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大批投資者退出澳洲房市！賣家急于出手，在拍賣前接受超低報價

墨爾本拍賣市場已從國王生日長周末的低迷中回暖，但中介普遍反映，投資者的集體退場與買家的謹(jǐn)慎觀望，正將越來越多的交易推向幕后完成。

PropTrack數(shù)據(jù)顯示，周六墨爾本共舉行503場拍賣，初步清盤率回升至55.1%，較國王生日長周末期間慘淡的47.8%明顯改善。

然而，數(shù)字背后是一場悄然進(jìn)行的權(quán)力轉(zhuǎn)移——投資者淡出、自住買家主導(dǎo)市場，謹(jǐn)慎的競標(biāo)者獲得了更多籌碼，賣家則被迫直面更疲軟的現(xiàn)實。

Apollo Auctions Victoria總監(jiān)兼首席拍賣師Andy Reid直言，在他所接觸的市場中，投資者已幾乎全面退出，買賣雙方如今都以自住者為主。

“要打破心理障礙，我們得坦率承認(rèn)：投資者已經(jīng)離場。”

“這使得市場幾乎純粹由自住者主導(dǎo)，反而可能營造出一個沒那么殘酷的競爭環(huán)境，甚至令人感到振奮?！?/p>

Reid表示，買家并未消失。

以St Albans一處臨主路的聯(lián)排別墅為例，該房產(chǎn)最終以78.8萬澳元成交，遠(yuǎn)超64萬至69萬澳元的報價區(qū)間，現(xiàn)場有五位自住買家參與競價，其中三人積極出手。

“市場上自住者的關(guān)注度很高，但教訓(xùn)是，如果我們一成不變地重復(fù)同樣的做法，就只會一次次收獲同樣的抵觸。”

Ray White Bayside中介Paul Allica則描述了一個“更加黏滯”的市場現(xiàn)狀：越來越多的交易是在拍賣前或拍賣后才談攏的，而非在當(dāng)天的公開競價中一錘定音。

“我大約有60%的房源是在拍賣日前后售出的，而不是在當(dāng)天落槌成交?！?/p>

“清盤率看起來還不差，但背后要付出多得多的努力——更多跟進(jìn)、更多買家管理、更多干勁?！?/p>

Allica坦言，買家的恐懼心理已成為中介當(dāng)下最棘手的問題之一。

他舉例說，在一次近期銷售中，買家?guī)缀跻驗椴幌矚g一處螺旋樓梯而臨陣退縮。

他隨即聯(lián)系建筑商獲取報價，向買家證明這個問題只需約1.2萬澳元便可解決。

“他們原本以為可能要花3萬澳元，甚至根本沒法改?！?/p>

“這給了他們出價的信心。這就是現(xiàn)在的市場常態(tài)——中介必須更努力地把競標(biāo)者帶到現(xiàn)場，保持他們的參與度，并讓他們真正有勇氣舉起手來?！?/p>

他也指出，買家如今有更多空間試探賣家底線，尤其是在拍賣前出價時。

“市場上房源充足，買家不必那么惶恐，因為報價很可能會被接受。很多賣家比他們表面上表現(xiàn)出來的更有成交意愿。”

他同時提醒那些打算等到春季再掛牌的賣家，屆時競爭房源將大幅增加。

“我擔(dān)心的是，如果春季房源涌入的同時利率再度上調(diào)，市場價格將承受更大壓力?！?/p>

Real Estate Institute of Australia主席Jacob Caine表示，隨著信心不足的買家相繼退出，有意愿、有能力出手的買家正享有更大的談判空間。

“目前買家相對賣家具有微弱優(yōu)勢，市場的不確定性正在篩走那些信心不足、不愿動用資金的買家，留下來的都是真正準(zhǔn)備行動的人?！?/p>

他指出，無論是墨爾本大都會地區(qū)還是偏遠(yuǎn)地區(qū)，定價具競爭力、質(zhì)量與位置相符的房產(chǎn)依然成交迅速；而開價過于雄心勃勃、未能切合當(dāng)前市場的房產(chǎn)，則面臨漫長的等待。

02

$470億砸下去，近兩年只建成1432套？澳政府住房計劃遭炮轟

政府470億澳元住房計劃的核心舉措，在近兩年內(nèi)僅促成1432套住房建設(shè)，引發(fā)外界強烈批評，認(rèn)為行動力度不足、推進(jìn)速度過慢。

