北京
文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)
6月18日，上海市規(guī)劃和自然資源局正式批復(fù)了《上海市楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)C090103單元控制性詳細(xì)規(guī)劃03A1街坊局部調(diào)整》。
此次規(guī)劃獲批堪稱光速，從5月13日草案公示到最終獲批，僅用了約36天。
如果后續(xù)流程順利，地塊有望在6月底發(fā)布出讓公告，7月份正式掛牌，節(jié)奏非常緊湊。
公眾意見征詢程序也同步完成，官方發(fā)布的《公眾意見處理建議》詳細(xì)梳理了各方聲音。
有居民認(rèn)為，此次“商改住”調(diào)整符合產(chǎn)城融合導(dǎo)向，能有效破解濱江商辦存量偏高、區(qū)域人氣不足的難題；也有居民建議維持商辦主導(dǎo)，打造門戶地標(biāo)。
規(guī)劃部門則在回應(yīng)中明確，調(diào)整是基于周邊商辦載體充足、為滿足職住均衡需求而做出的戰(zhàn)略決策。
對(duì)于公眾關(guān)心的交通與公共配套問(wèn)題也給出了回應(yīng)：
針對(duì)可能帶來(lái)的交通壓力，新增的景星路將有效提升區(qū)域路網(wǎng)密度；而針對(duì)社區(qū)配套，則在住宅地塊內(nèi)規(guī)劃了養(yǎng)育托管點(diǎn)和老年活動(dòng)室，并在商業(yè)地塊中布局了菜場(chǎng)等便民服務(wù)設(shè)施，力求打造一個(gè)24小時(shí)活力的完整生活圈。
具體看此次調(diào)整內(nèi)容：
原本統(tǒng)一的03A1街坊，被新規(guī)劃的景星路切分為03A1與03A2兩個(gè)單元，空間結(jié)構(gòu)也隨之重構(gòu)。
核心變化是大幅壓縮商辦比例、強(qiáng)化居住屬性，兩幅純住宅地塊正式成型：
03A1-05地塊，用地面積約2.91萬(wàn)㎡，容積率2.39，限高80米；
03A2-02地塊，用地面積約3.4萬(wàn)㎡，容積率2.3，限高80米。
兩宗住宅用地將為楊浦濱江新增約14.8萬(wàn)平方米的住宅體量，也將為楊浦濱江的高端住宅市場(chǎng)樹立新的價(jià)格與品質(zhì)標(biāo)桿。
商業(yè)配套則主要集中在03A2-01地塊，總建筑面積約1萬(wàn)平方米，規(guī)劃有酒店、菜場(chǎng)等功能。同時(shí)，沿大連路還新增了約2500平方米的公共綠地。
可以說(shuō)，這塊地在區(qū)位上幾乎沒(méi)有短板。
地塊位于楊浦內(nèi)環(huán)濱江核心，距黃浦江僅約200米，緊鄰4號(hào)線楊樹浦路站。
其所在的“世界客廳”區(qū)段，是上海中央活動(dòng)區(qū)（CAZ）的組成部分，周邊已匯集美團(tuán)、抖音等頭部企業(yè)總部。
據(jù)業(yè)內(nèi)測(cè)算，兩幅住宅用地的起拍樓面價(jià)預(yù)計(jì)在7.5萬(wàn)元/㎡左右。
據(jù)此估算，僅住宅部分的起拍總價(jià)就高達(dá)約110億元，加上商業(yè)地塊，總起拍價(jià)預(yù)計(jì)在113億至115億之間。
如此高的資金門檻，使得最終的競(jìng)買人基本鎖定在少數(shù)頭部國(guó)央企之中。
據(jù)傳，某家深耕楊浦的大型央企意向強(qiáng)烈。
一方面，該企業(yè)在楊浦濱江深耕多年，區(qū)里對(duì)其開發(fā)能力較為放心；另一方面，其曾在浦東類似地段打造過(guò)標(biāo)桿項(xiàng)目，市場(chǎng)期待能在八埭頭復(fù)刻甚至升級(jí)出楊浦的頂級(jí)作品。
當(dāng)然，意向歸意向，最終結(jié)果還需等待土拍市場(chǎng)的真金白銀來(lái)揭曉。
在當(dāng)前濱江核心地塊持續(xù)稀缺、資金約束與預(yù)期收益并行的背景下，這一宗“商改住 濱江核心 超高總價(jià)”的組合，本身就已經(jīng)具備足夠的市場(chǎng)張力。
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