過去一周，上海房產中介圈最火爆的話題，莫過于“鏈家經紀人吃82萬差價”的傳言。

上海嘉定江橋一村的一套房源，經鏈家經紀人以約106萬元的價格敲定交易。可就在簽約次日，網傳該房源以約188萬元“成交”。

高達約82萬的“差價”，再加上“鏈家”行業頭部的身份，話題瞬間引爆輿論。

事件曝光后，鏈家先后2次發布聲明，對“吃差價”進行通報。

在第1次聲明中，鏈家稱經業主要求當日已協助解約，退回定金，并表態對吃差價零容忍，同時啟動內部調查。

第2次的聲明更加詳細，詳細披露細節和過程，包括調取該房源系統內完整的掛牌、成交記錄，交叉對比涉事人員的獨立問詢記錄等。

結論就是：

鏈家未從中獲取任何意義上的差價收益，不存在“吃差價”的情況。

與此同時，鏈家還主動提請屬地房管局和消保部門介入協調、全程監督。

圖源：上海鏈家官微

不過，就在昨天（6月16日）官方通報最新調查，有兩個新發現，讓人不禁重新審視這場風波：

首先，據上海廣播電視臺旗下的看看新聞網記者報道“查詢嘉定區房屋交易中心數據發現，近五年來該小區同戶型最高成交價僅為130萬元。”

其次，“中介出示的194.5萬元的交易合同，以及史阿姨剛成交的188萬元的合同，買方的聯系方式都是上海高熙房地產經紀有限公司的電話。”

目前，鏈家表示已主動聯系屬地房管局和消保部門介入指導協調。

隨著這場風波的真相大幕慢慢被掀起，大家或許會發現，這個傳言的真相，遠遠沒有“中介吃差價”這么簡單：

01

從106萬到188萬

鏈家到底有沒有“吃差價”？

先來看一下此次備受爭議的房源。

這套面積約41.86㎡的房子在上海市嘉定區江橋一村，靠近曹安公路的最后一排。馬路上車流不斷，噪音不小。房子是頂樓，常年出租，根據貝殼找房和其他同業APP的數據，今年3月小區成交均價在2.7萬左右。

