產(chǎn)。

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