來源：海峽都市報

N海都全媒體記者 唐明亮

日前，省住建廳印發《福建省住宅小區公共收益管理辦法》（以下簡稱《辦法》），圍繞當前公共收益管理工作中仍然存在的職責劃分、資金管理、收益使用、公示監管、糾紛化解等方面問題，進一步厘清管理權責，規范住宅小區公共收益管理，保障業主的知情權、監督權及相關合法權益。

據了解，《辦法》自2026年6月10日起施行，有效期5年。2022年9月30日省住建廳等4部門聯合印發的《福建省住宅小區公共收益管理辦法（試行）》同時廢止。

公共收益歸屬全體業主

鼓勵拓寬公共收益增收渠道

《辦法》明確，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用住宅小區業主的共有部分所產生的公共收益歸全體業主共有。

物業服務合同（包括前期物業服務合同）內容應當包括住宅小區共有部分經營管理事項，明確獲取收益范圍、管理方式、分配比例、賬目公布、財務審計等，其中物業服務企業的經營管理費用支出應當符合有關規定。

物業服務合同未約定的住宅小區共有部分經營事項，應當經業主依法共同決定，并簽訂合同或者協議，作為物業服務合同的有效組成部分，向當地物業管理主管部門報備。

業主大會成立后，業主委員會應當建立公共收益管理制度，開設公共收益銀行賬戶并設專賬。經業主大會授權，業主委員會可自行經營住宅小區共有部分，也可委托物業服務企業經營；住宅小區共有部分委托物業服務企業經營的，委托經營合同期限不得超過物業服務合同中約定的合同期限；業主大會授權業主委員會經營的，合同期限不得超過業主委員會任期。未實行業主自行管理又未聘請物業服務企業的住宅小區，由臨時物業管理委員會代管業主公共收益。

《辦法》提出，鼓勵業主委員會、物業服務企業或者其他管理人創新住宅小區運營模式，通過共建等方式，引入各方資金資源，依法依規活化、盤活、利用小區公共空間及共用設施設備，拓展公共收益增收渠道。鼓勵將“業主委員會管理的公共收益收入、支出由居（村）民委員會監督指導的管理制度”寫入管理規約、業主大會議事規則，并制定公共收益財務監管制度。

公共收益收支需定期公示

內部須完整包含4大部分

如何讓公共收益更透明？《辦法》明確，物業服務企業或者業主委員會應當按照規定，定期公示住宅小區公共收益收支情況。公示內容必須完整包含公共收益收入情況、公共收益分配情況、業主大會分成部分公共收益支出情況、結余轉存與專戶管理情況四個部分。業主有權查詢與公共收益相關的收支明細、合同或者協議等材料。

在公示時限上，《辦法》提出，物業服務企業、業主委員會（臨時物業管理委員會）簽訂公共收益經營管理合同或者協議的，應當在簽訂之日起7日內，在住宅小區公告欄公示，公示期不少于30日。物業服務企業、業主委員會（臨時物業管理委員會）應當在每季度首月月底前，將上一季度的公共收益收入以及使用情況在住宅小區公告欄、樓道、電梯等醒目位置公示，公示日期不少于30日，并在省住建廳開發的住宅小區公共收益信息管理系統上公示。

若業主對公共收益公示有異議的，物業服務企業、業主委員會（臨時物業管理委員會）應當自受理異議申請之日起5日內接受業主查詢。

業主大會成立之日起30日內，物業服務企業應當向業主委員會移交公共收益及其經營收支賬目，業主委員會有異議的，可委托有資質的第三方審計機構進行審計。物業服務企業不得以業主欠交物業服務費、水電公攤費等為由拒絕移交。

《辦法》還明確，推行差異化審計標準，精準減負、嚴控風險。年度公共收益5萬元以下且公示無異議的可不開展審計，年度公共收益5萬元（含本數）以上的每年開展一次審計；審計費用可從公共收益中列支。

