樓市的淡季開始，繼賣房的粉絲愁眉苦臉或者忍痛割愛，想買房的粉絲則如春筍鉆出大地，心思開始活絡，僅周一筆者就接了三組去年想買二手的粉絲。

在驕傲了一把自己也是“去年買不起，今年有的挑”的有錢人后，又普遍對“二手在跌，但新房更貴”表示了詫異，畢竟“限價打新”時代的體感仍在昨日。

如果要對這種共性感受取一個最大公約的描寫，“割裂”首當其沖，再文縐縐點，會用“房產分化”定義，解釋為“是新規新房所以漲價，是舊規、中年、老破小所以跌價”。

然而，這種邏輯實在淺顯粗暴，經不起推敲。

趁著淡季，就拆解“分化”背后，今日推文，房產分化是場變革推動的市場分工。

為什么說“新規新房漲，舊規老房跌”經不起推敲？

原因在于，新規新房具有強烈的行政調控色彩，新規是住建部和地方定的，土地和容積率是國土核的，銷售模式是預售的，它不能和“二手市場”里的房子在同一時間同一個純市場坐標系里比拼價值。

要比，等新房變二手賣，才能談漲跌。

所以這種邏輯的錯漏在于，只看到“市場”表征，沒看到“政策”調控，只看到現象沒看到動作。

對，“分化”不止是個現象，分化更是個“動作”，新規新房就是行政動作打入“市場軌”的第一張多米諾骨牌。

回想一下你就明白，什么時候你手上的次新房價格開始劇烈波動，降價頻發，是不是兩種情況：1、周遭“新房頻推”；2、板塊“集中交付”，而2只是1的兩年后。

這才是分化的更高的層面，于是，讓我們再在這個層面，推導這種分化。

房子會分化，價格尺度上表現為“同板塊，新規新房和二手的價格分野”，以最常接觸的微觀市場視角，“二手在跌，但新房變貴”就是我們的直觀感受。

同時，因為這種量變，帶來兩個結果，一方面，主力需求會被趕去接盤二手，短期調控以穩定存量市場價格（杭州新房已跟普通人無關，“故意”錯配！ | 房叔說1017）；

另一方面，賣掉一套房置換到同板塊的“價差”在變大，帶來三條必然的路徑：

1、賣了，加杠桿上同板塊新房，銀行鼓掌。

2、賣了，不加杠桿，板塊降檔去買新房，5w級的只能買139，就去4w級買169。

2、賣了，想在地段上產品上同時升級，徹底買不起。

量變積攢到定值，定會引發質變，二級市場調控作為引導棒，使得線性的分化最終會變成價格段的“分層”，而這種結果，本質是站在市場價格分化的微觀面之上一層，推動各類房子找到在制度改革中的市場定位。

重要的事重復一遍，分化，在推動各類房子找到“制度改革”中的“市場化定位”。

花開兩朵，各表一枝，先講頭，“制度改革”，為何要改革？

因為經濟發展遇到了瓶頸，過去的制度已經適應不了今天的局面，開拓不了面向明天的道路，所以需要改革，即上層建筑需要匹配生產力發展的先進方向。

困境是什么？對外過度依賴出口型經濟，會被卡脖子、貿易戰、搞保護主義，排他，對內投資拉動基建的作用由正轉負，傳統產能亟待賦能、更新、出清、脫離內卷。

外循環-內投資-弱消費，重融資于地、投資于物、透支于人，要轉向內循環-有效投資-重消費，重融資于稅、資、分紅，投資于人，提高居民收入占GDP的比重，使經濟發展轉化為百姓的獲得感，而不是“國強民窮”的巨大溫差。

核心轉變，從“地”到“人”，從“量”到“質”，從“負債子還”到“增收漲稅”。

明確了兩頭，在從十四五到十六五這3個五年計劃里，必然涌現大量劇變的改革、試點、試錯、糾偏，落在“房地產”這根土地金融核心中的核心，改革無非三管齊下——

節流、開源、增收。

與住房、地產、土地財政相關的城市化，體現在十五五規劃中，甚至高于“新質生產力”最先最重被提出，第一號任務，“全國統一大市場”和“全民增收計劃”。

一句話說明，把錢給“去創造價值的人”，去補貼他們去往的那座“讓他們愿意離鄉定居”的城市，而不再因為“捆綁戶籍”+“城鄉二元結構”轉移支付向“他們離開的那座家鄉”。