圖源：貝殼找房

根據公開信息，這套房源的業主是一位想給兒子換房的阿姨。在此之前，這位阿姨已經成功出手過兩套小戶型，對市場算不上陌生。

時間回到6月7日，這位阿姨在上海鏈家門店以120萬的價格將房屋掛牌。當天，鏈家的經紀人李某惠便迅速促成了這筆交易：成交價約106萬。

不過，買下該房源的客戶是李某惠的親屬，而其也始終沒有透露其與客戶的親屬關系。

在買方支付了20萬元定金后，三方合同順利簽署，成交喜報也隨即發出。

不過有意思的是，就在同一天下午，同門店的另一名經紀人吳某雄卻對外發布消息稱，這套房子仍在出售，報價高達180萬左右，甚至最高曾報價約194.5萬。

消息很快傳到了阿姨耳中，她覺得自己被“坑”了。

6月10號，阿姨到鏈家門店要求解約；當天，買賣雙方在鏈家門店進行了無責解約并退還定金。

根據鏈接的通報：考慮到李某惠隱瞞了其親屬的購房身份信息，最終還是依照阿姨的訴求和平解約，定金也已如數退還。鏈家在此次交易中未收取任何傭金。

再后來，據上海電視臺新聞綜合報道，該房源通過其他一家小中介：上海高熙房地產，以約188萬的價格成交。

從約106萬到約188萬，中間差了足足82萬左右的價格。“鏈家吃差價”的說法，就這樣在市場上流傳開來。

鏈家在通報中也表示，在調取了系統內完整的掛牌、成交記錄，并交叉對比涉事經紀人的獨立問詢記錄后表示：

吳某雄推介提及的“180萬元”價格，該價格系吳某雄個人編造，無歷史成交信息支撐。

并得出結論：不存在“吃差價”行為，但確實存在嚴重的違規操作。涉事的兩名經紀人已被辭退、永不錄用，相關管理者也受到了相應處罰。

圖源：上海鏈家官微

02

風波背后

三個無法回避的疑點

關于鏈家到底有沒有吃這八十多萬的差價，市場上自然是眾說紛紜。但從整件事的官方通報、行業一線采訪內容以及各類公開細節來看，有三個疑點值得進一步探討。

疑點一：106萬，究竟是不是“真壓價”？

首先，106萬這個價格，到底合不合理？

有不少朋友可能會說，如果106萬的成交價明顯低于市場價，那鏈家不就有“壓價”的嫌疑了嗎？

這個邏輯聽起來沒錯，但問題的關鍵在于，106萬真的“顯著低于市場價”了嗎？

從今年1月份的數據來看，涉事小區江橋一村成交價確實在100萬出頭，單價約為2.1萬-2.4萬元左右。

當然，考慮到3月新政發布后二手房市場略有回暖，加上小區體量小、房源少，價格相比一月有了一些上揚。但即便把這些利好因素全部算上，小區在售房子的均價也就在約2.7萬-3.3萬左右，不至于高得離譜。

而作為約41.86㎡的一室戶，阿姨這套房源如果按106萬元來計算，單價約為2.53萬元左右。這個價格水平的確也接近目前江橋一村3月的2.7萬/平米的成交價。

圖源：貝殼找房

不過考慮到這套房源位于頂樓，其價格賣不過中區房源也是常識。

這是市場規律，也是買家心里的一桿秤。

如果再把這套房子的硬傷考慮進去：臨街，車多，噪音大。這么一看，106萬的成交價，其實真的不算離譜。

可那位舉報鏈家“吃差價”的房東阿姨，卻聲稱自己被中介“騙”走了82萬，因為有人告訴她，這套房子能賣到188萬。

如果按照這個數字來計算，那么這套一室戶的單價高達約4.5萬元，比目前江橋一村在售掛牌房源價格都高。

不過一般來說，一套房的實際成交價大多低于掛牌價。

而橫向對比，10年房齡的嘉怡坊掛牌均價在3.6萬~4萬/㎡左右；15年房齡的天際藍橋掛牌均價在4萬~4.6萬/㎡左右。這套房源4.5萬/㎡的預期成交單價，在周邊房源中也處于高位。