對此，聯(lián)邦住房部長Clare O’Neil堅稱進(jìn)展將很快提速，并強調(diào)該計劃的覆蓋范圍遠(yuǎn)比外界理解的更為廣泛。

這項規(guī)模龐大的“澳洲住房計劃”涵蓋多個復(fù)雜項目，鮮有人能真正理解它究竟如何幫助澳洲在五年內(nèi)實現(xiàn)工黨設(shè)定的120萬套住房這一“雄心勃勃”的目標(biāo)。

艾博年近期多次提及今年5月他與西澳州長Roger Cook共同參觀的Pier Street 195號——一棟29層的開發(fā)項目，將其作為該計劃的“絕佳范例”。

“兩年前，我們站在這里時，在一個非常炎熱的日子里，這里還只是一塊工地，沒有任何施工活動。如今，這棟樓的外部已全部完工，內(nèi)部裝修也正在緊鑼密鼓地進(jìn)行中，”這位澳洲聯(lián)邦總理表示。

該項目完全由政府出資：8860萬澳元來自“澳洲住房未來基金（HAFF）”的前身項目，4560萬澳元來自西澳州政府（后者還提供了土地），建成后將出售給一家社區(qū)住房提供商。

項目共包含219套新公寓：109套按市場租金出租，44套按“可負(fù)擔(dān)”租金出租，其余66套作為社會住房，租金設(shè)定為家庭收入的25%至30%，并由納稅人補貼。

政府抓住一切機會宣傳其470億澳元的住房計劃，在預(yù)算案公布后更是如此。該預(yù)算案包含對房地產(chǎn)投資者稅收減免的有爭議修改，財政部認(rèn)為這將最終減少住房建設(shè)量。對此，政府表示該計劃最終將促成42萬套新住房的建設(shè)。

“澳洲住房未來基金”（HAFF）在議會經(jīng)過一番曠日持久的斗爭后，于2023年底正式成立。

這是一筆100億澳元的投資，由未來基金管理，預(yù)計每年支付5億澳元，用于資助新的社會住房和可負(fù)擔(dān)住房的撥款、優(yōu)惠貸款及可得性補貼。可得性補貼是一種長期租金補貼——通常為25年合同——以便開發(fā)商能夠提供社會住房。

根據(jù)季度業(yè)績報告，截至3月底，該基金的投資收益約為15億澳元。然而，財政部數(shù)據(jù)顯示，目前僅在2024年7月進(jìn)行過一次5億澳元的支付，第二筆支付將在本財年6月30日前完成。

HAFF預(yù)計將在2029年中期前支持建造4萬套可負(fù)擔(dān)住房和社會住房。其前兩輪融資共資助了18,399套住房，其中1432套現(xiàn)已有人入住，6851套正在建設(shè)中，4927套已獲規(guī)劃批準(zhǔn)但尚未開工，另有5189套仍處于規(guī)劃階段。值得參考的是，公寓樓通常需要近三年才能建成，獨立式住宅大約需要12個月。

目前，第三輪融資正在接受申請，將持續(xù)開放至資助到21,350套住房為止。財政部官員上周在參議院預(yù)算質(zhì)詢中透露，已收到涉及56,711套住宅的意向書，其中12,188套正在進(jìn)入更詳細(xì)的申請階段。

此外，此前作為獨立項目存在的48.5億澳元社區(qū)住房建設(shè)貸款，以及用于危機和過渡性住房的10億澳元資金，也已被納入HAFF框架，盡管其資金來源獨立于每年的投資回報。

綠黨住房事務(wù)發(fā)言人Barbara Pocock對此持保留態(tài)度。她表示，盡管HAFF是“工黨拿出的關(guān)鍵方案”，但對于64萬名正在排隊等候社會住房的人來說，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。“我們從一開始就說過……HAFF太復(fù)雜、太緩慢，而且規(guī)模太小?！?/p>

Clare O’Neil則反駁稱，工黨的住房計劃遠(yuǎn)比HAFF更為宏大。“工黨擁有自戰(zhàn)后時期以來最雄心勃勃、最具改革意義的住房議程，明確聚焦于改革住房系統(tǒng)的各個層面——建造更多住房，同時為首次購房者和租房者提供公平的競爭環(huán)境，”她說，“住房問題沒有靈丹妙藥，必須動用所有手段推進(jìn)系統(tǒng)改革。”

