來源：市場資訊

摘要：傳統(tǒng)評估體系中，收益法與比較法廣泛適用于具有持續(xù)經(jīng)營收益或活躍交易市場的房地產(chǎn)類型。然而，近年來隨著經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu)的深度轉(zhuǎn)型，此類物業(yè)的經(jīng)營績效顯著分化，部分甚至斷崖式“塌方”，出現(xiàn)收益驟降或大面積空置，導(dǎo)致周邊市場交易沉寂、收益基礎(chǔ)喪失。筆者認(rèn)為，在此背景下，成本法的適用空間被大幅拓展，鑒于此，本文從實(shí)際工作中出發(fā)，系統(tǒng)梳理成本法的基本原理與操作框架，并重點(diǎn)就“房地合估”與“房地分估”兩種模式提出合理性展開比較分析；供大家參考。

關(guān)鍵字：房地合估、房地分估、舊的房地產(chǎn)

一、成本法概述

（一）成本法定義

成本法是房地產(chǎn)估價的三大基本方法之一。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T 50291-2015），成本法是指求取估價對象在估價時點(diǎn)的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

通俗而言，成本法是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向，通過累加土地取得成本、開發(fā)成本、建筑費(fèi)用等必要支出，并計入正常利潤和稅金，最終合成房地產(chǎn)價格估值的一種評估方法。其核心邏輯是：測算在估價時點(diǎn)重新購建與估價對象具有同等功能效用的全新房地產(chǎn)所必需的支出，再扣除建筑物折舊。

（二）成本法操作要點(diǎn)

運(yùn)用成本法估價，首先需要選擇具體估價路徑。成本法主要存在兩種路徑：

房地合估路徑，即模擬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程，根據(jù)房地產(chǎn)價格構(gòu)成，將土地和建筑物作為一個整體來求取重新購建成本。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，房地產(chǎn)重新購建成本應(yīng)優(yōu)先選擇房地合估路徑。

房地分估路徑，即先將房地產(chǎn)分解為土地和建筑物兩個組成部分，分別求取土地重置成本和建筑物重新購建成本，然后將兩者相加。實(shí)踐中，工業(yè)類特別是容積率小于1.0工業(yè)房產(chǎn)多采用房地分估路徑，商業(yè)、住宅類在建不動產(chǎn)多采用房地合估路徑。

二、案例研究

（一）不同路徑基本公式對比

1、房地合估（舊的房地產(chǎn)）基本公式1：

運(yùn)用成本法求取估價對象的成本價值，采用房地合估路徑，基本公式如下：

估價對象成本價值=房地產(chǎn)重置成本-建筑物折舊

估價對象成本價值=土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤-建筑物折舊

2、房地分估（舊的房地產(chǎn)）基本公式2：

運(yùn)用成本法求取估價對象的成本價值，采用房地分估路徑，基本公式如下：

估價對象成本價值=土地重置成本+建筑物重置成本-建筑物折舊

土地重置成本=土地成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

建筑物重置成本=建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

公式1和公式2的主要區(qū)別為房地合估即土地與建筑物合并直接測算整體成本，房地分估即分別測算兩項(xiàng)成本后加總。

（二）不同路徑測算對比

房地合估路徑下，土地和建筑物作為統(tǒng)一體，通過模擬房地產(chǎn)開發(fā)全過程直接積算重新購建價格；房地分估路徑則先分別評估土地重置成本和建筑物重置成本，再匯總得到房地產(chǎn)總價值。二者本質(zhì)區(qū)別在于：前者為“整體直算”，后者為“分項(xiàng)匯總”。

其中，土地成本一般包括土地使用權(quán)購置價格（地價款）及土地取得稅費(fèi)。土地使用權(quán)購置價格一般可采用比較法、成本法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法求取。

建設(shè)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等，依據(jù)XX市建設(shè)工程價格信息以及項(xiàng)目的自身狀況，主要包括以下幾項(xiàng)：a、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)，b、建筑安裝工程費(fèi)，c、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，d、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，e、其他工程費(fèi)，f、開發(fā)期間稅費(fèi)。

經(jīng)測算，針對舊的房地產(chǎn)，當(dāng)成本法采用房地合估與房地分估兩種路徑，且各項(xiàng)參數(shù)（比如管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、銷售稅、利潤）費(fèi)率取值保持一致時，二者評估結(jié)果相等，具體數(shù)據(jù)詳見表1：

三、結(jié)語

傳統(tǒng)評估體系中，收益法與比較法廣泛適用于具有持續(xù)經(jīng)營收益或活躍交易市場的房地產(chǎn)類型，隨著經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu)的深度轉(zhuǎn)型，出現(xiàn)部分此類物業(yè)收益驟降或大面積空置，周邊市場交易趨于沉寂、收益基礎(chǔ)顯著弱化或喪失。在此背景下，成本法的適用空間由此大幅拓展；實(shí)踐中，成本法測算結(jié)果甚至可能大于收益法結(jié)果的情形；就成本法操作而言，無論采用房地合估或分估路徑，評估人員只要準(zhǔn)確厘定各自的基本公式與內(nèi)涵，便不難理解成本法估價的核心邏輯實(shí)為殊途同歸，成本法價值評估萬變不離其中。

（國策深圳分公司 程鵬飛）

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