從山東臨沂7億元農業實訓基地淪為酒店會堂，到多地種植戶作物遭村民哄搶，再到個別項目圈占資源、撂荒跑路——近年來，圍繞“資本下鄉”的爭議頻頻進入公眾視野。支持者看到技術與管理的外溢效應，質疑者則警惕資本侵蝕耕地紅線、異化為圈地游戲。

資本下鄉，究竟是激活三農的“鯰魚”，還是跑馬圈地的“過客”？

針對這一復雜命題，觀察者網對話了農業投資顧問謝凱。他結合一線經驗，剖析了資本下鄉的三大核心驅動力，同時也不回避投資回報周期漫長、退出機制缺位、地方政績沖動導致項目走樣等現實困境，并嘗試回答了一個關鍵問題：資本與鄉土，如何才能實現共贏？以下是對話實錄。

【對話/觀察者網 李泠】

·資本下鄉搞農業

觀察者網：從您的觀察來看，近年來工商資本“下鄉”的主要驅動力是什么？

謝凱：在房地產興起的那些年，工商資本“下鄉”的主要驅動力是政策紅利和土地增值預期。隨著城市房價上漲，土地增值預期增強，工商資本介入農業項目，普遍是為了跑馬圈地，搶占城市核心地段或周邊的土地資源。

那時候我接觸過好些個農文旅項目，其中農文旅并不是主角，配套的商業地產項目才是。換句話說，這些項目在立項之初，就不是以農文旅為主要盈利點，賣房、店鋪、公寓等才是真正的目的。還有一種做法是以農業項目立項，配套點狀用地和建設用地，然后經過一段時間，以農業項目經營不下去或城市周邊用地緊張為由，將農業用地轉變為工業用地或建設用地，手段可謂五花八門。

近年來，房地產市場行情下行，疫情又讓地方財政雪上加霜，整個農業產業投資因此趨于理性，甚至變得謹慎。現在還能下場投資農業項目的，幾乎以國央企和地方政府的投資平臺為主，其主要目的之一是為了立項發行地方債。

從我這段時間接觸到的地方農業項目來看，很多農業項目是不及格的。但業界通常也理解，它們之所以不及格，是因為地方迫切希望把項目做大，以便拿到大額資金，實際上又是將到手的資金挪作他用，比如還債、發工資等，真正能留在項目上的資金很少。基于這種情況，地方政府迫切需要招商引資，引進與立項項目相匹配的企業，到他們規劃的園區項目中進行相關的投資與運營。

當然，現在仍有部分民營企業繼續投資農業。除了像新希望、溫氏、海大、通威等原有大型農業集團不斷擴產能之外，還有一些采取農業單品策略的企業在擴張。后者得益于農產品消費升級帶來的市場機會，這些企業由于采用單品策略，將農產品商業化，做到一年四季連續供應，且產品質量穩定，深受渠道和消費者的歡迎。這些企業的發展，在很大程度上也體現了國內消費者價值觀從“物美價廉”到“物有所值”的成熟。

觀察者網：從投資回報周期和收益率來看，農業項目與工業、服務業相比有何特殊性？很多資本反映“農業投資周期長、見效慢”，這一痛點目前有無突破路徑？

謝凱：傳統的農業項目主要靠天吃飯，拼的就是種養殖規模和個人運氣。種養殖規模越大，天時好、行情好，就越賺錢；天時差、行情差，就越虧錢；天時好、行情差，農產品增收不增利，甚至可能虧人工錢；天時差、行情好，大概率有價無市，虧的可能性更大。綜合這四種情況，虧的概率更大一些，所以我身邊的朋友說，投資傳統農業項目無異于賭博。

我接觸的農業項目要求更高，與不少工業、服務業項目相比并不遜色。例如我們的工廠化黃牛肝菌項目、工廠化生態循環水養蝦項目，這類工廠化項目標準化、工業化程度高，可復制性特別強，生產出來的品質也特別好，能達到綠色有機標準。除了生產出來的是農產品，其他流程幾乎與工業生產無異。這類農業項目產品技術性強、溢價率高，投資周期自然短，見效快。這也與一般工廠化農業項目有很大區別——目前國內不少工廠化農業項目，完全是靠農藥、化肥、抗生素、獸藥等培養出來的，菜無菜味，肉無肉味，產品品質甚至不如普通農產品，讓大家談工廠化農業項目色變。