圖源：上海鏈家

根據上海電視臺報道，高熙房地產堅稱阿姨的房產可售至160萬至180萬元左右，并出示了一份過往194.5萬合同作為“證據”。

然而，嘉定區房屋交易中心的數據顯示，截至今年5月底，涉事房屋所在的曹安公路2047號及2037號，近五年同戶型最高成交價僅為130萬元。

更令人心生疑惑的是，中介提供的194.5萬元交易合同，以及阿姨剛剛完成的188萬元成交合同，兩份合同上買方的聯系電話，竟然都指向同一個人：

高熙房地產的法人代表。

不過據上海電視臺新聞綜合報道，對于數據庫不存在的194.5萬元的交易合同，高熙房地產仍然一口咬定已經完成了網簽備案。

疑點二：“吃差價”，究竟是不是“真合謀”？

對于這起事件，從操作邏輯上看，不少業內人士認為這件事有些說不通。

傳統意義上的“吃差價”，說白了就是三個字，兩頭瞞。

舉個例子。

賣房時，中介一般會問：房東您的“心理底價”是多少？

如果房東說心理底價為：100萬-110萬元。

中介一般會和買家說，房東底價就是105萬，低了不賣。

鑒于簽約時，很多情況買賣雙方會安排在兩個房間。“物理隔絕”，讓價格信息差自由飛翔。

落到合同階段，中介會以“做低合同價，買家你可以少支付相應稅費”為由，合同金額為“100萬元”，剩下5萬以服務費、茶水費、裝修補償款形式轉中介個人。

“中介吃差價”戲碼，至此完成一半。

之后，還需要保證在交易中心過戶現場信息不透明。

畢竟，能被定義為“吃差價”的，必須得是中介在同一單交易里，欺上瞞下，兩頭吃利。

既然是“同一單交易”，那問題就來了：在交易中心過戶現場，房東A、中介B、買家C，三方肯定會同時同地到場。

這個時候，就非常考驗黑中介的演技過不過關了。

但在這起交易中，情況恰恰相反。

從鏈家的通報看，這套房源正常經過鏈家系統掛牌，三方合同簽署完成，成交喜報對外發布，所有掛牌和交易信息在內部系統均已清楚地留痕。在全套流程走完之后，吳某雄給外部客戶發了關于“180萬”的消息。

這就有些說不通了。已經留了這么多痕，還把成交信息公之于眾，這時候再去搞小動作，無異于把自己暴露在所有證據面前。

再從利益分配的角度來看，吳某雄是業主的維護人，而李某惠的親戚是買房人。往壞了想，如果吳某雄和李某惠兩人從一開始就是沖著“吃差價”分錢去的，作為業主維護人的吳某雄理論上具有更多的操作空間。

所以業內人士更傾向于認為，吳某雄虛構180萬的價格發給自己客戶，動機更像是“維護一下客戶關系，萬一以后有轉手機會呢？”

疑點三：“賺快錢”，究竟值不值這筆賬？

最后，縱觀整個復盤，很多人其實都有一個很直接的感受：

在這場風波里，鏈家的"人設"和"動機"之間，存在一定的錯位。

很多人堅信這個傳言，是因為覺得"中介都愛賺差價"。但現在的問題在于，鏈家實質上是一個行業頭部企業，而不是一個普通中介門店。

如果從這個角度來思考，我們會發現一個很樸素的問題：

鏈家，真的缺這82萬嗎？

可以簡單算一筆賬。

鏈家背后的貝殼，2025年全年凈利潤就已達到約946億元，存量房業務的市占率在核心城市穩居頭部。

圖源：貝殼2025年年報

而鏈家自己走的也從來不是"賺快錢"的路子。

它花了十幾年搭建ACN經紀人合作網絡，從2008年起更斥巨資打造“樓盤字典”，累計收錄超2.89億套真實房源，只為兌現“真房源”的承諾；在全國多地推行安心服務承諾，僅沈陽一地，累計賠付就超過1300萬元；在北京推行雙邊收傭模式時，光是處理在途單退費和已發傭金，就支出了超過3億元。

這些動作的底層邏輯，是用基礎設施投入換取品牌信任，再用品牌信任換取長期的市占率和傭金溢價。

鏈家的核心競爭力，從來不是單筆交易能賺多少錢，而是“客戶愿意為這份信任多付一點”的定價權。

當一個年營收近千億的平臺，旗下擁有約2.8萬名經紀人，并且正從房產經紀向裝修、租賃等全周期服務延伸，這樣一個企業，真的會為了82萬，去砸自己花了十幾年、投入幾十億才建起來的品牌護城河嗎？

從商業邏輯上講，這其實有些說不通。

對一家門店而言，82萬或許是個大數目。但對鏈家這個品牌來說，一旦“吃差價”被坐實，品牌信任崩塌帶來的損失，將是這82萬的百倍、千倍。

說到底，鏈家缺的不是這點錢。

它缺不起的，是消費者的信任。

03

鏈家“不吃差價”的承諾

到底靠不靠譜？

拋開這起個案，一個更宏觀的問題是：鏈家為什么敢十幾年如一日地承諾“不吃差價，吃一賠十”？

這到底是一句口號，還是有底層機制兜底？

答案是后者。

圖源：上海鏈家官微

首先是ACN（經紀人合作網絡）機制。

鏈家的ACN機制把一單交易拆解為多個角色，包括房源錄入人、房源維護人、客源推薦人、客源成交人等。每個參與環節的經紀人都按事先約定的比例分傭。

這套機制對“吃差價”形成了天然的遏制力。原因很簡單：任何一個經紀人試圖通過隱瞞真實成交價來獲取額外收益，都需要在整個系統的賬面上“做手腳”。但在ACN的透明規則下，每一筆錢的去向都在系統里留有記錄，所有參與分傭的環節都會看到最終的數字。一旦有人試圖篡改或隱瞞，系統內的其他角色會第一時間發現異常。

