文/北京進深 林振興

首農御林灣，最近有點“魔幻”。

別的樓盤網簽是蹭蹭往上走，它是往下掉。

就在最近，原本已經夠冷清的網簽數據，竟然從12套退回到了9套。

沒錯，賣出去的房子，還能“飛”走。

憑空少了3套簽約房源，到底是哪幾棟樓“退房”了？扒開數據一看：

? 南區10#，原先3套網簽，現在只剩下1套；

? 西區3#大平層，原本好不容易有了1套網簽記錄，現在直接歸零。

一邊退房，一邊價格“跳水”。

幾乎就在業主退房的同時，御林灣開啟了更魔幻的操作：先甩出一批4萬 特價房→緊急辟謠→又加推特價房。

就算不搞特價房，在朝陽奶西板塊，御林灣也是名副其實的“價格屠夫”。

目前成交均價65757.76元/㎡，比周邊8-9萬/㎡的在售新盤低了一大截。

倘若網傳的4萬 特價屬實，等于每平米硬生生比最初網簽均價砍掉了2萬左右。

反復橫跳的操作，或許徹底擊穿了早期高位入手業主的心理防線，這估計也是他們坐不住的原因。

真真假假，只有等下一輪網簽數據出來才能見分曉了。

比退房、降價更尷尬的，是御林灣的去化成績。

全案共1563套房源，取證4個月，網簽竟然只有 9 套，去化率甚至不到 1%，成交額約8792萬元。

按理說，價格都低到塵埃里了，同板塊性價比無敵，這應該是瘋搶的節奏，為什么購房者依然不買單？

原因在于，在當下北京“好房子”標準卷上天的市場里，御林灣顯得有些“過時”了：

得房率、戶型設計、園林景觀……與近幾年亮相的新一代產品相比，差距肉眼可見。更要命的是，它不靠地鐵，通勤依賴自駕或公交，對剛需和上班族極不友好。

01

520這天，不僅有愛，還有“驚雷”。

有渠道釋放出，御林灣4.8萬/㎡的毛胚價優惠，瞬間引爆全網，不止奶西甚至望京北都亂成一鍋粥。

據稱，此次御林灣拿出的是南區12#、17#樓的做特價，戶型包括90-125㎡。

這兩棟樓也是南區預售均價最低的兩棟樓，因為靠著一條馬路，不可避免有噪音影響。

其中，17#有200套房源，也是房源數量最多的樓棟，面積段覆蓋90㎡、123㎡，得房率約79.4%。

按道理說，小戶型總價低，本該是走量的神器，結果現實很骨感。

目前，該樓網簽掛0，24套房源被預訂。

為什么購房者連便宜都不占？看完戶型圖你就懂了。

90㎡的面積段，“好房子”新房基本都能做到三居兩衛。

御林灣只做了兩居一衛，暗衛，干濕不分離；戶型缺角多，廚房是狹長型。

最奇葩的是北向次臥僅設置了1米多寬的南向窗子，采光不好。

但這價格，殺傷力確實大。

看看隔壁鄰居們：項目由南向北依次是，望京云尚、望京樾、中建宸園和望京國譽府，在售新盤的是成交價在8-9萬/㎡。

御林灣這一刀下去，直接把自己和鄰居們拉開了4萬/㎡的巨大鴻溝。

眼看輿論徹底發酵，第二天（5月21日），開發商東洲房地產坐不住了，緊急辟謠，聲稱“團購均價4.8萬”、“首付57萬”為“不實信息”。

然而，近日又有自媒體稱，御林灣又公布了新的動作，拿出更多的樓棟參與特價銷售。

“又加推了3棟樓，4.6-5.1萬元/㎡特價出售，參與房源也多了120-155㎡的大戶型。”

實際上，開發商此舉還是很明智的。今年這行情，除了以價換量，別無他法。御林灣不過是順勢而為，借著市場熱度，用極致價格撬動流量、加速清盤。

至于到底是4萬 還是5萬 均價，其實并不重要了。只要網簽數據一出來，是真降價還是假套路，立馬現原形。

02

御林灣是一個建面約21.04萬㎡的超級大盤，由南區324與西區323兩個地塊組成，還規劃了約2.3萬㎡商業，共計約1563套房源。

其中，324地塊（南區）規劃12棟高層住宅樓，共1487戶，面積段約90-155㎡，預售均價在7.17萬-8.38萬元/㎡。所有一層都帶院子。

南區的優勢在于，近百米樓間距。

但缺點也不少，容積率2.2，且戶型設計相較現在的“好房子”顯然過時。

同時，南區帶有下沉商業廣場，包含中直機關的家屬樓、人才房和商品房。

但“混居”也會導致居住人群差異大，社區氛圍、管理標準不太好統一。

所以開發商想出來了奇招，據小道消息，“南區324地塊的人才房/中直家屬樓/商品房，在地上住宅有柵欄綠植等軟隔離，地下車庫也是隔離的，物業公司也不一樣，可以認為是三個獨立的小區。”

再看323地塊（西區），規劃3棟洋房，6-7層76套，建面約213㎡和220㎡，一層下躍，頂層上躍，南北均有平臺觀景空間。

2#、3#、4#，從北向南，預售均價逐個走高，分別為8.25萬元/㎡、8.50萬元/㎡、8.61萬元/㎡，得房率約85.3%。其中，4#有房源甚至預售均價94993 元/平方米。

西區，大平層的去化情況明顯更佳。

目前，2、3、4#分別網簽1套、0套、1套，并依次有15套、7套、9套房源被預訂。尤其，一層房源幾乎都已售罄。

03

御林灣是一個“有故事”的樓盤。

時間回溯至2017年，東洲房地產以24.958億元拿下朝陽區崔各莊鄉來廣營北路R2二類居住用地、F1住宅混合公建用地。

拿地至今，它經歷了動工-停工-又復工，報規-改規-再報規。

近一年多來，北京樓盤調規，主要是為了注入好房子元素，增設陽臺。

但御林灣卻反其道而行之，外立面從石材換成了“玻璃 鋁板”。畢竟石材造價高，工時慢。

至于為何停工又復工，又為何改配置，只有開發商心里最為清楚。

東洲房地產成立于2012年，注冊資本3000萬元，法人兼董事長范學靈，他也是東郊農場黨委副書記、總經理、董事。

在股權上，它由北京首農食品集團全資子公司北京市東郊農場和北京伯仲聯投資，分別持股51%和49%。

伯仲聯投資成立于2011年，注冊資本1000萬元，目前股權已被凍結，它由張瑾、楊于武、趙錦明，分別持股75%、15%、10%。

更戲劇性的是，東洲房地產內部還上演過一場股東內訌。

大股東北京市東郊農場將二股東伯仲聯投資和東洲房地產一同告上了法庭。

法院認為，該案涉及東郊農場公司、東洲公司、北京銀行簽訂《委托貸款協議》，系因委托貸款引發的糾紛，屬于金融民商事糾紛。

但伯仲聯投資卻辯稱，是東郊農場公司運用自有資金進行民間借貸的行為，不應屬于金融業務。

另據東郊農場公司官微，東洲項目自2019年停工以來，它是依托仲裁法律途徑掃清復工障礙。

好不容易熬到了面世，但去化卻成為項目董事長范學靈心頭的一根刺。

此前，首農食品集團副總經理張守海，親自到御林灣考察。他對范學靈寄予厚望，要求“全力以赴，做好房地產項目去化工作。要認真分析研判房地產市場形勢，主動把握工程進度，抓住時機回籠資金。”

但時至今日，這份成績單，范學靈恐怕還得繼續努力。