快訊背景：國內保障性租賃住房市場資產證券化進程持續推進，上海本地國資房企的資本化運作步伐進一步加快。2025年6月11日，上交所債券項目信息平臺披露最新動態，上實城開旗下首單租賃住房類資產證券化項目正式獲得受理，擬發行規模達6.8億元。此次專項計劃落地，標志著上實城開完成了從保租房項目重資產布局、品牌升級到資產證券化盤活的閉環，也為上海國資租賃住房資產規模化、標準化資本化運作提供了新樣本，對區域住房租賃行業發展具備參考意義。

▲項目信息平臺

01

項目核心概況

上實城開首單租賃住房ABS正式闖關

本次獲上交所受理的項目為國泰海通資管-上實城開租賃住房持有型不動產資產支持專項計劃，品類歸屬ABS，計劃管理人為國泰海通資管，原始權益人為上海城開（集團）有限公司，整體擬發行金額6.8億元。作為上實城開布局租賃住房賽道以來的首單資產證券化產品，該項目底層資產鎖定企業自持的租賃住房物業體系，目前具體標的細節尚未公示，后續將嚴格按照交易所審核流程推進落地發行工作。

依托母公司國資背景，上實城開是港股上市主體上實控股（0363.HK）旗下核心地產運營平臺，也是上海實業集團房地產業務整合運營的核心載體，深耕上海住宅開發、不動產運營等核心板塊，在本地保障性住房建設、民生住房配套領域具備深厚的項目積淀與資源優勢。

▲上實城開6.8億元租賃住房機構間REITs獲上交所受理

02

品牌戰略升級阡集CHANGE

錨定綠色可持續租賃賽道

為適配租賃住房行業專業化、品牌化、綠色化發展趨勢，上實城開在2024年上海國際碳中和博覽會上，正式推出自有保租房全新品牌“阡集CHANGE”，完成旗下保障性租賃住房業務的品牌迭代升級。區別于傳統租賃住房運營模式，該品牌核心定位聚焦綠色低碳、可持續運營與青年友好型居住服務，跳出單純的房源租賃模式，主打高品質居住場景、多元化社區服務與低碳運營理念，精準匹配上海青年人才的租住需求。

品牌升級的背后，是上實城開長期深耕上海保租房市場的戰略布局。企業早在2018年便提前卡位賽道，通過公開招拍掛方式，相繼拿下上海閔行莘莊商務區、徐匯南站、閔行紫竹高新區三大核心板塊的保障性租賃住房用地，落地三大標桿租賃社區項目，整體總建筑面積突破40萬平方米，全部建成投運后可提供近5500套專業化租賃房源，成為上海核心城區保租房供給的重要力量。

03

三大核心社區盤點

深耕核心板塊精準匹配人才居住需求

【阡集莘社區（閔行區）】

上海保租房新政落地后首批上市項目，同時也是閔行區官方掛牌的人才公寓重點項目，上實城開持有其29.5%權益。項目地塊面積47385平方米，總建筑面積126702平方米，坐落于莘莊商務區西北角，區位交通優勢突出，距離地鐵12號線七莘路站僅400米左右。項目整體規劃2562套公寓房源，總建面約18.6萬平方米，配套完善的綠地景觀、商業業態及近1200個地下車位。戶型設計貼合青年獨居、輕量化租住需求，主力為30-50平方米一房戶型，同時搭配80平方米雙鑰匙戶型，兼顧多元化租住場景。

▲阡集莘社區（閔行區）實景圖

【阡集創社區（閔行區）】

定位規模化、專業化科創租賃社區，上實城開持有該項目59%權益，地塊面積47435平方米，總建筑面積115799平方米，整體占地約4.7萬平方米，總建面達17萬平方米，規劃房源1932套。項目戶型覆蓋30-90平方米全區間，從單身公寓、雙人戶型到多人口家庭居所均有覆蓋，適配不同規模科創人才的租住需求。區位上緊鄰紫竹高新區、閔行開發區等產業核心區，毗鄰地鐵15號線紫竹高新區站，同時銜接在建的23號線多個站點，可快速通達徐匯濱江等核心商圈與商務區，是上海“大零號灣”科創板塊的重要人才安居配套。

▲阡集創社區（閔行區）實景圖

【阡集匯社區（徐匯區）】

2022年上海首批上市的大型R4租賃社區項目，該項目也是徐匯區人才高地戰略的核心配套載體，上實城開持有59%權益。項目地塊面積17161平方米，總建筑面積44927平方米，整體建面約6.6萬平方米，其中住宅運營面積約4.3萬平方米，規劃房源1006套。項目地處徐匯南站核心板塊，交通路網密集，坐擁1、3、15號線三條地鐵線路，可快速抵達徐家匯、漕河涇等核心商務區；生態配套優越，步行300米即可抵達上海植物園。戶型涵蓋32-99平方米一至三居，全面覆蓋單身青年、夫妻、三口之家等不同人才群體的居住需求。

▲阡集匯社區（徐匯區）實景圖

URI城市租住認為，上實城開6.8億元租賃住房ABS順利獲受理，絕非單一融資項目的落地，而是上海國資房企告別保租房“重資產低效沉淀”模式的關鍵信號。長期以來，保障性租賃住房項目投資周期長、回款速度慢、現金流承壓的痛點，始終制約著行業規模化擴張，大量優質租賃資產陷入“建好難盤活、持有難變現”的困境。此次資本化運作，本質是國資平臺依托自身優質存量資產，打通“投資建設-運營增值-證券化退出”的閉環路徑，有效破解重資產運營難題。

從行業維度來看，當下住房租賃市場早已告別野蠻拓荒的增量時代，進入存量精細化運營與資本賦能的存量競爭階段。單純依靠土地儲備、房源數量的擴張模式已然失效，唯有實現資產可量化、可流通、可資本化，才能持續造血。上實城開依托自有品牌、成熟項目與核心區位資產完成ABS闖關，凸顯了上海核心城區保租房資產的資本認可度。

但仍需清醒認知的是，資產證券化只是工具而非終點，后續項目的持續運營能力、品牌增值能力、現金流穩定性，才是決定租賃住房資產長期價值的核心。

未來租賃賽道的競爭，終將淘汰重資產、弱運營、無品牌的粗放玩家，真正實現資本、運營、品牌的深度綁定，行業馬太效應將持續加劇。

數據來源：公開數據復核、URI調研及data bank

撰文: URI研究中心

內容審核:繁花

內容復核:韓曉

運營編輯:樹懶