出品|圓維度

房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的分化。

6月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2025年5月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，各線城市房?jī)r(jià)環(huán)比仍在下行，但同比降幅持續(xù)收窄，市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的大趨勢(shì)并未改變。

先看新房市場(chǎng)。5月份，70城中有16城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，比上月增加2個(gè)，這是一個(gè)積極的信號(hào)。一線城市表現(xiàn)尤為亮眼，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中深圳領(lǐng)漲0.4%，上海和廣州均漲0.2%，僅北京微跌0.2%。

二線城市和三線城市則呈現(xiàn)不同的走勢(shì)，分別環(huán)比下降0.1%和0.4%。城市間的分化進(jìn)一步加劇——杭州以0.8%的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國，上海上漲0.7%緊隨其后，成都、南寧、合肥、長(zhǎng)沙等11個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比均有不同程度上漲，部分已連續(xù)上漲超過5個(gè)月。與此同時(shí)，揚(yáng)州、長(zhǎng)春等三四線城市的新房?jī)r(jià)格已連續(xù)多月下降，跌幅超過0.5%。

上海新房市場(chǎng)的熱度值得關(guān)注。5月，上海入市的9個(gè)單價(jià)超10萬元項(xiàng)目中，7個(gè)實(shí)現(xiàn)“日光”，1個(gè)去化率達(dá)96%。全市新房成交均價(jià)達(dá)91759元/平方米，創(chuàng)下近一年新高。58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，這得益于高端盤的集中入市，吸引了大量高凈值人群，拉高了整體均價(jià)。

而二手房市場(chǎng)是另一個(gè)故事。5月份，一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月持平。北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.1%、0.6%、0.1%和0.6%。但需要看到的是，這并非全面回暖的信號(hào)。

如果觀察環(huán)比數(shù)據(jù)，二線和三線城市分別下降0.2%和0.4%。二手住宅環(huán)比上漲城市僅10個(gè)，比上月減少2個(gè)。這說明，二手房市場(chǎng)的回暖仍然局限在少數(shù)核心城市，絕大多數(shù)地區(qū)的二手房仍在尋底過程中。

不過，從同比來看，降幅收窄的趨勢(shì)同樣存在。5月一線城市二手住宅價(jià)格同比下降5.8%，降幅比上月收窄1.0個(gè)百分點(diǎn)；二三線城市分別下降5.7%和6.2%，降幅均有所收窄。

值得一提的是，雖然房?jī)r(jià)有波動(dòng)，但成交量仍維持高位。5月，北京二手房成交14277套，同比上升6.7%；上海二手房成交21400套，同比上升15%；深圳二手房過戶近4700套，同比上升18.3%。“以價(jià)換量”仍是當(dāng)前二手房市場(chǎng)的核心邏輯。

成交量的回暖與政策的持續(xù)發(fā)力密不可分。5月以來，5年期以上LPR和公積金貸款利率下調(diào)，住房按揭利率降至歷史最低水平，有效降低了購房成本。全國首批支持收購存量商品房專項(xiàng)債券也相繼落地，多地推進(jìn)存量商品房收儲(chǔ)工作。58安居客研究院院長(zhǎng)張波判斷，隨著政策效果的持續(xù)顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量有望逐漸回升，市場(chǎng)活躍度將有所提高。

從更大的宏觀視角看，今年1至5月，全國商品房待售面積較4月末減少715萬平方米，連續(xù)3個(gè)月減少；40個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)0.1%，銷售額同比增長(zhǎng)2%。從房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新開工等先行指標(biāo)來看，市場(chǎng)仍然承壓，但“止跌”的基礎(chǔ)正在逐步夯實(shí)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，三類城市同比指標(biāo)總體在改善，各地要持續(xù)挖掘市場(chǎng)需求、持續(xù)優(yōu)化政策，促進(jìn)房?jī)r(jià)指數(shù)向好發(fā)展。58安居客研究院院長(zhǎng)張波也認(rèn)為，5月房?jī)r(jià)雖然呈現(xiàn)出短暫的波折，但市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的大趨勢(shì)不變，隨著政策效果的持續(xù)顯現(xiàn)，供需兩側(cè)信心會(huì)穩(wěn)步得到恢復(fù)。

6月13日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確要求“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，釋放出強(qiáng)烈的政策加力信號(hào)。可以預(yù)期，下半年各地將從供需兩端、資金支持等維度繼續(xù)出臺(tái)政策，推進(jìn)市場(chǎng)進(jìn)一步企穩(wěn)向好。