時(shí)至盛夏，年已過(guò)半，成都的土拍市場(chǎng)也熱鬧起來(lái)，僅本月就有5場(chǎng)之多。其中最引人關(guān)注的當(dāng)屬24日——位于金融城東、集地鐵上蓋與城市更新于一體的林家壩TOD地塊，一共5宗地整體拍賣(mài)，19500元的住宅起拍價(jià)，早早就吊起了市場(chǎng)的胃口。

UP君也在開(kāi)拍前到現(xiàn)場(chǎng)打探，但留下深刻印象的反而是夾在金融城三期與林家壩之間的中國(guó)科學(xué)院成都生物研究所（以下簡(jiǎn)稱“生研所”），在成都兩大豪門(mén)之間，這片土地竟顯得如此格格不入……

▎從金三東眺望林家壩，中間那片矮房子就是生研所生活區(qū)

從摩天大樓群正在快速生長(zhǎng)的金融城，一路順著府城大道過(guò)錦江來(lái)到錦江區(qū)，在錦江大道與錦華路三段交匯處東南角，是一片微微隆起的臺(tái)地丘陵，掩映在樹(shù)叢中的生研所大門(mén)看起來(lái)不太起眼。

進(jìn)入大門(mén)，迎面就是一段遮天蔽日的林蔭道，時(shí)間在這里按下了倒流鍵，一下子就回到了上世紀(jì)80年代。

這片占地近700畝、集研發(fā)、廠區(qū)、生活區(qū)于一體的復(fù)合片區(qū)，被圍墻、綠植、老舊樓棟層層包裹，就像個(gè)獨(dú)立王國(guó)——與世隔絕、自成一體。

片區(qū)南側(cè)是廠區(qū)，不能隨便進(jìn)入，單位大院式門(mén)頭、老舊水塔、職工食堂、低矮的科研辦公樓……一切都充滿了復(fù)古的味道。

▎生研所實(shí)拍

片區(qū)北側(cè)是生活區(qū)，隨處可見(jiàn)飽含滄桑的老樓，從紅瓦房到小洋樓，再到多層住宅和電梯房，簡(jiǎn)直稱得上是當(dāng)代單位福利房大全。

甚至還有圍起來(lái)的D級(jí)危房??

生活區(qū)內(nèi)配套算得上齊全，有一個(gè)面積不小的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、一個(gè)菜市場(chǎng)、一圈小商鋪、火鍋店……甚至有自己的小診所，生活氛圍濃厚且封閉，感覺(jué)就像早年的大學(xué)宿舍區(qū)。

時(shí)間回到20年前，生研所所在的包江橋，只是錦江區(qū)到中和鎮(zhèn)國(guó)道212路邊的城鄉(xiāng)結(jié)合部。隨著城市快速向南發(fā)展，金融城三期與林家壩相繼崛起，成為當(dāng)下公認(rèn)的兩大豪門(mén)，生研所也一躍占據(jù)頂級(jí)區(qū)位，特別是三環(huán)內(nèi)獨(dú)特的淺丘地貌，地理價(jià)值堪稱絕版。

片區(qū)西側(cè)的金三，是交子公園金融商務(wù)區(qū)的核心組成，主打高端金融、總部商務(wù)、商業(yè)消費(fèi)，未來(lái)將是成都產(chǎn)業(yè)能級(jí)、經(jīng)濟(jì)密度、城市界面的天花板，承載著城市核心經(jīng)濟(jì)功能。玻璃幕墻林立的甲級(jí)寫(xiě)字樓、開(kāi)闊的市政道路、精致的城市公園……更成為公園城市的一張閃亮新名片，去前年的土拍“地王”均誕生于此就足以說(shuō)明一切。

▎金三片區(qū)實(shí)拍

片區(qū)東側(cè)的林家壩板塊，近年來(lái)也借著金三的東風(fēng)迅速崛起，高能級(jí)產(chǎn)業(yè)與高品質(zhì) 配套日漸豐滿，路網(wǎng)、綠地與嶄新 的高端住宅已初具規(guī)模。

▎林家壩片區(qū)實(shí)拍

兩大豪門(mén)挨得這么近，沒(méi)有理由不攜手并肩共進(jìn)、左腳踩右腳一起飛……實(shí)際上官方也是這么規(guī)劃的，金三與林家壩依托交子綠廊實(shí)現(xiàn)生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、人居、文化的無(wú)縫銜接深度融合 ，居中的生 研所片區(qū)，不僅是交子生態(tài)綠廊發(fā)展軸的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，更是板塊融合的關(guān)鍵紐帶。

2024年，生研所片區(qū)更新規(guī)劃出臺(tái)，項(xiàng)目計(jì)劃總投資78億元，擬通過(guò)家屬區(qū)拆除新建、廠區(qū)改造提升的模式，實(shí)現(xiàn)片區(qū)整體煥新，打通板塊銜接壁壘。

