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泰國房地產(chǎn)市場正面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。預(yù)計(jì)到2026年底，全國尤其是曼谷及周邊地區(qū)的未售住宅庫存將達(dá)到歷史新高——21.3萬套。專家警告，如果問題得不到解決，泰國可能重演日本“空置房危機(jī)”的局面。
造成這一危機(jī)的主要原因包括家庭債務(wù)創(chuàng)歷史高位、銀行房貸審批趨嚴(yán)、工資增長停滯，以及人口老齡化和出生率持續(xù)下降，導(dǎo)致購房需求大幅減弱。
曼谷及周邊房市供應(yīng)嚴(yán)重過剩
根據(jù)《Krungthep Turakij》記者布薩功·普賽（Budsakorn Phoosae）的報(bào)道，2016年至2023年間，泰國房地產(chǎn)開發(fā)商大舉推出新項(xiàng)目。
在此期間，大曼谷地區(qū)每年平均新增超過10萬套住宅，包括公寓、獨(dú)棟住宅和聯(lián)排別墅。
然而，市場實(shí)際需求每年僅約9.2萬套。雖然每年的供需差距看似不大，但多年累積下來，形成了龐大的庫存壓力。隨著經(jīng)濟(jì)增長放緩，這一問題逐漸浮出水面。
行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，即使開發(fā)商從今天開始完全停止建設(shè)新項(xiàng)目，市場仍需超過4年時(shí)間才能消化現(xiàn)有庫存。
相比之下，2023年前市場平均僅需約2年即可消化庫存。這意味著泰國房地產(chǎn)市場已進(jìn)入明顯的供過于求狀態(tài)。
盡管開發(fā)商近年來已將新項(xiàng)目推出量削減近一半，降至每年約5.1萬套，但庫存壓力依然沉重。
買家購買力遭多重壓力打擊
當(dāng)前的問題已不僅僅是供應(yīng)過剩，更關(guān)鍵的是購房者購買力持續(xù)下降。
多家在東南亞運(yùn)營的英國房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)指出，目前市場面臨四大壓力：
家庭債務(wù)過高。泰國家庭負(fù)債率長期位居亞洲前列，限制了居民進(jìn)一步借貸能力。
實(shí)際工資停滯不前。收入增長追不上生活成本上漲。
房貸審核嚴(yán)格。銀行提高貸款審批標(biāo)準(zhǔn)，拒貸率大幅上升。
經(jīng)濟(jì)前景不確定。許多家庭推遲購房等大額消費(fèi)決定。
泰京銀行經(jīng)濟(jì)與商業(yè)研究中心預(yù)計(jì)，到2026年底，泰國未售住宅庫存將達(dá)到歷史最高水平。
人口結(jié)構(gòu)變化才是真正的隱憂
相比經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)，人口結(jié)構(gòu)變化被認(rèn)為是更難解決的問題。過去10年間，泰國15歲以下人口從1170萬人下降至960萬人。
與此同時(shí)，老年人口則從840萬人增加至1260萬人。
勞動(dòng)年齡人口占總?cè)丝诒壤褟?015年的68%下降至目前的64%，預(yù)計(jì)到2040年將進(jìn)一步降至58%。
這意味著未來潛在購房群體將持續(xù)減少。
此外，年輕人的住房觀念也正在發(fā)生變化。
過去，“擁有自己的房子”被視為人生的重要目標(biāo)和財(cái)富保障；如今，越來越多年輕人更重視生活靈活性。
由于頻繁更換工作、跨城市流動(dòng)，他們更傾向于租房而非買房，并將資金投入其他投資領(lǐng)域。
泰國房地產(chǎn)行業(yè)該如何應(yīng)對？
專家認(rèn)為，短期內(nèi)開發(fā)商應(yīng)加快清理庫存，例如推出“先租后買”計(jì)劃、提供長期租賃方案，以及降低購房門檻。
從長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)需要調(diào)整發(fā)展方向，包括開發(fā)養(yǎng)老住宅項(xiàng)目、建設(shè)多代同堂社區(qū)，以及結(jié)合醫(yī)療和護(hù)理服務(wù)打造綜合型住宅。
與此同時(shí)，政府也需要進(jìn)一步完善和規(guī)范租賃市場。
隨著傳統(tǒng)“買房成家”的觀念逐漸淡化，租房或許不再只是過渡選擇，而將成為未來泰國住房市場的重要趨勢。
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