四川
全球樓市都逃不過的鐵律，正在中國(guó)上演。
從“永遠(yuǎn)漲”到“不敢買”，情緒反轉(zhuǎn)比房?jī)r(jià)下跌更快。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)多次提醒：無論是紐約、東京還是北京，房?jī)r(jià)到頂后的劇本早已寫好。在市場(chǎng)規(guī)律面前，沒有特殊例外。
全球樓市的三股力量
真正的鐵律在于，任何一輪大周期都由人口、信貸、收入三股力量驅(qū)動(dòng)。
三者共同發(fā)力，房?jī)r(jià)起飛；任何一股熄火，系統(tǒng)失衡，調(diào)整開始。過去二十年，每年千萬人進(jìn)城、信貸從幾萬億擴(kuò)張到幾百萬億、居民收入翻倍，房?jī)r(jià)高速上漲。如今人口增速放緩、信貸擴(kuò)張減速、收入增長(zhǎng)趨緩，房?jī)r(jià)自然回落。
這不是誰的錯(cuò)誤，而是自然規(guī)律。
他國(guó)的教訓(xùn)
日本1991年泡沫破裂前，東京地價(jià)可買下整個(gè)美國(guó)，全民高喊“日本特殊”。
結(jié)果房?jī)r(jià)一度跌去70%。美國(guó)2006年次貸危機(jī)前，“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”成為信仰，最終全國(guó)房?jī)r(jià)下跌30%，部分州跌50%。西班牙、愛爾蘭、韓國(guó)無一例外。
每個(gè)泡沫頂峰都有“這次不一樣”的理由，但周期本質(zhì)是人性：樂觀時(shí)過度借貸，悲觀時(shí)過度恐慌。
中國(guó)的階段
當(dāng)前中國(guó)處于“磨底期”，即價(jià)格不暴跌、成交量穩(wěn)住，但大漲也不現(xiàn)實(shí)。
2026年初以來，京滬二手房成交量連續(xù)高位，核心區(qū)新房微漲，但判斷見底需三個(gè)條件：居民收入預(yù)期好轉(zhuǎn)、開發(fā)商庫(kù)存去化合理、信貸環(huán)境從收縮轉(zhuǎn)擴(kuò)張。目前這三個(gè)條件尚未完全到位。
分化時(shí)代來臨
未來房子不再普漲。稀缺資產(chǎn)依然搶手，無價(jià)值資產(chǎn)徹底擱淺。
馬光遠(yuǎn)指出，未來房子分為兩類：資產(chǎn)和居住品。資產(chǎn)能保值增值，居住品僅滿足居住需求。分界線在于“不可替代”：核心地段帶優(yōu)質(zhì)配套的房子能穿越周期；遠(yuǎn)郊無配套的大盤缺乏定價(jià)權(quán)。
普通人易犯兩個(gè)錯(cuò)誤：急跌時(shí)恐慌賤賣好房子，或磨底時(shí)貪便宜買入差房子。
馬光遠(yuǎn)強(qiáng)調(diào)，最危險(xiǎn)的不是高價(jià)買好房，而是低價(jià)買差房。判斷標(biāo)準(zhǔn)是：自己是否愿意住、周邊配套是否成熟。
磨底期最考驗(yàn)定力。日本磨底十年，美國(guó)磨底三年。周期不明朗時(shí)，不賤賣也不加杠桿抄底，做安全的決定。
沒有永遠(yuǎn)漲的市場(chǎng)，也沒有永遠(yuǎn)跌的市場(chǎng)。
核心城市核心地段的稀缺資產(chǎn)，短期波動(dòng)無需在意；缺乏稀缺性的房子，潮水退去便會(huì)現(xiàn)形。黃金時(shí)代結(jié)束，但好房子永遠(yuǎn)有人要。
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