從2018年前后開(kāi)始，日本房產(chǎn)逐漸進(jìn)入中文投資圈視野，此后幾乎一發(fā)不可收拾，成為海外投資圈的熱門(mén)賽道。

東京、大阪、二世谷，一戶建、民宿、公寓、整棟樓……各種投資邏輯輪番登場(chǎng)。有人看東京的人口和租賃市場(chǎng)，有人盯著大阪的民宿收益，也有人希望通過(guò)配置日本資產(chǎn)，對(duì)沖單一市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

疫情后的幾年里，這股熱度不僅沒(méi)有消退，反而進(jìn)一步升溫。

日元貶值帶來(lái)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)、房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)、經(jīng)營(yíng)管理簽證帶來(lái)的移居需求、民宿市場(chǎng)帶來(lái)的高收益想象空間，幾乎每一個(gè)因素，都在吸引新的資金進(jìn)入。

那幾年，似乎什么人都在看日本。

但現(xiàn)在，投資日本好像突然安靜了。

發(fā)生什么了？

真有人離場(chǎng)了，而且有三把刀

事實(shí)上，確實(shí)有人離場(chǎng)了。

過(guò)去幾年推動(dòng)日本房產(chǎn)升溫的幾股重要需求，正在發(fā)生變化。

第一刀：經(jīng)營(yíng)管理簽證降溫。

過(guò)去幾年，很多人不是單純?yōu)榱速I(mǎi)房，而是規(guī)劃移居、教育和長(zhǎng)期居留。房產(chǎn)只是整套方案中的一環(huán)：注冊(cè)公司、租事務(wù)所、申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)管理簽證，再同步配置房產(chǎn)。

但2025年10月，經(jīng)營(yíng)管理簽證新規(guī)實(shí)施后，申請(qǐng)門(mén)檻提高，對(duì)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)、辦公場(chǎng)所、雇傭等要求明顯趨嚴(yán)，不少地方的審批也更加嚴(yán)格。

當(dāng)這條路徑的確定性下降，以簽證為核心訴求的購(gòu)房需求自然開(kāi)始減少。

第二刀：民宿的故事沒(méi)那么好講了。

如果說(shuō)經(jīng)營(yíng)管理簽證吸引的還有部分是真實(shí)移居需求，那么民宿吸引的更多是收益需求。

過(guò)去幾年，大阪為什么那么火？一個(gè)重要原因就在于民宿。很多投資者算的不是長(zhǎng)租收益，而是民宿經(jīng)營(yíng)，“低總價(jià)+高收益”吸引了大量資金。

但近兩年，大阪、東京等地陸續(xù)收緊民宿管理，部分區(qū)域提高準(zhǔn)入門(mén)檻、加強(qiáng)執(zhí)法，部分區(qū)域甚至停止受理新的民宿申請(qǐng)，高收益預(yù)期開(kāi)始下降。

民宿開(kāi)始從“講故事”回歸“做生意”。 那些原本沖著民宿收益進(jìn)入市場(chǎng)的投資者，也逐漸退場(chǎng)。

第三刀：東京也越來(lái)越貴了。

如果說(shuō)前兩刀是政策直接影響了需求，那么東京變化的，則是門(mén)檻。

過(guò)去幾年核心區(qū)域房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，新盤(pán)抽簽成為常態(tài)，部分項(xiàng)目設(shè)置轉(zhuǎn)售限制，開(kāi)發(fā)商對(duì)買(mǎi)家資質(zhì)審核也更加嚴(yán)格。

東京沒(méi)有降溫，只是進(jìn)入門(mén)檻越來(lái)越高，短線投機(jī)的空間越來(lái)越小，勸退了一波炒房客。

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熱度退了，但市場(chǎng)開(kāi)始分化了

正是這些因素，讓日本房產(chǎn)看起來(lái)沒(méi)有過(guò)去那么熱鬧。

但真正發(fā)生變化的，不是市場(chǎng)消失，而是市場(chǎng)開(kāi)始分化。

過(guò)去幾年，日本房產(chǎn)更像一個(gè)普漲市場(chǎng)。東京可以買(mǎi)，大阪可以買(mǎi)，京都、福岡、札幌，甚至不少地方城市都引起關(guān)注。

但今天，資金開(kāi)始重新集中。

從“買(mǎi)日本”，變成“買(mǎi)東京”；從“哪里都能投”，變成“只投核心城市、核心資產(chǎn)”。

為什么東京熱度依然很高？因?yàn)檎嬲龥Q定房地產(chǎn)價(jià)值的基本面并沒(méi)有改變。東京23區(qū)租金持續(xù)上漲，新建公寓價(jià)格不斷創(chuàng)新高，人口保持凈流入，而住宅供應(yīng)依然有限。

市場(chǎng)已經(jīng)從故事驅(qū)動(dòng)，回歸到最真實(shí)的供需關(guān)系。

誰(shuí)還在買(mǎi)？

如果觀察最近仍然活躍的買(mǎi)家，會(huì)發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)已經(jīng)完全不同。

第一類，是在日華人家庭。

隨著在日華人數(shù)量持續(xù)增加，越來(lái)越多家庭選擇長(zhǎng)期定居。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房首先是生活需求，其次才是投資。

第二類，是教育規(guī)劃家庭。

不少家庭未必馬上移居，但已經(jīng)開(kāi)始布局國(guó)際教育、日本大學(xué)或海外升學(xué)，提前配置東京住宅。

第三類，是長(zhǎng)期資產(chǎn)配置買(mǎi)家。

他們不追熱點(diǎn)，更關(guān)注匯率窗口、通脹、現(xiàn)金流和全球資產(chǎn)配置，把日本作為長(zhǎng)期資產(chǎn)組合的一部分。

第四類，則是海外機(jī)構(gòu)資金。

過(guò)去機(jī)構(gòu)更多是全日本布局，而近兩年配置越來(lái)越集中：東京為主、大阪為輔，地方城市新增投資明顯減少。相比過(guò)去，他們更看重流動(dòng)性、人口、租賃需求以及未來(lái)升值能力。

日本房產(chǎn)的買(mǎi)家沒(méi)有消失，只是變了。

過(guò)去是簽證、民宿、日元故事驅(qū)動(dòng)的熱點(diǎn)資金；今天留下來(lái)的，是在日華人家庭、教育規(guī)劃家庭、長(zhǎng)期資產(chǎn)配置買(mǎi)家，以及持續(xù)向東京集中的機(jī)構(gòu)資金。

市場(chǎng)也從“哪里都能講故事”的普漲時(shí)代，進(jìn)入了“只看核心城市、核心資產(chǎn)”的分化時(shí)代。投資日本的人沒(méi)有消失，消失的，是那個(gè)閉著眼買(mǎi)就能賺錢(qián)的市場(chǎng)。

當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)從熱點(diǎn)驅(qū)動(dòng)走向結(jié)構(gòu)驅(qū)動(dòng)，決定資產(chǎn)價(jià)值的，最終還是人口、租金、供給和長(zhǎng)期現(xiàn)金流。

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