畢竟，這可不只是公司的損失，而是直接影響到每個人應得的傭金。

換句話說，在ACN網絡里，吃差價的風險極高、收益極低。從博弈角度來說，這是一筆穩賠不賺的買賣。

其次是簽約中心和資金監管制度。

鏈家推行的是“三方簽約、資金存管”模式。買家、業主、經紀人必須在簽約中心當面核驗合同，所有房款通過銀行進行存管，鏈家經紀人全程不接觸資金。

此外，鏈家使用的是統一的制式合同，所有條款都經過法務部門嚴格審核，員工無法隨意修改或添加任何內容。想在合同里塞進指定第三方過戶這類非常規條款，其實是難如登天的。

可以說，鏈家的整個交易流程設計，從源頭上就隔絕了“吃差價”賴以生存的兩個條件：

第一，三方當面簽約，價格公開透明，沒有任何一方被蒙在鼓里；第二，資金經手銀行，經紀人接觸不到款項，自然也就沒有了做“背靠背”兩份合同的操作空間。

在鏈家的這套制衡機制下，門店經紀人想“吃差價”，還要做到神不知鬼不覺，難度真的不是一般的高。

那么問題來了。既然鏈家很難吃到差價，那誰更容易做到這件事呢？

邏輯和行業實踐都指向同一個結論：

越小的中介，越容易通過差價獲利。

歸根結底，小中介屬于典型的“三無”存在：缺少統一規范的系統留痕，資金監管也比較薄弱。想做兩份背靠背合同，讓買家賣家永遠蒙在鼓里，對他們來說難度要比大公司低了幾個level。

這就是為什么“吃差價”在過去十幾年里一直是行業頑疾，而鏈家，恰恰是行業內第一個公開承諾“不吃差價”，并且把“吃一賠十”白紙黑字寫進合同的大品牌。

結語

回到這起事件本身。

鏈家在這件事上有沒有問題？

有。而且不小。

經紀人李某惠未如實披露客戶親屬身份，違反親屬回避規定；經紀人吳某雄在交易完成后虛構待售信息、編造價格，這些行為直接傷害了業主的信任，也觸碰了職業底線。

為此，鏈家開除了兩名員工，處罰了管理者，并升級了管理規定：員工本人及直系親屬購買公司代理房源，簽約前須簽署《鏈家員工購房告知書》，明確披露身份、嚴格執行親屬回避。

這是鏈家應該承擔的代價。

但“吃差價”是另外一個層面的指控。

它的前提是中介利用信息不對稱，從買賣雙方之間賺取隱秘利潤。但在這起事件中，沒有任何證據表明鏈家或經紀人從106萬到188萬之間拿走了任何一分錢，鏈家在這筆交易中也沒有收取傭金。

但是，一個值得思考的問題是，為什么整個輿論幾乎一邊倒地認定“鏈家在吃差價”？

也許是因為這個劇本太符合人們的想象了。大品牌、小業主、巨額差價——每個元素都完美踩中了傳播的爆點。

只是在這個劇本里，最關鍵的幾個問題卻始終沒有答案：

高熙房地產為什么會拿出一份房管局查不到的195萬合同作為房價參考？又為什么在事發第二天以自己的手機號登記給史阿姨的房子做了一份188萬的合同？它的背后，是否有其他動機？

我們也將拭目以待，持續關注，期待最終的真相浮出水面。

參考資料：上海廣播電視臺、看看新聞網、上海鏈家官微

主編：張艷

責編：行輪

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