高考結束，也讓市場想起了學區房。

而市場上的學區房，也似乎出現了分化。

千萬學區房后遺癥

這些天，隨著高考的結束，身邊討論高考的家長變多了，討論學區房的業主也變多了。

而自從樓市進入調整期以來，深圳的學區房格局早已生變。

有的繼續堅挺，有的變得更親和起來。

學區房之所以能夠一直溢價于市場，本質是業主們對教育以及房產投資的焦慮。

最明顯的是，為了托舉孩子教育，深圳樓市高光階段，不少業主即使需要花重金，也要選擇買下單純依靠名校學位支撐、居住體驗差的老破小/大學區房。

如今這樣的焦慮，后遺癥也出現了。

一位業主，恰恰在深圳樓市最高位的節點，在2021年2月12日，也就是深圳當年推出指導價的4天之后，以首付按揭一半的方式選擇福田的一套約89.31平老破大學區房——福田竹子林的建業小區南區，成交總價1205萬，折算單價約13.49萬/平。

而鄰居不是單位福利分房的，就是2025年才以市場價720萬買的。

按照業主的初衷，選擇這樣的學區房，一是為了讓孩子獲取更好的教育資源，二是為了投資增值，三是保值，預期學位用完后，房子還能增值，即使無法增值也還有拆遷舊改保值的預期。

如今小區，差不多面積的戶型，有的業主掛盤也只報價約730萬。

實際成交呢？

市場不僅感覺到大吃一驚，高位購入的業主相信也難以接受。

小區的實際成交價格回到6.6萬—8.8萬/㎡的區間。

去年12月成交一套同戶型約88.02平，總價562萬，折合單價約6.39萬/平。

去年6月，小區約60.95平戶型，還能維持在505萬一套，價格站穩8萬+/平，那么今年6月就未必了。

這個小區位于深圳福田竹子林片區，屬于深圳高級中學南校區學區范疇。

歸屬的學區學校一直以來因為優越的中考成績，和穩定的生源受到關注。

在學區范圍內的小區，還覆蓋了竹園小區、寶能公館、香山美樹苑、泰然公館等，也基本都是2000年以前的小區。

其中，香山美樹苑今年3月成交一套115.33平戶型，總價1060萬，折合單價約9.19萬/平，而小區2021年4月成交一套約117.95平戶型，總價1850萬，折合單價約15.68萬/平。

竹園小區今年3月成交一套81.5平的戶型，總價565萬，折合單價約6.93萬/平，到了4月成交一套81.49平戶型，總價556萬，折合單價約6.82萬/平。

而竹園小區2021年1—2月期間，1月成交一套約67.63平戶型，總價約1165萬，折合單價約17.23萬/平，2月成交一套約76.57平戶型，總價約1205萬，折合單價約15.74萬/平。

但因為溢價、市場以及對未來孩子教育就業的預期，這兩年學區內的成交活躍度已經很低，有的小區甚至沒有成交。

比如深圳高級中學南校區學區內的佳泰小區。

這是深圳高級中學南校區的縮影，也是其他名校學區的縮影。

比如深圳實驗學校（初中部），學區以百花片區為核心，周邊也聚集眾多老小區，比如典型的長城大廈、長泰花園、長怡花園、長安花園、百花園一期、百花園二期、核電花園15—16棟。

曾經長城大廈，作為深圳實驗學校（初中部）學區的代表性小區，2021年1—3月，約85平左右的戶型站到了15萬+/平。

但如今只剩不到一半的價格。今年3月成交兩套85平左右的戶型，一套總價618萬，折合單價約7.38萬/平，另一套約608萬，折合單價約7.11萬/平。

說明，這些年選擇這些頭部教育學區的業主，并不是唯一一個個在落寞，學區光環再大，也扛不住市場的調整，并且調整起來，力度并不亞于其他的普通老破小/大。

學區房里程碑

1200萬選擇學區房的業主，并不唯一，背后除了市場的影響，還有一部分原因是這些年學區房的資源壁壘也在被慢慢稀釋。

前陣子，深圳教育局發布深圳外國語學校初中部2026年秋季初一新生招生公告。

其中，新的招生規則與往年出現很大的不同——

取消英語特色招生項目

保留100個學位用于小語種特定類型招生

其余530個學位實行電腦隨機派位等調整，福田區305人、羅湖區225人。

招生對象擴大到原招生區域的非深戶籍學生，即只需要有福田、羅湖學籍

換句話說，即2026小學應屆畢業生，且符合深圳市初一新生入學條件，就能報名，到時按照招生計劃數1:6的比例錄取。

要知道，深圳外國語學校初中部在深圳教育資源中的含金量，屬于深圳家長圈中公認的“名校”，常年深圳初升高率位列深圳前列，屬于第一梯隊學校，與深圳中學初中部、深圳實驗學校初中部等齊名。

通知一落地，便引起眾多深圳人的關注。

雖然只是招生規則發生了轉變，也僅僅是一個個學校的變化，是個案也有獨特性。

但打破了大家一直以來的一個市場共識——學區圈層的純度，主要看學生生源。

影響最大的，是學區范圍內的房價。

雖然只是一次小小的規則調整，但在眾多人眼中，代表著學區價值的稀釋。

而教育資源的背后，與學區房有著密不可分的關聯。

就連非深戶，通過搖號就能獲得入學資格，那么對于砸了重金，選擇學區范圍內的房子的業主而言，就意味著失去更多的資源壁壘，選擇學區房的意義被削減。

過去學校通過考試掐尖選拔優質生源，保住了學區圈層的純度。

但對外搖號以后生源參差不齊，那么學校優質生源被稀釋，那么學區的圈層純度也大大降低。

最終也會反映到學區房的溢價上。

但這一事件釋放出明確信號，深圳一直在探索教育資源的均衡與公平，一直致力于提升城市軟實力，“來了就是深圳人”。

無論是近些年深圳集中加快建設新學校，還是從2022年將校長教師定期交流輪崗納入《深圳經濟特區社會建設條例》、印發《深圳市公辦中小學集團化辦學實施方案》，到2025年累計80個公辦中小學實現教育集團化辦學覆蓋，又或者到如今的不同的區域，不同的學校調整入學規則、招生規則細節，都在做均衡教育資源的事。

師資均衡發展，生源也均衡發展，從根源上縮小校際之間的差距。

當優質教育資源不再是稀缺資源，而是變得更加普及以后，基于深圳教育公平以及教育資源均衡的發展趨勢，雖然優質學區對房產的價值不會一下子清零，但學區賦予房子的附加價值也會被慢慢稀釋。

那么，學區房的純度在長期被逐漸稀釋的狀態下，溢價也就跟著慢慢被剝離。

未來學區房的價值也會更多回歸到居住價值、地段價值的層面。

作者 | 飛天小女警