編者按：在上海拿工業(yè)用地，第一步不是看價格，而是確認(rèn)是不是104區(qū)塊（規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊）。104地塊是國家法定的工業(yè)保護(hù)紅線，有環(huán)評資格、可獨(dú)立辦證、可抵押融資；195和198區(qū)域只許轉(zhuǎn)型或復(fù)墾，嚴(yán)禁新增制造業(yè)用地。本文結(jié)合松江區(qū)最新控規(guī)與出讓數(shù)據(jù)，拆解全區(qū)104布局，并重點(diǎn)分析車墩與小昆山板塊的拿地價值。

一、什么是104區(qū)塊？松江總體布局概覽

上海將工業(yè)用地劃分為三類：

104區(qū)塊（規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊）：重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，可新供地、可辦環(huán)評、可分割轉(zhuǎn)讓（依園區(qū)政策），是實(shí)體企業(yè)拿地唯一安全區(qū)。

195區(qū)域（集中建設(shè)區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀工業(yè)用地）：以轉(zhuǎn)型服務(wù)業(yè)/研發(fā)為主，不再新供工業(yè)用地。

198區(qū)域（規(guī)劃集中建設(shè)區(qū)外）：逐步復(fù)墾或遷出。

松江區(qū)納入上海市104區(qū)塊的主要包括：松江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（中部/東部/西部）、車墩鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)、小昆山鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)、新橋工業(yè)區(qū)、九亭工業(yè)區(qū)、泗涇工業(yè)區(qū)等，總規(guī)劃工業(yè)用地面積約40平方公里。

?? 上海工業(yè)用地實(shí)行"土地出讓合同＋產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議"雙合同管理，投資強(qiáng)度（一般≥600~800萬元/畝，重點(diǎn)地塊≥1000萬/畝）、畝均稅收、容積率均寫入監(jiān)管協(xié)議，未達(dá)產(chǎn)影響續(xù)期及享受政策。

二、重點(diǎn)推薦

①：車墩鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)·申港路板塊

區(qū)位與交通

車墩鎮(zhèn)位于松江最東端，與閔行區(qū)莘莊工業(yè)區(qū)接壤，申港路—閔申路一帶緊鄰G15沈海高速車亭公路出口（約2km）、G60滬昆高速新車公路出口（約4km），距虹橋樞紐約25分鐘車程，是松江對接閔行高端制造的橋頭堡。

隸屬：松江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東區(qū)（國家級經(jīng)開區(qū)）/車墩鎮(zhèn)104區(qū)塊

主干道：申港路、閔申路、北松公路、車亭公路

高速接入：G15沈海（車亭公路口）、G60滬昆（新車公路口）、S32申嘉湖

產(chǎn)業(yè)定位與載體

車墩104區(qū)塊重點(diǎn)發(fā)展智能制造、精密機(jī)械、新材料。申港路沿線已集聚聯(lián)東U谷·松江科技企業(yè)創(chuàng)新港（150畝，容積率2.0，畝均稅收承諾≥150萬/畝）、金地·松江智造園等高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)園，形成"總部＋中試＋輕型生產(chǎn)"混合生態(tài)。

? 核心優(yōu)勢

接壤閔行莘莊工業(yè)區(qū)——上下游配套強(qiáng)，適合從閔行外溢的精密加工、自動化設(shè)備企業(yè)。

上海科技影都疊加——車墩是"上海科技影都"核心區(qū)，影視衍生產(chǎn)業(yè)制造（道具、布景材料、特效設(shè)備）有政策傾斜。

二次開發(fā)活躍——政府收儲低效用地再出讓，優(yōu)質(zhì)企業(yè)有機(jī)會通過存量嫁接獲取現(xiàn)成高標(biāo)準(zhǔn)廠房/土地。

全系環(huán)評資格——104地塊，丙二類消防標(biāo)準(zhǔn)廠房普遍可辦，無排污限制行業(yè)（如電鍍除外）正常做環(huán)評。

?? 注意點(diǎn)

申港路核心區(qū)新出讓凈地極少，多通過存量用地再開發(fā)或園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房定制/購買進(jìn)入；

稅收監(jiān)管嚴(yán)，入園需鎮(zhèn)級"二審"+園區(qū)"三審"，不符合畝均稅收承諾的企業(yè)建議考慮租賃。

三、重點(diǎn)推薦

②：小昆山鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)·光華路板塊

區(qū)位與交通

小昆山鎮(zhèn)位于松江新城西側(cè)，光華路—中德路一帶是小昆山工業(yè)園核心區(qū)，距G60滬昆高速大港出口約3km，距松江新城核心約8km，距虹橋樞紐約35分鐘。2026年滬蘇湖高鐵松江南站通車后，區(qū)域通達(dá)性進(jìn)一步提升。

