每一屆地產(chǎn)黑馬的出現(xiàn)，都伴隨著地王制造。

五天前，深圳住宅用地的單價地王天花板，被一家黑馬央企意外刷新。

這是一組極具沖擊力的土拍數(shù)據(jù)：

區(qū)位： 粵海南山， 深圳硅谷，中國最牛街道；

總地價：57.7億元；樓面價：108680元，深圳記錄；

競價輪次：297輪；溢價率：150%；

參賽選手：6家最頭部的國央企悉數(shù)在場。

種種元素加身，給這場土拍以及背后的贏家制造了足夠的出場儀式感，保利置業(yè)，這個保利集團體系里的「小保利」，一出手就是天牌。

今天，拿地本來就是新聞，拿地王更是站在了流量的高地。

但是，在這個地王背后，卻是2026年1-5月，保利置業(yè)在土拍市場上頻頻出手落空、大幅低于投資預期的殘酷現(xiàn)實：

「不是不想拿，是真拿不到。」

2025年，保利置業(yè)拿了15塊地，按照77.6%的權益比，它支付了超過209億的地價款。

2026年，截止現(xiàn)在，它一共才拿了3塊地，而且全部發(fā)生在過去的13天之內(nèi)，分別是5月29日的上海浦東、武漢武昌，以及6月5日的深圳南山。

三塊地，溢價率都超過了30%，總地價超100億元，而且百分百權益。

如此豪橫的手筆，當然會將保利置業(yè)又一次推入董小姐的文章射程。

印象中，，已經(jīng)是兩年前，當時，大保利（保利發(fā)展）三號人物胡在新，履職小保利（保利置業(yè)）擔任總經(jīng)理。

那么，幾個大家關心的問題，也出現(xiàn)在清單上：

拿地王的驅(qū)動力是什么？

投資偏好會調(diào)整么？

開發(fā)能力有什么長短板？

正在內(nèi)部對標哪家公司？

董小姐對此多方了解了一圈，在此分享給大家。

1、競爭關系

拿地之前，大小保利在內(nèi)部一直保持密切溝通。

據(jù)董小姐了解，但凡要投資，兩家公司都會在保利集團內(nèi)部做好協(xié)調(diào)。一個批次的地塊，如果都有興趣，會報保利集團做調(diào)配，原則上兩家不允許搶同一塊地。

深圳地王，是小保利摘下。因為在廣深，小保利和大保利一直劃江而治。

深圳是保利置業(yè)的主場，已落地項目10個左右。而保利發(fā)展的主場在廣州，在深圳的存在感并不強。

上海投資機會多，兩家都比較看重。這次小保利拿地，據(jù)說是因為，上海是保利置業(yè)的總部所在地，是全國第一重倉城市，需要增加存糧，「屬于非拿不可。」

武漢地王則位于當?shù)睾诵牡囟危”＠谖錆h有項目和團隊積累，從回款、補貨上看都趕上了節(jié)點。

在地王拍下前，董小姐聽聞，內(nèi)部已經(jīng)明確，不管同行出多少錢，保利置業(yè)都要往上加一次價，錢不是問題，就算最后「不算賬」，也要拿下。

「今年全國一二線供地減少，好的地都在搶，大家也普遍缺貨。這一波大家都很激進，下周深圳地價也不會低，早補比晚補好。」

2、拿地心態(tài)

今年以來，小保利內(nèi)部對拿地一直挺焦慮，甚至「心態(tài)有點崩」。

1月一直到5月中旬，基本顆粒無收。小保利的管理層在內(nèi)部拿地的態(tài)度已經(jīng)非常堅決，要保住一定的貨值，因此從上到下都在push大家去積極拿地。

從25年開始，保利置業(yè)內(nèi)部開始做投產(chǎn)研一體化，新增了投前、投后兩個定位會，要求拿地前就定好產(chǎn)品配置和打法。

對保利置業(yè)來說，拿地臨界點已到，補倉是頭等大事。

拿地更像是一種政治正確。多位保利置業(yè)的朋友告訴董小姐，這么做的理由是，央國企是穩(wěn)定市場的一面旗幟。

在這種情況下，一家央企如果出現(xiàn)了明顯的規(guī)模收縮，投資收縮，意味著團隊的能力、業(yè)績等等都可能受到質(zhì)疑。

這將是一家央企不可承受之代價。

3、求生欲

過去三年，小保利的銷售額一直在500億徘徊，和大保利兩三千億的規(guī)模相比，差距明顯。

內(nèi)部曾有傳聞說，規(guī)模再這樣下去，不排除未來大保利會吃掉小保利。

這樣的傳聞年年有，雖然一直未落地，但是管理層多多少少會有壓力。

2025年財報，保利置業(yè)的歸母凈利潤僅為2.25億元，小幅盈利，凈利潤率約為0.47%，處在一條極度微妙的盈虧線上。

甚至有朋友告訴董小姐，盈利是一份態(tài)度，未必是事實真相。行業(yè)特殊時期，現(xiàn)在地產(chǎn)上市央企，虧還是盈，計提減值多少，都需要打報告申請。