從效果圖可以看到，交子綠軸在本段充分利用了臺(tái)地優(yōu)勢(shì)，類(lèi)似于新金牛公園的下穿隧道+地面層綠軸公園整體連貫，如果真能建成，對(duì)區(qū)域改善不言而喻。

▎更新規(guī)劃核心突破點(diǎn)為186畝的生活區(qū)協(xié)議搬遷，也是打通路網(wǎng)、銜接綠廊的關(guān)鍵

但是，這一“關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與紐帶”，卻因種種現(xiàn)實(shí)難題自身停滯不前，甚至大有淪為“阻隔屏障”之勢(shì)，徹底打亂了城南核心板塊的發(fā)展節(jié)奏。

▎去年6月該拆遷計(jì)劃因居民簽約率未達(dá)標(biāo)正式擱置，片區(qū)整體更新工作全面停滯

困局根源，首先 要追溯到生研所60余年發(fā)展歷史。它始建于1958年11月13日，是成都老牌國(guó)家級(jí)科研機(jī)構(gòu)，其間多次更名形成“中科院主管、四川省共建”的雙重管理體制。

在漫長(zhǎng)的歲月中，生研所逐步建成集科研辦公、實(shí)驗(yàn)基地、職工家屬生活區(qū)、配套服務(wù)于一體的封閉式科研大院，自給自足的居住模式和配套體系讓這里的原住民幸福感很強(qiáng)，不少住戶特別是老職工表示在此住了幾十年，這里的一草一木都承載了無(wú)數(shù)記憶和感情，“要拆就是斬?cái)辔覀兊母　保?/p>

其次，復(fù)雜的居住產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)讓拆遷難度陡然增加。生活區(qū)一家火鍋店的老板告訴UP君，這里不少樓棟年代久遠(yuǎn)，有些住戶其實(shí)是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的，只有房屋使用權(quán)。按照原來(lái)的安置方案，一戶僅賠2萬(wàn)，這點(diǎn)錢(qián)能干啥？還不如釘住，好歹還有套房子……

另外就是個(gè)別人“一夜暴富”心理作祟。每次拆遷幾乎都活躍著投機(jī)者的身影，在拆遷摸底前的幾年時(shí)間，小區(qū)二手房成交單價(jià)從1.2萬(wàn)漲到了2.7萬(wàn)，目前二手房掛牌均價(jià)穩(wěn)定在1.4萬(wàn)~1.6萬(wàn)/㎡；而一街之隔的金三、林家壩新房單價(jià)約3.2萬(wàn)～6萬(wàn)，價(jià)差高達(dá)3~4倍！

先不論拆遷和整體更新，就目前來(lái)看，生研所片區(qū)對(duì)于區(qū)域發(fā)展的影響集中體現(xiàn)在生態(tài)建設(shè)與交通路網(wǎng)兩大工程上。

A/

生態(tài)梗阻：

阻斷交子綠廊完整落地

錯(cuò)失城市頂級(jí)生態(tài)紅利

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交子綠廊是高新、錦江兩區(qū)聯(lián)手打造的城市級(jí)生態(tài)軸線，全長(zhǎng)超10公里、寬約60米，串聯(lián)交子公園、錦江等核心資源，被譽(yù)為成都版“紐約中央公園”，不僅是金三與林家壩的核心生態(tài)配套與價(jià)值賦能軸，更是南3.5環(huán)重要的生態(tài)廊道，甚至可能一路穿到錦江與龍泉驛交匯的468腳下。

UP君在金三現(xiàn)場(chǎng)看到，交子綠廊已經(jīng)初具規(guī)模，寬闊的生態(tài)步道、成片綠植、景觀水系、休閑觀景平臺(tái)全部落地，一路視野可達(dá)交子雙塔，成為片區(qū)核心生態(tài)名片。

林家壩段的綠廊也已經(jīng)預(yù)留足了空間，周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目也做了相應(yīng)的配合設(shè)計(jì)。一直往東，白鷺灣的廊道也已經(jīng)呈現(xiàn)，可直抵生態(tài)綠楔。

但反觀生研所段，規(guī)整的城市綠廊“戛然而止”，取而代之的是高聳的圍墻、老舊樓棟和封閉廠區(qū)用地，連續(xù) 綠廊 在此徹底斷開(kāi)，沒(méi)有任何銜接通道和過(guò)渡景觀，大幅削弱了片區(qū)的城市界面統(tǒng)一性和質(zhì)感。

B/

交通梗阻

路網(wǎng)全面割裂

板塊淪為“斷頭孤島”

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相較于生態(tài)斷層，交通割裂是更直觀、影響更深遠(yuǎn)的硬傷，也是本次實(shí)踩體感最突出的問(wèn)題。

