記者丨吳抒穎

編輯丨張偉賢

租賃市場走出分化行情。

根據中指研究院50城住宅租賃價格指數，今年5月，50個城市住宅平均租金為33.94元/平方米/月，環比下降0.11%，同比下降3.17%。

雖然租賃市場整體租金承壓，但一線城市卻走出了獨立行情。

數據顯示，今年5月，一線城市住宅平均租金環比上漲0.16%，延續修復態勢，已是連續三個月實現環比上漲；二線城市住宅平均租金環比下降0.27%，跌幅較4月擴大0.05個百分點；三四線代表城市平均租金環比下降0.20%。

一線城市租金止跌回穩，這是一個值得關注的信號。

租金是房價的“錨”之一，成熟市場通常用租售比的指標來衡量房價的合理水平。

根據中指研究院披露的數據，今年前5個月，一線城市租金已經累計上漲0.21%，逐漸走出下行區間。從房價的角度來看，今年前5個月，一線城市房價也逐漸回升，兩者互相配合，一線城市房地產市場或將逐步回歸正軌。

一線城市租金上漲

從全國的租賃市場表現來看，今年5月，50城住宅租金延續環比下跌態勢。

中指院50城住宅租賃價格指數顯示，今年5月，50城住宅平均租金為33.94元/平方米/月，環比延續小幅下跌態勢，跌幅為0.11%；同比下跌3.17%，跌幅較4月收窄0.21個百分點。

盡管市場整體還在調整，但幅度已經明顯收窄。對比近三年同期數據，2024年與2025年的5月，50城住宅平均租金環比跌幅均在0.3%及以上，今年5月環比僅下跌0.11%，跌幅明顯收窄，市場深化調整態勢趨弱，釋放出新的市場信號。

一個積極的信號是，頭部城市中租金上漲的城市在變多。

中指研究院指出，在住宅租金TOP20城市中，共有7個城市環比上漲，分別為上海、深圳、北京、天津、蘇州、大連、福州，集中于一線與區域核心強二線城市。

其中，一線城市的表現更加亮眼。根據中指院監測，今年5月，一線城市普通住宅平均租金繼續修復，環比上漲0.16%，其中，上海環比上漲0.51%，深圳環比上漲0.13%，北京環比上漲0.07%，廣州則環比下跌0.25%。

作為一線城市風向標之一的深圳，一線從業人士也已經感受到市場的變化。

一位深圳南山區主做高端樓盤的中介人士告訴21世紀經濟報道記者，“我跟蹤的幾個樓盤，今年春節后都挺好租的。租金方面同比的變化其實還不明顯。”

上述中介人士表示，高端住宅的租賃市場有一個非常突出的特點是現在房子的租金價差在拉開，同一個小區同樣的戶型價格也不一樣。裝修好的房子可以租到3萬多元，裝修不好的房子1.5萬元都難租。客戶的要求和需求都在變，保養得好的房子在租房市場上變得更受歡迎了，這可能就是租金有所上升的因素。

另一位廣州天河區的中介人士則對21世紀經濟報道記者表示，“這段時間因為是租房旺季，房源只要夠好夠新，出來了就租得很快。整個六月到現在，我已經簽了5個租單了，和往年比這也是比較好的成交情況。”

一線城市租賃市場表現向好，核心原因是需求仍然旺盛。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶分析認為，經歷過去連續兩年的價格調整，租賃市場下行空間逐步收窄，疊加需求剛性與保租房租金“定錨”等多重因素，國內租賃市場整體邁入調整后半程，租金波動幅度持續放緩。其中，一線城市依托優質產業資源與持續凈流入的年輕就業人口，租賃基本面得以率先企穩。

房價有望止跌企穩

這一輪租金微漲，本質是需求釋放所帶來的變化。

曹晶晶展望表示，今年6月起，隨著全國高校畢業季正式拉開帷幕，租賃市場將步入傳統旺季窗口期。在此推動下，短期國內住宅租賃市場將延續結構性行情。其中，核心一二線城市租賃需求高峰來臨，租金有望繼續穩步抬升。

“北上廣深以及杭州、成都、天津等強二線城市憑借完善的產業體系與充足的就業崗位，將成為高校畢業生就業的首要選擇。短期剛性租房需求將集中釋放，產業園區、軌道交通沿線房源租金獲得強力支撐，城市租金回暖趨勢將持續鞏固。”曹晶晶強調。

隨著租金迎來季節性的回暖，房價是否也會與租金同步企穩，也是市場關心的問題。

一個可以觀察租金房價比是否回歸理性的切口是，今年浦東新區二手房的收購主體浦發集團曾介紹稱，收購二手房用于保租房不以盈利為目的，但需要通過租金對收購、裝修、運營成本實現覆蓋，因此明確要求收購二手房租售比不低于2.5%。

而從全國的租售比表現來看，部分城市已經接近甚至超過2.5%的水平。

中指院統計的數據顯示，今年4月50城平均租金房價比為2.27%（2025年末居民購房綜合資金成本大約在2.4%—2.7%），較2023年初低點提高0.29個百分點。一線、二線、三四線代表城市普通住宅平均租金房價比分別為1.66%、2.36%、2.17%。其中，北上廣深住宅租售比均在1.8%以下；杭州、蘇州在2%左右；成都、武漢超2.3%。

從這個角度來看，全國已有不少城市租售比回歸合理區間。假設租金保持穩定，房價重新企穩是大概率事件。

一位房企負責市場研究的人士在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，全國很多城市房地產市場在經過數年的調整之后，目前租售比已經落入到相對合理的區間，這也是今年“金三銀四紅五”市場成交量回暖的根本原因。“這個指標改善后，房地產市場獲得了‘緩沖墊’，租售比回歸合理疊加成交量上漲，市場企穩是有希望的。”

除此以外，部分機構資本在布局入市，也是推動房地產市場企穩的因素。

中指研究院指出，近幾年在房地產下行周期中，受益于需求剛性，租金下跌幅度相對平緩，重點城市租金房價比持續回升，50城住宅平均租售比升至2.3%左右，租金回報率接近綜合購房成本，機構資本布局動力也在增強。

在租金逐漸上漲的同時，各地的房價也在同步回暖。

統計局此前公布的數據顯示，今年4月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，其中，上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.1%和0.1%，北京下降0.2%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1個百分點。70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲或持平城市共有21個，比上月增加5個。

租金、房價穩中略升的趨勢之下，房地產市場已經逐漸走出劇烈調整期，未來或將逐步筑底企穩回升。

SFC

出品丨21財經客戶端 21世紀經濟報道

編輯丨曾靜嬌