別看短短兩句話，承載巨大的歷史擔當和直面過去無數“血淚”和“不公”的勇氣，“留守兒童”、“農村養老金”、“騙補”、“過度借債”、“地方保護主義”、“寅吃卯糧”、“戶籍不平權”...一大堆不方便展開的財政支配，本質都和投資于地的老思路密切相關。

換言之，新的“人力資源”配置方式，“人本思想”投資模式，也是“新質生產力”最廣泛的直接體現。

所以，要讓人動起來，去他能創造更多價值、得到更多收入、創造更多更多消費的地方，醫療、教育、養老、住房、公積金的種種補貼要隨這個人投向“給他希望”的城市。

舉個例子，中國人過年，過去一到一月去買火車票去往那個人口年年流出，沒太多工作機會、占著父母戶籍和養老金老去因此還活著的地方，以后，讓父母來城里過年，他們的醫保社保養老金，在新城市要被承認。

再說小的，子女教育，縣城、鄉鎮不斷在被壓縮編制、取消考試、集中辦學，而同時，集團化教育在城里的大量鋪開，很多小區目前實際已經實現“不爆表”，租售都可以獲得教育的機會，當然存在“一表二表”的不平權，因為買房付的代價要強于租，但是“同權”。

再比如醫療，異地醫保互認互繳，在長三角核心城市基本已經鋪開....

讓為這座城市發展努力的人平等地享受公共服務，讓他多賺、多花，這就是統一大市場、投資于人，更良性的“新質生產力”配置方式最現實的意義。

看到了全國大市場推動“老小醫”改革，自然再講尾，落回到同為民生領域“住房”的市場化定位。

統一大市場和投資于人，需要補齊“城市化”落下的部分，讓“常住人口”真正實現“市民化”。

要實現這個目標，不同的人群，代表不同的分工，需要進入不同的市場軌道，不同軌道反映不同的市場化能力，人的市場化能力，宏觀看，就是“消費”。

比如，花小錢，真正的保障軌，最近在杭州火熱的云上源境、璟宸望瀾，對應低收入，低原始資本積累的新進市民，這是這些年還能投資、批專項債補齊的短板。

比如，花大錢，望天際、棲湖云莊、萬潮玖序、丹楓玫瑰園、奧映世紀、濱杭傳麒府這種頂豪，對應有長期資產配置需求的頂部人群。

不同的人群，供應需要提供居住職能的分工，是改善是剛需是養老或是頂豪，在商品價格上則要體現分層，為日后必然要來的“征稅”提前劃好“梯級”，畢竟所有國家收稅無非就看那幾樣指標，地價、人均持有面積、租售比。

制度改革是方向和前提，市場化是手段和目標，擴句就是——弱化戶籍管理和統一大市場實現人的增收和居民管理成本的下降是改革方向，住房分化的目的是通過市場化的手段要實現對應不同需求的分層、分類、分工。

所以，不是我“買不起”新房了，是我“不該看”那些新框架下的大新房了，我得不到我艷羨住房的配套資源，但相應，未來，我也不需要支付那些新房所在層級的“物業費和稅率”。

同樣的機制也會發生在企業，去年到今年產品端的顯著變化，開始積極開動腦筋的企業“著力卷139戶型”和“平衡公區檔次和物業費運營”，這代表它們開始摸明白市場改善的主力需求和各板塊可接受的價格段，所以“不再盲目做大”、“不再盲目做豪”，抓住長期基本盤的心才活得久。

漸漸，在供需兩端形成分層的價格，分類的需求，分別的產品形態，分別的社會職能，分別的管理辦法，最后也會“分檔”地納稅，這便是各自的“市場定位”。

看得見的手搭好框架，做好奠基，開始拋餌，看不見的手催動塘里的“魚蝦蟹蚌”各司其職，有的塘“竭澤而漁”，有的塘“大魚自肥”，只有部分塘最終“生意盎然”，物種多樣，生態可持續。

我是一只小小魚，少吃容易餓，貪多要被撈，我不像螃蟹埋沙，也不艷羨大魚，找到自己的生態位，自由自在。

文/一葉 編輯/一葉
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