工廠化黃牛肝菌（“見手青”）項目 作者供圖

工廠化生態循環水養蝦項目 作者供圖

觀察者網：部分地方出現資本“跟風進入、虧損退出”的情況，導致土地基礎設施破壞或農民失地失租。根據您的了解，資本最后虧損退出的常見原因有哪些？換言之，您認為資本下鄉搞傳統農業，其中最容易被低估的風險在哪里？

謝凱：資本退出最常見的原因有三：

一是對農業項目投資的風險和難度判斷有誤，前期過于樂觀，導致項目在建設或運營中問題不斷，最后信心喪失，提前退出； 二是項目啟動和運營資金準備不充分，部分依賴政府補助資金，一旦補助資金不到位，項目就面臨停滯或倒閉風險； 三是不少農業項目由農業科研院校的專家教授主導，他們普遍重科研、輕實踐，缺乏項目運營經驗，導致項目失敗率居高不下。

而資本下鄉最容易被低估的風險，是農業、農村與農民之間的風險。

觀察者網：對于下鄉經營農業項目的資本來說，如何處理好與農村、農民的關系，確實是一個非常重要的問題。比如過去兩三年，出現不少種植戶農作物遭當地人哄搶的新聞——譬如，2023年，河南周口，藥材遭村民進地“撿拾”；2025年，內蒙古赤峰，近200畝白菜被人拎麻袋哄搶。與此同時，媒體上不乏“資本下鄉，不能虧待老鄉”之類的聲音。對于如何理順這組關系，您有什么看法或建議？

謝凱：我身邊好些朋友也經歷過類似情況，例如，有朋友去湖南投資農業項目，林下種植的仿野生鹿茸菇時常被當地村民盜采。他與村領導溝通后，給村民發了告知通知書，農場定期向村民免費開放采摘，限定好時間和區域，讓村民能采到新鮮的鹿茸菇。村民如果覺得這鹿茸菇好，也可以幫忙賣，以最優惠的代理價給村民，讓他們帶貨，這樣還能給村民帶來更多收入。

林下種植菌菇的項目 作者供圖

舉這個例子就是想告訴大家，如何平衡和理順農業、農村、農民三者之間的關系。既然我們的農業項目放在農村，就必然涉及當地農民的利益。政府雖然可能已經協調好土地、資源關系，但這并不意味著跟自己毫無關系——正是因為自己農業項目的導入，才有了當地今天的變化。因此，項目方更需要替當地村民謀福利。例如，可以把自己的農產品有條件地贈送給村民，引導他們宣傳、帶貨，把他們綁定在自己的利益鏈條上。這樣就比較容易與村民打成一片，減少不必要的矛盾，形成利益共同體。

我們很多項目方一心撲在項目上，很少與當地村民共情、交集。最常見的現象是筑起籬笆，彼此不來往，似乎誰都瞧不上誰。一旦出現問題，疑心就會在彼此之間加重。時間一長，長期積累的猜忌甚至有可能成為極端事件的導火索。

觀察者網：可否從您朋友這個案例出發，總結下目前資本下鄉比較成功的模式有哪些？這些模式在利益分配、風險分擔上各有什么特點？

謝凱：我了解的比較成功的模式有好幾種，但核心都有一定的共性，那就是當地核心產業經濟要得到發展和強化。

以我們工廠化食用菌項目為例，項目方租用村里的土地，雇傭村民做農業職業工人，并培養他們成為技術人才、管理者，再通過農村合作社擴大規模，逐漸形成產業鏈。這樣不僅讓村民就近有工作，工資待遇還能隨村里產業化水平提高而逐步提升，形成了農業、農村、農民三者之間的正向發展循環。

雇傭村民做農業職業工人 作者供圖

“非農化”亂象背后的政策與監管

觀察者網：您一開始就提到一些“非農化”“非糧化”亂象，近期央視《焦點訪談》也曝光了一起相關案例：山東臨沂一個投資7億元的“現代農業公共實訓基地”，里面建滿了酒店會堂，卻找不到任何農業設施。我們的一位作者所在的三農研究團隊曾調研9省42個村的農業項目，也發現這些項目最后幾乎都不在做農業。可以說，這類亂象不在少數。