第二大資金池，是為“首次購房者10萬套住房計劃”（100,000 Homes for First Home Buyers scheme）向各州提供的100億澳元撥款和貸款。這是工黨競選承諾的核心部分，旨在幫助各州支付解鎖新住房用地所需的基礎(chǔ)設(shè)施費用。

目前，聯(lián)邦政府已與西澳、南澳、昆州、塔州和首都領(lǐng)地達(dá)成協(xié)議，預(yù)計將交付10萬套住房中的4.2萬套，與維州和新州的協(xié)議預(yù)計很快也將落地。

Clare O’Neil表示，該計劃能帶來最大的資金效益——為首次購房者預(yù)留的住房所在開發(fā)項目，還將為普通市場再建造20萬套住房，這構(gòu)成了470億澳元計劃所支持的42萬套新住房總量的絕大部分。

不過，這項計劃為期八年，遠(yuǎn)超2029年住房協(xié)議結(jié)束之時，且預(yù)算文件顯示，到2030年實際發(fā)放的撥款僅有8.29億澳元。

耗資63億澳元的“助購計劃”（Help to Buy scheme）曾一度被綠黨和自由黨擱置，但已于去年12月開始實施。該共享產(chǎn)權(quán)計劃類似于西澳的Keystart，將在四年內(nèi)為4萬名首次購房者提供名額，迄今已收到約6500份申請。其63億澳元預(yù)算撥款屬于產(chǎn)權(quán)投資，將由房主償還，對財政影響最終趨于中性。

同樣，5%首付擔(dān)保計劃已幫助26萬名購房者入市，對聯(lián)邦財政的實際影響也微乎其微——只有借款人貸款違約時納稅人才需兜底，而這種情況迄今僅發(fā)生過13次。

此外，政府還額外撥出46億澳元，用于增加聯(lián)邦租金援助的支付。

“住房支持計劃”（Housing Support Program）為州和地方政府提供35億澳元基礎(chǔ)設(shè)施資金，該計劃最初在上屆政府任期內(nèi)設(shè)立，資金僅用于幫助地方政府雇傭城市規(guī)劃師以加快審批。

此后已兩次擴(kuò)大規(guī)模，包括今年5月追加的20億澳元。預(yù)算文件稱，最新增資應(yīng)能促成6.5萬套原本無法建造的住房落地，但附有前提條件：各州必須先著手解決規(guī)劃審批繁文縟節(jié)，才能獲得相應(yīng)資金。

各州還共享另一個20億澳元的“社會住房加速器”（Social Housing Accelerator）基金，專項用于翻新空置破舊房屋。截至12月，該資金已完成1608個項目，有1952個項目在建，另有710個項目已獲資助但尚未開工。

最后，聯(lián)邦政府以30億澳元“新住房獎勵”（New Homes Bonuse）作為“胡蘿卜”，讓各州簽署全國住房協(xié)議，向超額完成120萬套目標(biāo)中各自份額的州提供現(xiàn)金獎勵。

然而，住房建設(shè)速度持續(xù)低迷，澳洲建筑商協(xié)會預(yù)測，不僅目標(biāo)難以實現(xiàn)，全澳還將短缺約20萬套住房。預(yù)算文件顯示，根據(jù)最新預(yù)測，各州將只能獲得7.142億澳元的獎勵資金。

除上述主要支出項目外，該計劃還涵蓋一系列配套舉措：鼓勵采用能更快、更便宜建造房屋的現(xiàn)代建筑方法；提升技能和學(xué)徒數(shù)量以解決持續(xù)存在的勞動力短缺問題；為“建后出租”項目提供稅收激勵；以及為原住民、家暴幸存者和居住在社區(qū)住房中的年輕人等特定群體提供專項支持。

03

首次購房印花稅逼近$6萬！澳經(jīng)濟(jì)學(xué)家呼吁全面減免

澳洲房地產(chǎn)機構(gòu)認(rèn)為，應(yīng)為所有首次購房者降低印花稅，讓年輕人更容易跨入置業(yè)門檻。

參議院將于周一就代際不平等問題展開調(diào)查，Master Builders Australia搶在調(diào)查開啟前公開發(fā)聲，呼吁切實降低首次購房者面臨的入市障礙。

