北京
文/上海進深 嚴明會
上海供地，開始提速了。
今日午間，上海6批次土拍上市名單預公告發(fā)布。
按常規(guī)節(jié)奏，這個批次的地應(yīng)該在6月30號五批次土拍前后出來，但這次直接搶跑，提前釋放了三幅地塊信息：
徐匯康健（桂林公園）、楊浦濱江（八埭頭）、奉賢新城（南橋）3幅地塊。
其中，楊浦濱江八埭頭和徐匯桂林公園地塊都是在6月18日剛剛獲批，從批復到入市節(jié)奏明顯壓縮。
一個更直觀的背景是：
截至5月底，上海今年僅成交土地31幅（含協(xié)議），總金額約454億。
而去年全年土地成交金額超1490億，多個區(qū)域單價地王刷新。單看去年上半年，集中土拍共進了5輪，成交總金額超630億。
即便考慮去年存在徐匯東安、浦東后灘等百億級協(xié)議出讓拉高基數(shù)，今年上半年整體供地規(guī)模依然明顯偏弱。
即便把即將進行的五批次的地算上，今年上半年的土地出讓總價也要創(chuàng)2020年以來的同期新低了，下半年預計供地節(jié)奏會加快。
據(jù)傳，楊浦八埭頭和徐匯桂林公園地塊都將由某央企一哥托底。
兩幅地都帶商業(yè)/酒店，總價不菲，中小房企基本沒戲，最后大概率又是幾家頭部國央企之間的競爭。
徐匯桂林公園：
斷供5年，“大白兔”老家終于上新
這塊地曾是冠生園食品廠所在地，誕生了聞名全國的“大白兔奶糖”。
地段方面，該地塊位于徐匯康健板塊，該板塊新房已經(jīng)斷供5年，緊鄰地鐵12號線虹漕路站，以及12/15號線桂林公園站，雙軌交匯。
地塊也是調(diào)整而來，原N06-03、N06-37地塊拆分重組為三塊用地：
1、N06-38（三類住宅用地）：占地29248㎡，容積率2.2、限高80米，住宅計容建面64345.6㎡；需配建≥3300㎡社區(qū)配套，含200㎡日間照料中心、360㎡養(yǎng)育托管點。
預計未來會打造高層 洋房，或者純小高層住宅產(chǎn)品。
2、 N06-39：商業(yè)服務(wù)業(yè)用地。
3、N06-40：公共綠地，也就是桂林公園。
楊浦八埭頭：
3軌環(huán)繞，濱江硬核組合拳
從5月中旬規(guī)劃草案公示開始，這塊地的關(guān)注度一直很高。
03A1-05地塊：用地面積約2.91萬㎡，容積率2.39，建筑面積約69549㎡，限高80米。內(nèi)含1500㎡配套商業(yè)及歷史建筑。
03A2-02地塊：用地面積約3.4萬㎡，容積率2.3，建筑面積約78306㎡，限高80米。內(nèi)含養(yǎng)育托管點及老年活動室。
這兩幅地塊總建筑面積約147855㎡，未來會打造高層豪宅，成為楊浦的產(chǎn)品和價格標桿。
地段是一大亮點，緊貼4號線楊樹浦路站，800米內(nèi)還有4/12號線大連路站和18號線平?jīng)雎氛荆龡l軌交環(huán)繞，出門就是地鐵，這在楊浦濱江板塊里也算頂配了。
而且地塊所在八埭頭區(qū)域，本身就是楊浦濱江南段的核心，未來承接濱江高端居住需求，想象空間很大。
奉賢南橋：
容積率1.05，南橋核心區(qū)的稀缺地塊
相比前兩塊，奉賢南橋這地雖說總價不會太高，但稀缺程度一點不輸。
C02B-06地塊用地面積15428㎡，用地性質(zhì)Rr2，容積率1.05，建筑面積約16199㎡，限高20米。
南橋核心區(qū)近幾年出讓的基本都是高層地塊，容積率1.05的純低密宅很少見，未來大概率要做聯(lián)排或疊墅，滿足奉賢本地改善和市區(qū)外溢的改善需求。
地塊位于奉賢南橋板塊，距離5號線奉賢新城站500余米，交通便利；周邊涵蓋百聯(lián)南橋、龍湖天街等商業(yè)購物中心。
六批次土拍，大約會在2026年7月下旬組織交易活動。
三塊地，各有各的“殺手锏”。
徐匯靠情懷和斷供，楊浦靠濱江和軌交，奉賢靠低密和稀缺。
但背后共同的信號是，上海供地真的提速了。下半年，更多好地還在路上。
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