文/上海進深 嚴明會

開云艾尚里，又火了。

6月23日，開云艾尚里2-1地塊認購結束，84套洋房，累計認購185組，認購率220%，觸發限售。

此前，這個項目還在為去化發愁。

9-1地塊在2024年9月首開，備案均價9.2元/㎡，至今網簽率約60%；2025年12月二次加推，均價回落至9.1元/㎡，網簽更是只有28%。

從9.2萬/㎡首開時的風光，到9.1萬/㎡、8.3萬/㎡的一路下滑，開云艾尚里走出了一條不算體面的降價曲線。

而這一次，浦開集團以價換量的策略終于奏效。

真香定律

這次能徹底引爆市場，核心就兩個字：

便宜。

整盤均價8.3萬/㎡，比上一批次的9.1萬/㎡直降8000元。對比浦東內中環新房普遍11萬/㎡起的行情，這個價格簡直像穿越回了三年前。

起步89㎡小戶型，單套總價比往期同戶型直接少了70萬，700萬就能上車內中環低密洋房。

但價格不是憑空降下來的。

2-1地塊的特殊性在于：整個地塊7棟6層住宅里，只有1、2號樓能對外銷售，剩下4棟開發商自持，還有1棟是保障房。

換句話說，未來小區里租客保障房住戶的占比不低。這是便宜8000元/㎡要接受的隱性條件。

即便如此，185組認購、220%的認購率說明了一切，并再次印證了那句話：

沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格。

不過，在當前樓市深度博弈的周期里，浦開集團董事長嚴炯浩的定價決策，表面是以價換量，實則更是一種清醒的決斷。

與其高位僵持、承受資金沉淀與去化焦慮，不如以誠意價格點燃市場，實現資金良性循環，開云艾尚里220%的認購率便是最好的印證。

有實景準現房的品質托底，以高性價比的價格破局，這種在高位嗅得見風險、在低谷敢揮刀換倉的決策力，確有其高瞻遠矚之處。

喜憂參半

價格之外，2-1地塊確實有硬實力。

容積率僅1.2，清一色5-6層電梯洋房。

內中環的土地本就金貴，2024年以來上海外環內出讓的宅地中，容積率1.3以下的用地鳳毛麟角。

今年浦東內中環入市的宅地，最低容積率也達到了2.0。1.2的純洋房社區，幾乎是賣一套少一套。

實景呈現是另一張王牌。外立面干掛陶磚幕墻、超大樓棟距、無連廊設計、私享電梯門廳（除一樓外）。項目臨近約3.5萬方濱河綠地，目前已是實景準現房，預計今年四季度交付。

但硬幣的另一面，是項目不得不面對的現實硬傷：

交通短板：步行去華鵬路地鐵站需要1.5km，對地鐵依賴度高的上班族并不友好，且規劃中的人行橋對該地塊的出行改善有限，更多的是利好一期二期。

城市界面一般： 周邊被老舊小區、動遷房以及建材家居市場環繞，整體城市界面有待提升。

商業配套匱乏： 目前周邊缺乏大型商業，日常采買需要跨河去大華錦繡華城。雖然開發商規劃未來會將售樓處改建為社區商業，但兌現仍需時間。

低總價引流

戶型方面，項目主力為88-89㎡兩房、117㎡三房、153㎡四房。

89㎡C戶型：一體貫通式飄窗布局，這個戶型經過市場驗證，居住體驗不錯；

117㎡三房戶型：由原先偏大戶型調整而來，適配三口之家居住；

153㎡四房戶型：在原有大戶型基礎上優化調整，適配多人口家庭。

雖為舊規，但因為洋房配置，類一梯一戶，實用性還可以。

價格方面：

85㎡~89㎡的2房，總價約556萬~734萬；

116㎡~118㎡的3房，總價約888萬~1032萬；

153㎡的4房，總價約1162萬~1498萬；

同樓層同戶型的價格，總價相差較大。

例如，2幢6號101室，建面89.39平，總價556萬，而同單元同面積的102室，總價635萬，單價高出將近1萬/㎡，總價差高達80萬。

降價慣性

作為深耕北蔡的本土國企，浦開集團自2020年起在北蔡陸續布局了多個項目，從開云·艾尚里到南新2-1地塊，再到北蔡1A-1地塊，基本覆蓋了艾南、南新村“城中村”改造的主要商品房用地。

因為拿地時間早、成本相對可控，這讓它在面對市場波動時，手里握有更大的定價彈性與降價空間。

今年4月，浦開集團旗下的另一個明星樓盤“浦開云璟”，經歷了一場降價風波，甚至因此被推上了輿論的風口浪尖。

浦開云璟曾是浦東中環的超級紅盤，自2023年入市以來“七開七捷”，平均認購率超300%。2025年7月，浦開云璟四期南地塊開盤，均價92188元/㎡，認購率239%。

今年4月初，四期北地塊官宣過會，備案均價8.5萬元/㎡，較南地塊直降約7000元。以一套100㎡房源計算，短短半年多時間，房價相差達70萬元。

消息一出，南地塊業主炸了鍋。更讓業主難以接受的是，就在降價前不久的一場協商會上，開發商代表曾當面向全體業主承諾“后續銷售不降價、不分銷”。

逼得業主們在公眾號上公開發文，要向浦開集團董事長嚴炯浩討個說法。

之前，浦開云璟已因地下車庫滲漏、外立面粗糙、新風系統形同虛設等質量問題被多次投訴，甚至被上海住建委列入“問題突出工地”名單。

4月17日，浦開集團宣布取消浦開云璟四期北地塊本批次房源的銷售安排，成為上海樓市首個過會后因降價爭議被“逼停”的樓盤。

從浦開云璟到開云艾尚里，浦開集團的定價策略呈現出一種清晰的邏輯：在市場下行周期，以價格換流速。

這種策略在商業上無可厚非，開云艾尚里2-1地塊220%的認購率就是最好的證明。

但對于那些以更高價格買入同一品牌、同一板塊前期房源的業主而言，資產縮水的陣痛同樣是真實存在的。