今年來， 佛山公寓正在被瘋狂買入，成交量大漲26%，呈現量價齊升態勢。

其實，重倉背后的邏輯很簡單：租售比。

樓市君盤點佛山超17個公寓后發現，部分公寓理想狀態下租金回報率已經超8%了，堪稱優質“收租利器”。

最近的公寓市場，實在火熱。

據佛山房產行業研究站數據顯示，無論是剛剛過去的紅五月還是今年1-5月，公寓市場均呈現量價齊升的態勢。

其中，5月全市公寓共成交379套，同比上升25%，保持兩個月同比回升態勢。

而今年1-5月，佛山整體成交2140套，10.6萬平，成交均價約8756元/平，分別上漲26%、34%和4%。

那么，究竟是哪些項目在推動這波行情？

縱觀5月全市公寓成交金額前十名榜單，禪城區占據4席，南海區和順德區各占3席。

從上表中來看，可以發現目前熱銷公寓項目的三大特點：

其一，頭部項目虹吸效應強。

TOP3項目合計成交金額占前十總金額的六成以上，市場集中度較高。

其二，價格分化，選擇性大。

這些熱銷項目均價在0.5萬-1.3萬元/平之間，覆蓋不同客群的購買力

其中，南海大瀝的新澳商務大廈、星星凱旋國際南區一二期、以及時代家均價均超過1萬/平。

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其三，地段優勢突出。

上榜的多個項均坐落于各板塊的核心區位，要么地處成熟商圈，要么地鐵上蓋。

其中上榜前三，新澳商務大廈和金鉑壹號均緊鄰商業，而珺月中環距離錦龍地鐵站C口僅1分鐘。

| 圖源：高德地圖

量價齊升只是表象，真正驅動買家入局的，是公寓背后可觀的投資回報邏輯。

樓市君一口氣梳理了佛山17個公寓交易情況，發現市面上有一批二手公寓，月租金收入已能基本和月供持平。

且部分公寓的租金收入甚至能直接覆蓋月供，其中 南海千燈湖板塊多個公寓就是最好的代表。

更重要的是，佛山五區多個公寓的租金回報率非常可觀。 【備注：毛租金回報率=(月租金x12)/房屋總價*100%】

市場普遍認為，健康的租金回報率區間為3%–5%，但上述的公寓回報率基本在4%以上。

其中，禪城區不少都是租金回報率的“尖子生”。

如旭輝公元的租金回報率達到6.78%， 恒福國際、朝安碧桂園、富力廣場也均超過5%。

| 佛山城市景觀圖

| 佛山樓市發布攝

南海區表現尤為搶眼。

萬科A32、京華廣場、萬科金色領域 等5個項目，租售比均超過7%，其中桂城麗日廣場甚至高達8.47%。

在當下銀行理財普遍“破3”、住宅租金回報率僅約1.5%-2%的背景下，8.47%的數字足以讓任何一位投資者多看兩眼。

這意味著，若以當前價格買入并對外出租，不到10年即可收回成本。

| 千燈湖實景圖

| 佛山樓市發布 攝

除了高租售比這一核心優勢，政策與市場雙重利好也在持續“添柴”。

一方面，置業成本顯著下降。

今年1月，佛山發布了商業用房購房貸款新政，首付比例從此前的五成降至三成。

以一套總價50萬元的公寓為例，首付從25萬元降至15萬元，直接降低了10萬元的入場門檻。

對于資金有限但希望擁有不動產的年輕人或小型投資者而言，這無異于一張寶貴的“入場體驗券”。

| 圖源：中國人民銀行廣東省分行

另一方面，公寓租金收入長期穩健。

目前，公寓依舊是不少年輕人工作租房的首選。

尤其是處于核心地段的公寓，租金水平比較穩定，受到周邊上班族的青睞，業主根本不愁租。

| 佛山城市實景圖

| 佛山樓市發布攝

當然，并非所有公寓都能在市場上大受歡迎。那些真正“好租又好賣”的項目，普遍具備兩個特點：

其一，臨近CBD的公寓更搶手。

一般來說，租住公寓的人群多數是CBD寫字樓的上班族。因此，在這附近的公寓會是上班族的首選，畢竟可以大大節省通勤時間。

而對于業主來說，CBD附近公寓的租金不會太低，且租客一般工作不變就不會斷租，相對來說比較穩定。

｜佛山城市景觀圖

| 佛山樓市發布攝

其二，臨近地鐵、甚至是地鐵上蓋的公寓更受上班族歡迎。

這種公寓往往能租到更好的價格，畢竟下班不用經歷日曬雨淋，出了地鐵就是家，還是很幸福的。

| 佛山城市景觀圖

| 佛山樓市發布攝

其三，項目本身具有稀缺性，能吸引家庭自住人群。

在很多人的印象里，公寓就是一棟孤零零的樓、一居室，不超過50平。

但現在公寓的產品越來越豐富，有些公寓也能做到上百平，甚至是大平層。

這意味著，公寓的潛在客群不再僅僅是上班族租客，也開始吸引一些有家庭自住需求的人群，或者追求更大居住空間的改善型買家。

| 佛山城市景觀圖

| 佛山樓市發布攝

隨著公寓首付門檻降低、產品線越來越豐富，它對市場的吸引力確實在肉眼可見地增長。

但對 于普通家庭，尤其是抱有自住念想的朋友來說，建議還是保持高度謹慎。

無法落戶、沒有學位、商水商電，轉手稅費高昂……這些公寓存在的 硬傷依然 難以回避。

最后，對于佛山公寓市場，你怎么看？評論區聊聊~