鼓勵設施完好、資金充裕的小區

可將部分公共收益向業主分配

公共收益如何使用更規范？《辦法》提出，前期物業服務期間，物業服務企業應當將公共收益以住宅小區物業服務區域為單位，單獨開設公共收益銀行專戶并設專賬，專門用于存儲小區公共收益，其他資金不得混入。業主大會成立后，業主委員會應當建立公共收益管理制度，開設公共收益銀行賬戶并設專賬，符合條件的可按規定申請資金劃轉。值得注意的是，《辦法》新增劃轉前談話提醒機制，由所在地區物業管理主管部門或者住宅專項維修資金管理機構向業主委員會開展談話提醒，告知公示、審計、廉政等管理要求，強化事前監管。

在資金使用方面，前期物業服務期間，公共收益未存入住宅專項維修資金專戶前，需要使用公共收益對共有部分進行維修、更新和改造的，應當就公共收益使用、管理等事項征求業主意見，并形成業主共同決定后實施。

業主大會成立后，住宅小區共有部分的經營、收益的使用和分配應當經過業主大會同意，并在物業服務合同或者管理規約中作出約定。

經業主大會決定，業主委員會賬戶的公共收益可以用于維修、更新和改造住宅小區電梯、照明、消防設施、綠地、道路、屋頂、外墻等共有部分以及業主委員會工作經費、業主委員會委員培訓等公共開支，也可以用于抵扣業主的物業服務費用、水電公攤費用、開展房屋保險和體檢、委托公共空間活化及其運營活動的策劃設計等費用以及業主大會決定的其他事項支出。

投入使用時間較短或者共用設施設備完好、公共收益結余較多的住宅小區，在依法征得業主同意后，可以將部分公共收益向業主分配。

《辦法》指出，業主大會可在管理規約中或者臨時物業管理委員會可依法征得業主同意后，采取一次性授權的方式，分別明確業主委員會或者物業服務企業使用公共收益的情形、條件、額度和程序。

業主委員會根據業主大會授權決定公共收益支出的，應當及時向小區所在地居（村）民委員會、社區（村）黨組織報告。

鼓勵業主委員會（臨時物業管理委員會）或者物業服務企業制定住宅小區公共收益年度使用計劃，經業主依法表決同意后按計劃實施。

街道辦應配備糾紛處理專員

支持基層成立物業糾紛調解工作室

公共收益管理監督如何分工？《辦法》明確，縣（市、區）人民政府物業管理主管部門負責組織實施公共收益管理政策，指導街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會加強對公共收益政策執行情況的日常監管。街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責督促物業服務企業、業主委員會（臨時物業管理委員會）規范公共收益管理行為，調處公共收益糾紛。物業管理行業協會應當加強行業自律，引導物業服務企業規范公共收益經營管理行為，推動行業健康有序發展。

物業服務企業不按規定公布、公示共有部分經營收支情況，或者物業服務合同終止時拒不移交公共收益收支賬目的，建設單位、物業服務企業侵占、損壞住宅小區共有部分的，縣級以上地方人民政府物業管理主管部門應當責令限期改正；逾期不改正的，依照有關法律法規的規定予以處罰。

業主委員會任期屆滿，未按照規定進行公共收益收支情況公示、清查、審計、移交的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當開展調查核實，查證屬實的，責令業主委員會限期改正；業主委員會拒不改正的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當將相關證據移交至縣（市、區）人民政府物業管理主管部門，由縣（市、區）人民政府物業管理主管部門會同有關部門依法予以查處，并向全體業主公告。

業主委員會（臨時物業管理委員會）委員、自行管理住宅小區的執行機構、代理記賬機構有挪用、侵占公共收益或者其他違法違規行為的，依照《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《福建省物業管理條例》等相關法律、法規處理。

《辦法》還要求，各地應建立以街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會為主的公共收益等物業服務糾紛便捷處理機制。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會應當建立公共收益相關物業管理投訴受理制度，對公共收益管理活動中的投訴，及時進行調查處理。街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當配備負責糾紛調查處理的專（兼）職工作人員；支持基層人民調解委員會成立物業糾紛調解工作室，聘請相關領域專業人員，專門調解公共收益等物業服務糾紛。

編輯：肖辛怡

審核：趙楊