來源：市場資訊

2026年6月23日，杭州集中出讓三宗地塊，包括兩宗環(huán)水低密宅地與一宗商業(yè)酒店用地，分別位于蕭山湘湖、余杭未來科技城南翼及良渚東單元。與多家前瞻預(yù)期的“兩宗宅地均有望達(dá)到30%左右溢價(jià)”相比，今日土拍呈現(xiàn)出更為復(fù)雜的冷熱分化格局。最終，湘湖宅地由濱江集團(tuán)以10.81%的低溢價(jià)競得，未科南宅地則由建發(fā)歷經(jīng)41輪競價(jià)以33.22%溢價(jià)強(qiáng)勢摘得，而良渚酒店地塊則以底價(jià)平靜成交。三宗地總成交金額約28.79億元，宅地拼搶、商地靜持，共同勾勒出當(dāng)前土地市場的結(jié)構(gòu)性全貌。

濱江集團(tuán)：蕭山區(qū)湘湖單元（楊岐山片區(qū)）XS160402-14地塊

上午的競價(jià)過程中，湘湖地塊的爭奪激烈程度明顯低于市場預(yù)期。最終僅經(jīng)過13輪報(bào)價(jià)，被杭州濱澈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（濱江集團(tuán)）以總價(jià)122989萬元收入囊中，溢價(jià)率定格在10.81%，成交樓面價(jià)20500元/㎡。

圖片來源：好地網(wǎng)

該地塊東至規(guī)劃湘戴北路，南至規(guī)劃定山支路，西至規(guī)劃湘雪路，北至亞太路，建容面積約59994㎡，容積率1.2，是近年來首宗一線環(huán)湘湖的低密宅地，北向湖景資源稀缺。但最終成交價(jià)與前瞻中“合理預(yù)期溢價(jià)30%左右，樓面價(jià)達(dá)23600元/㎡”的判斷差距明顯，甚至比南側(cè)去年底出讓、彼時(shí)被多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為相對低估的閱湖軒地塊（樓面價(jià)20811元/㎡）略低。

究其原因，雖地塊景觀稟賦極佳，但楊岐山片區(qū)整體成熟度仍不及定湖里周邊，且南側(cè)直接面臨樓面價(jià)更低的閱湖軒項(xiàng)目待售競爭。閱湖軒規(guī)劃聯(lián)排+疊排，未來入市將對本地塊形成直接價(jià)格壓力。更關(guān)鍵的是，濱江在湘湖已形成從尾盤鳴湖里、在售定湖里到待售閱湖軒的完整產(chǎn)品矩陣，構(gòu)建起從2.6萬/㎡樓面價(jià)到4.8-7.3萬/㎡售價(jià)的高端低密定價(jià)體系。地塊產(chǎn)品定位幾乎被“鎖死”——1.2容積率、24米限高，注定只能打造“聯(lián)排+疊排”，與定湖里、閱湖軒高度同質(zhì)化。任何外來房企進(jìn)入，都將面臨與濱江系產(chǎn)品無差異化肉搏的局面，在濱江已形成品牌護(hù)城河和客群積累的戰(zhàn)場上，這意味著極高的進(jìn)入壁壘和去化風(fēng)險(xiǎn)。

濱江此次以低于預(yù)期的價(jià)格補(bǔ)倉湘湖，樓面價(jià)與此前閱湖軒基本持平，既體現(xiàn)了當(dāng)前房企在面臨同板塊多項(xiàng)目待售存量時(shí)，拿地策略趨向謹(jǐn)慎，也為自己預(yù)留了充足的營銷周期和安全墊來應(yīng)對競品挑戰(zhàn)。若參考定湖里售價(jià)，項(xiàng)目整盤預(yù)期房價(jià)可達(dá)6.0萬元/㎡，房地價(jià)差空間依然充足。但在板塊長期輸入同質(zhì)化產(chǎn)品的背景下，消費(fèi)者是否會持續(xù)為該區(qū)域買單，仍需長久觀望。

建發(fā)：余杭區(qū)未來科技城單元YH090902-05地塊

與湘湖地塊的低迷形成鮮明對比，未來科技城南地塊的競價(jià)過程從上午開始便火藥味十足。房企出價(jià)積極，最終歷經(jīng)41輪鏖戰(zhàn)，由杭州兆裕翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（建發(fā)）以總價(jià)160393萬元競得，溢價(jià)率達(dá)到33.22%，成交樓面價(jià)23314元/㎡。

圖片來源：好地網(wǎng)