隸屬：松江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)／小昆山鎮(zhèn)104區(qū)塊（SJS4-0002單元）

主干道：光華路、中德路、昆港公路、思賢路（西延）

高速接入：G60滬昆高速（大港出口）、G1503（郊環(huán)）

產(chǎn)業(yè)定位與載體

小昆山104區(qū)塊重點(diǎn)發(fā)展新能源裝備、工業(yè)機(jī)器人、生物醫(yī)藥器械、精密電子。光華路沿線集聚北玻股份（玻璃深加工）、震界自動化、新劍機(jī)電、樂芙娜（工業(yè)上樓示范）等龍頭企業(yè)，形成機(jī)器人及智能裝備特色集群。

? 核心優(yōu)勢

上海首批"工業(yè)上樓"試點(diǎn)鎮(zhèn)——鼓勵高層廠房，容積率可突破至2.0~2.5，同樣產(chǎn)能用地面積更小，適合高附加值、輕量化產(chǎn)線（電子、機(jī)器人、醫(yī)療器械）。

存量嫁接通道暢通——北區(qū)2.64km2列入二次開發(fā)，通過"股東變更取得低效企業(yè)廠房"方式導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)項目，震界自動化即以此模式落地（30畝，畝均產(chǎn)出＞100萬）。

G60科創(chuàng)走廊西翼——享受松江G60專項技改補(bǔ)貼、高新企業(yè)綠色通道，部分地塊納入張江高新區(qū)分園政策覆蓋。

產(chǎn)城融合配套好——緊鄰小昆山集鎮(zhèn)，員工住宿、餐飲配套較完善，相比純遠(yuǎn)郊園區(qū)更易留住技術(shù)工人。

?? 注意點(diǎn)

光華路核心區(qū)用地趨飽和，新凈地稀少，多以存量收購/股權(quán)轉(zhuǎn)讓（需經(jīng)園區(qū)準(zhǔn)入審核）或等待二次開發(fā)再出讓；

機(jī)器人/新能源類項目優(yōu)先，傳統(tǒng)高耗能、低畝產(chǎn)項目較難通過產(chǎn)業(yè)認(rèn)定。

四、車墩申港路 VS 小昆山光華路 橫向?qū)Ρ?/p>

五、104區(qū)塊拿地實(shí)操 Checklist

確認(rèn)地塊在104區(qū)塊控規(guī)內(nèi)——要求中介或出讓公告出示"規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊編號"，可上市規(guī)資局網(wǎng)站核驗(yàn)。

取得產(chǎn)業(yè)項目認(rèn)定文件——由松江區(qū)政府或經(jīng)開區(qū)/街鎮(zhèn)出具，是參與招拍掛的前置條件。

核算雙合同指標(biāo)——投資強(qiáng)度（≥600~800萬/畝）、容積率（一般≥1.5~2.0）、畝均稅收（依地塊公告）、能耗強(qiáng)度，確保達(dá)產(chǎn)可控。

環(huán)評預(yù)判——確認(rèn)行業(yè)不在《上海市禁止和限制類產(chǎn)業(yè)目錄》內(nèi)，104地塊方可辦理；涉危廢/涉化需額外核查園區(qū)是否有專門排污指標(biāo)。

預(yù)留稅款成本——工業(yè)用地契稅3%、印花稅0.05%；若收購存量公司股權(quán)間接拿地須做債務(wù)盡調(diào)，嚴(yán)防隱性負(fù)債。

總結(jié)：松江104區(qū)塊中，車墩申港路板塊適合看重閔行產(chǎn)業(yè)溢出、需緊鄰下游客戶的成熟制造企業(yè)；小昆山光華路板塊適合高附加值、輕量化產(chǎn)線、希望借"工業(yè)上樓"提效降費(fèi)的智造與機(jī)器人企業(yè)。兩者均為國家級經(jīng)開區(qū)政策覆蓋的104紅線內(nèi)地塊，環(huán)評、抵押、過戶權(quán)益有保障。但在上海現(xiàn)行"畝產(chǎn)論英雄"監(jiān)管下，務(wù)必先確認(rèn)自身畝均稅收可達(dá)標(biāo)再啟動拿地流程。