謝凱：在我看來，這類亂象普遍出現的原因是傳統農業項目不賺錢，大家心里都清楚，與其把錢像打水漂一樣花出去，不如建些實在的項目，日后或許還能用上。但非農項目要發債或爭取項目補助資金并不容易，有些地方就利用國家對欠發達地區農業發展的重視，以農業項目立項發債或爭取補助，這樣獲得國家審批通過的概率會更高一些。

觀察者網：有觀點認為，資本下鄉“非農化”的根源在地方政府——為了政績和考核，傾向于引導資本投向鄉村旅游、康養等“好看”的產業，而非農業本身。作為投資人，您與地方政府打交道時，是否也感受到這種GDP導向的壓力？理想的政企合作模式應該是什么樣的？

謝凱：在我與各地地方政府打交道的過程中，地方政府引導資本投向鄉村旅游、康養等“好看”的產業的情況是有一些，但并不全是。關鍵還是在于地方是否適宜做這類產業，這很重要。前些年房地產紅火的時候，這類項目比較多，也容易獲得資方認可；現在房地產啞火，很多地方政府更注重引入目前比較時髦的人工智能、AI大數據、低空經濟等產業。

我認為理想的政企合作模式就是政府搭臺、企業唱戲，這樣才能雙贏。政府應該想辦法引入或培育當地的主導產業，不能資源分散、遍地開花，那樣不利于產業企業的培育。

一些農文旅項目如今冷冷清清 作者供圖

觀察者網：那您認為基層政府在篩選資本、設計退出機制方面應該承擔哪些關鍵職責？

謝凱：我個人與基層政府打過很多交道，發現很多基層政府并不具備篩選資本的能力，更談不上設計退出機制。不少基層政府是“為上不為下”，看到一些國家級媒體報道某個農業項目，就跟風跟進，缺乏辨別項目的能力。有些項目方為了迎合基層政府的需求，把項目包裝得很好，再通過資源和關系讓地方政府上馬，最后普遍以失敗告終。

我個人認為，政府應發揮好“守門人”的角色。如果要引入資本投資，可以充分利用當地產投、農投專業人才的優勢，讓他們去對接和設計專業方案。當然，有些基層政府沒有影響產投、農投的能力，這就需要上一級政府統籌規劃，避免資源閑置或過度投入。

觀察者網：有學者提出應建立“農業投資風險保障基金”或“土地流轉履約保險”，您認為這類制度設計的可行性和難點在哪里？

謝凱：在我看來，農業項目的風險判斷和預防處理前置是投資領域的第一位。首先要判斷項目的可行性，如果項目本身都沒有可行性，再多的保障也無濟于事。項目具備可行性之后，中途才可能出現運營風險，這時“農業投資風險保障基金”或“土地流轉履約保險”的價值才能凸顯出來。

目前，這類制度有一定可行性，難點在于如何判斷農業項目的可行性，以及確保資金使用的公平性、合理性、效益性，真正能幫助到這些農業項目。

觀察者網：最后一個問題，如果請您給準備下鄉的資本方提三條核心建議，會是哪三條？對渴望引入資本的農村集體經濟組織，您又有哪些忠告？

謝凱：第一條，要思考自己的資本是否契合當地產業發展，并有機會成為當地的主導產業之一。第二條，要考慮如何用自己的資本給當地的農業、農村、農民三方賦能，處理好這三者的關系，實現良性發展。第三條，要確保自己的資本足夠充裕，在未來三到五年內，即使不靠項目本身也能存活下來。

對于渴望引入資本的農村集體經濟組織，我的忠告是：資本很多，逐利是第一位的。如何讓資本賺到錢的同時，順便把農村集體經濟也發展起來，這很重要。這是一個雙向選擇的時代，任何一方的一廂情愿，后續都可能難以維系。要清楚自己需要怎樣的資本，是否有能力和當地政府一起駕馭好資本，這些都非常關鍵。自身強，才能匹配更強的資本。要避免“等、靠、要”和“抱大腿”的思維，提前做好產業規劃，有目標導向，才能抓住機會，引入適合自己的資本。

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