該地塊東、南、西至河道綠地，北至規(guī)劃道路，計(jì)容建面約68796㎡，容積率1.5，北靠五常濕地，緊鄰地鐵12號線水鄉(xiāng)南路站。此次成交結(jié)果與前瞻預(yù)期的“溢價(jià)30%左右”基本吻合。建發(fā)此次高溢價(jià)拿地，重注押在1.5容積率帶來的產(chǎn)品差異化優(yōu)勢上。地塊周邊在售的天奕、時(shí)舟里均為高層項(xiàng)目，售價(jià)3.5-3.6萬元/㎡且持續(xù)熱銷，本地塊容積率更低，可打造板塊內(nèi)此前未有的疊排等低密產(chǎn)品，與高層形成顯著區(qū)隔。

以成交樓面價(jià)23314元/㎡計(jì)算，若參考云城望云潤璽院三疊與高層的價(jià)格比，項(xiàng)目整體均價(jià)有望達(dá)到4.2萬元/㎡左右。即便考慮到未科核心區(qū)后續(xù)還有更優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目待售，需保留盈利空間，但在高層熱銷的確定性和低密產(chǎn)品稀缺性的雙重加持下，此地塊依然吸引了建發(fā)以較高溢價(jià)加倉。項(xiàng)目總價(jià)16億元，體量適中，符合頭部房企深耕優(yōu)質(zhì)板塊、打造差異化標(biāo)桿項(xiàng)目的策略。

本次宅地出讓也延續(xù)了杭州近郊低密地塊受追捧的行情邏輯。目前稀缺性已經(jīng)成為一二線城市土拍地塊的重要關(guān)注因素。核心城市近郊的純粹低密宅地，正因“稀缺形態(tài)+可控總價(jià)+改善需求確定性”三重優(yōu)勢，在當(dāng)下房地產(chǎn)環(huán)境下仍然能保持產(chǎn)品的高去化率與去化速度，成為當(dāng)前房企爭搶最激烈的標(biāo)的類型之一。

杭州譽(yù)湖酒店管理：余杭區(qū)良渚東單元YH030202-20地塊

與兩宗宅地的激烈博弈形成對照，同日出讓的良渚東單元商業(yè)酒店地塊則以底價(jià)平靜收場。杭州譽(yù)湖酒店管理有限公司以總價(jià)4546萬元競得杭政儲出[2026]42號地塊，成交樓面價(jià)2300元/㎡，溢價(jià)率0.00%。

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該地塊東至北城一路，南至小洋壩港北側(cè)綠帶，西至元慶橋港東側(cè)綠帶，北至北城六路，出讓面積6588㎡，容積率3.0，可建面積約19764㎡。地塊僅經(jīng)一輪報(bào)價(jià)即告成交，全程無波瀾。

底價(jià)成交的核心原因，在于嚴(yán)苛的轉(zhuǎn)讓限制與純酒店的產(chǎn)品限定。出讓文件明確要求：地塊全部用于酒店建設(shè)，不得設(shè)置專業(yè)市場，不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能的用房；除酒店部分外，最小分割單元不小于800㎡且須在同一平面；更關(guān)鍵的是，地塊不得預(yù)（銷）售、不得分割轉(zhuǎn)讓，僅可整體轉(zhuǎn)讓。這組條件從根源上決定了地塊的競爭格局——徹底排除了“散售回款”的路徑，拿地方無法通過快速散售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正，必須依靠酒店長期運(yùn)營獲取收益，直接將追求硬性現(xiàn)金流安全的的傳統(tǒng)房企擋在門外。

最終競得方為“杭州譽(yù)湖酒店管理有限公司”，這類企業(yè)拿地邏輯并非基于土地溢價(jià)預(yù)期，而是基于對區(qū)域酒店市場需求的長期判斷。2300元/㎡的樓面價(jià)，在良渚這個(gè)兼具文旅資源（良渚遺址）與產(chǎn)業(yè)人口（北部新城）支撐的板塊，建造一家近2萬方的酒店，長期經(jīng)營回報(bào)是可期的。“可整體轉(zhuǎn)讓”的條款雖為投資方保留了未來大宗交易退出的可能，但無法改變項(xiàng)目必須作為完整酒店運(yùn)營的基本面。也讓許多沒有酒店運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的傳統(tǒng)房企不選擇擲金下場。

小結(jié)

今日杭州土拍，一熱一靜一平，恰是當(dāng)前土地市場的完整切片。住宅用地，拼的是稀缺度、差異化空間與競爭格局；商業(yè)用地，尤其是帶有持有運(yùn)營硬約束的，則完全進(jìn)入另一套估值體系。湘湖宅地的低溢價(jià)，是濱江作為區(qū)域霸主戰(zhàn)略護(hù)盤的體現(xiàn)；未科南宅地的高熱度，是建發(fā)在開放市場中差異化突圍的果敢選擇；良渚酒店地塊的底價(jià)靜持，則是運(yùn)營型商業(yè)地產(chǎn)“持有邏輯”的常態(tài)寫照。三宗地以截然不同的路徑，共同勾勒出杭州土地市場冷熱交織、結(jié)構(gòu)分化的完整圖景。