該協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Shane Garrett在提交給調(diào)查的意見書中指出，高額印花稅往往迫使購房者背負(fù)更大額度的房貸，以覆蓋這筆稅費支出。

意見書寫道：“印花稅消耗了那些從租房過渡到購房居住的人們的財務(wù)資源，侵蝕了購房者的首付款，迫使他們承擔(dān)金額更大、負(fù)擔(dān)更重的抵押貸款?！?/p>

據(jù)悉，悉尼的首次購房者需繳納約39,700澳元的印花稅，而在墨爾本，一筆類似的交易則須承擔(dān)高達(dá)57,500澳元的印花稅。

值得注意的是，首都領(lǐng)地已于上周的預(yù)算中率先宣布，取消所有首次購房者的印花稅，成為全澳首個推出這一政策的州或領(lǐng)地。

Master Builders還進(jìn)一步呼吁，取消針對新建住房的海外買家印花稅附加費，并對住房價格長期高企表達(dá)了強烈擔(dān)憂。

Garrett表示，無論是租房還是買房，都應(yīng)變得更加實惠，讓家庭收入不再被住房成本大幅吞噬，而解決之道最終仍有賴于向自住和租賃市場持續(xù)供應(yīng)更多新建住房。

同樣將于周一出席這場由綠黨發(fā)起調(diào)查的住房機構(gòu)National Shelter則呼吁，應(yīng)對房價長期漲幅的預(yù)期作出明確指引。

該機構(gòu)在意見書中表示，厘清長期房價增長預(yù)期，有助于打破歷史上的房價棘輪效應(yīng)，推動房價收入比逐步回歸可持續(xù)水平。

此外，National Shelter還呼吁提高聯(lián)邦租金援助并實現(xiàn)指數(shù)化，以加強對租客的支持，并建議在未來五年內(nèi)為租客確立一套全國統(tǒng)一的原則。

04

西澳房價領(lǐng)跑全澳，澳洲住宅總值再創(chuàng)新高

澳大利亞統(tǒng)計局（ABS）最新數(shù)據(jù)顯示，2026 年一季度，澳洲住宅資產(chǎn)總價值升至12.7726 萬億澳元。盡管房價漲幅較 2025 年末有所回落，但在房價上行與新增房源的共同推動下，住宅總價值依舊走高。

一季度住宅總價值較去年 12 月環(huán)比增加 3159 億澳元，此前四季度總值為 12.4568 萬億澳元。其中居民自有住宅價值達(dá) 12.2668 萬億澳元。

全國住宅存量增加 5.42 萬套，總量升至 1149.52 萬套；全國住宅均價上漲 2.23 萬澳元，達(dá)到111.11 萬澳元。數(shù)據(jù)表明，本輪總值增長主要由房價上漲拉動，新增房源的貢獻(xiàn)相對有限。

新南威爾士州仍是澳洲房價最高的地區(qū)，住宅均價為 132.48 萬澳元；昆士蘭州以 112.37 萬澳元緊隨其后，西澳大利亞州均價為 110.35 萬澳元；北領(lǐng)地房價墊底，均價僅 59.73 萬澳元。

澳大利亞統(tǒng)計局金融統(tǒng)計負(fù)責(zé)人 Mish Tan 博士表示，一季度樓市增速相比去年年底的大幅上漲有所降溫。

“繼 2025 年末住宅價值大幅攀升后，本季度漲勢有所放緩?！?/p>

“即便如此，澳洲住宅資產(chǎn)總價值仍較去年同期上漲 11.9%，住宅價格上行依舊是拉動總值增長的核心動力?！?/p>

Mish Tan 同時指出，各州樓市表現(xiàn)的差距不斷擴(kuò)大，資源型州及人口流入量大的州如今領(lǐng)跑市場。

本季度僅有維多利亞州住宅均價出現(xiàn)下跌，環(huán)比下滑 0.3%，折合單價減少 2400 澳元。

“過去一年，西澳大利亞州、北領(lǐng)地與昆士蘭州房價漲幅最為突出?！?/p>

“這幾個地區(qū)的年度漲幅遠(yuǎn)超新南威爾士州和維多利亞州，后兩者房價增速相對平緩?！?/p>

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