去年年底，小保利有沒有打報告申請，大家可以自行腦補。

，之前他是保利發(fā)展的三號位，來到小保利，平臺雖小，但他大概率是帶著壯大的任務，和自身進一步晉升的期許來的。

內(nèi)部有聲音認為，此時房企在核心城市、核心地段拿地，永遠不會出錯，就算開發(fā)兌現(xiàn)不好，也是屬地團隊的執(zhí)行問題，那是后話。

簡言之，要從更高的站位上看拿地——地方團隊可以換，但好地不能因為怕做不好，就不去拿。

小保利這一輪掃貨地王，與其說是因為市場邏輯，不如說，公司內(nèi)部的生存邏輯、管理邏輯占了上風。

4、投資偏好

既然上半年已經(jīng)連續(xù)收下高價地王，下半年保利置業(yè)的投資會是什么節(jié)奏？

關于這個問題，董小姐很好奇，也了解了一大圈，發(fā)現(xiàn)保利置業(yè)內(nèi)部正在醞釀一個投資策略的調(diào)整。

策略上他們會更加聚焦，目前，對一線城市，保利置業(yè)已經(jīng)基本全覆蓋投資研究，但對二線城市依然偏謹慎，只在核心地段關注點狀機會。

接下來的關注重點之一，是一線城市的剛改地塊。

一些保利置業(yè)的朋友說，下半年他們大概率不會再這么激進了，會相對克制，更多關注剛改等結構性機會。

理由是，「高端已經(jīng)收割市場好幾年了。」一位保利置業(yè)的朋友說，是時候探索首改，新一代產(chǎn)品會更有機會，主要是看價格和定位。

考慮到小保利上半年拿的都是一二線極其核心的地塊，這個說法讓董小姐挺驚訝。

今年一線城市供地有幾個特點，總量相比去年有明顯收緊，一線核心地減少，一線郊區(qū)地增多。

同時，有購買力的所有大型房企，幾乎都在殺入一線城市核心區(qū)。

保利置業(yè)內(nèi)部認為，跟同行硬碰硬不是好策略。

除了側(cè)重研究一線城市的首改地塊，他們還在內(nèi)部研發(fā)一個與之對應的新產(chǎn)品系。

5、對標

保利置業(yè)還在內(nèi)部掀起一輪新的對標。

拿地之后，小保利的能力短板是什么？

據(jù)董小姐了解，現(xiàn)階段，小保利很喜歡華潤、萬科、綠城，正在內(nèi)部對標它們的管理界面、定位流程、工具平臺等等一系列內(nèi)容。

保利置業(yè)目前的定位是大定位概念，包含市場定位，客戶定位，產(chǎn)品定位，成本定位等，所以涉及端口很多，就相當于全線在對標了。

具體看對標清單，成本正在對標華潤，參照華潤做成本基準；客研則對標綠城，讓客研在投資的話語權變得更高。

多位保利置業(yè)的朋友告訴董小姐，總裁胡在新從今年開始，除了經(jīng)營業(yè)績，內(nèi)部抓的最多的條線之一就是成本控制。

因此，跟往年相比，今年保利置業(yè)的產(chǎn)品迭代、成本投入都要變得更理性。

「往年堆配置更多，今年會收斂，更多通過設計和更合理的分配來省成本。」

內(nèi)部也意識到，小保利的規(guī)模化集采，還要補足短板，畢竟，供方優(yōu)勢還不明顯，成本控制方面，他們和頭部企業(yè)還有一定差距。

過去，業(yè)內(nèi)對保利置業(yè)的認知，基本停留在，這是一家很慢很松弛的公司。

他們的項目開發(fā)速度不算卷，從拿地到開盤平均要在5、6個月以上，去年也有9個月才開盤的。

從公司氛圍看，董小姐聽說，有的地方團隊，甚至因為太悠閑，還有翹班出去打球的。

但是，這兩年，總部倒是越來越卷了。「夜總會」常有，有時候投決會要開到深夜，或者深夜才開始開，重點項目總部還要穿透到底。

這種反差，很是唏噓。

你怎么看保利置業(yè)這一波地王收割行動？

你所在的公司對投資是何態(tài)度？

歡迎留言告訴董小姐。

PS：

去年至今，匠樸資本一直在看住宅地塊。今年以來，兩家大型險資機構向我們表達了協(xié)助初篩項目的強烈意愿。住宅直投之外，還在看商場、長租、物流、IDC數(shù)據(jù)中心等四類資產(chǎn)。

收購資產(chǎn)的城市范圍很剛性，長租公寓聚焦一線城市及強二線城市；商場類資產(chǎn)集中于北上廣深，杭州、南京、武漢、成都、蘇州、西安、長沙、鄭州等。

資產(chǎn)招募中。欲知詳細的收購要求，可以和董小姐聊一聊。

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