從空中眺望，能清晰看到西側(cè)金三路網(wǎng)縱橫四通八達(dá)，東側(cè)林家壩道路規(guī)整通暢，唯獨(dú)中間的生研所片區(qū)如同一塊巨大頑石，死死卡住東西向所有直通路徑。

由此也造成東西兩大板塊之間完全沒(méi)有中部直達(dá)通道，無(wú)論是私家車(chē)還是非機(jī)動(dòng)車(chē)、行人，必須繞行外圍的錦江大道，繞行距離近1公里， 不僅增加了通勤成本，早晚高峰也極易造成擁堵。

目前錦江大道早晚高峰期就已十分擁堵，今年9月林家壩片區(qū)內(nèi)幼兒園、成師附小白鷺灣校區(qū)、七中育才白鷺灣校區(qū)等中小學(xué)還將迎來(lái)大批量新生入學(xué)。隨著未來(lái)兩大板塊進(jìn)入成熟期，商務(wù)、居住人口一上來(lái)，出行需求暴漲，會(huì)堵成什么樣可想而知。

整體拆遷清零不現(xiàn)實(shí)、完全放任不管則持續(xù)拖累區(qū)域發(fā)展，在UP君看來(lái)，生研所片區(qū)的困局，是城市發(fā)展中“存量資源與增量規(guī)劃沖突”的典型樣本，最優(yōu)解并非一刀切，而是采用“微更新、局部破局、功能重構(gòu)”的漸進(jìn)式發(fā)展思路，分維度、分階段打通堵點(diǎn)。

為此我們建議：

A/

路網(wǎng)先行，以最小的代價(jià)

先打通一條東西向道路

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現(xiàn)場(chǎng)可以清晰看到，泰華東路往西地塊為生研所核心科研廠區(qū)邊緣，多為閑置空地、道路留白和綠化帶邊角地塊，具備打通東西向道路絕佳條件。最妙的是這里只需要拆遷很少的土地，不用大拆大建就能快速破局。

B/

局部試點(diǎn)破局

以點(diǎn)帶面激活

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既然整體一時(shí)拆不動(dòng)，就摒棄“畢其功于一役”的固有思路，分段分步實(shí)施：選取片區(qū)內(nèi)閑置低效地塊、零散可更新單元作為試點(diǎn)，小范圍落地更新項(xiàng)目。通過(guò)小切口項(xiàng)目驗(yàn)證各種改造模式、小步快跑形成示范效應(yīng)。

C/

大膽突破創(chuàng)新

聯(lián)動(dòng)多元參與

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放棄整體拆遷思路，針對(duì)原住民訴求，采用“企業(yè)自拆自建，原地改造、回遷升級(jí)”的模式。區(qū)分保留居住、科研遺存活化、產(chǎn)業(yè)配套、公共綠地等不同板塊，實(shí)現(xiàn)功能分區(qū)優(yōu)化；創(chuàng)新更新資金模式，聯(lián)動(dòng)政府、平臺(tái)、社會(huì)資本、原住民多元參與，平衡民生保障、企業(yè)發(fā)展與城市更新的多元需求。

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就在上周五，市規(guī)自局發(fā)布了生研所東側(cè)國(guó)盛街南段的道路建設(shè)的用地預(yù)審與選址意見(jiàn)書(shū)，補(bǔ)齊區(qū)域交通短板迫切性可見(jiàn)一斑。

注意，這里還是9號(hào)線二期預(yù)留區(qū)域，所以又要提到前面說(shuō)到的新金牛公園下穿隧道，起于二環(huán)路營(yíng)門(mén)口立交，連接三環(huán)路金牛立交，穿越中環(huán)節(jié)點(diǎn)時(shí)與地鐵7號(hào)線茶店子站相交，采用與車(chē)站疊建方式通過(guò)，屬于7號(hào)線市政配套工程。未來(lái)這里是否也能采取這樣的形式呢？值得探討。

▎茶店子下穿隧道工程

中央城市工作會(huì)議以后，從國(guó)家到地方，都將城市更新放到了非常重要的位置，生研所片區(qū)面臨的困局可以說(shuō)是成都一道必答大題。如果能夠成功跳出 “不拆不行、一拆難行” 的死循環(huán)，讓片區(qū)從被動(dòng)拖累，轉(zhuǎn)向適配城市整體發(fā)展、可持續(xù)自我造血的有機(jī)組成部分，相信這對(duì)于全國(guó)來(lái)說(shuō)都具有極大的示范意義，讓我們一起期待吧！

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對(duì)于生研所片區(qū)的城市更新，你有什么想說(shuō)的？歡迎加群暢聊或者文末留言吧～

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編輯：Hugo Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

圖文來(lái)源：成都向上/網(wǎng)絡(luò)

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