現如今，東京樓市早已邁入“億級公寓時代”，東京23區新房和二手公寓均價雙雙突破1億日元。東京的房產價格已高得令人望而卻步，究竟是誰在購買這些房產？讓我們一探究竟！

東京核心區短線投機交易火熱，自住客群需求徹底多元化

首都圈新建公寓中位價穩穩站上1億日元關口，看房、下單熱度居高不下。

外界普遍認為海外買家是購房主力，但國土交通省調研數據顯示，外籍購房者占比僅約10%。以轉手套利為目標的短期投機交易，集中活躍于新宿、澀谷等東京核心區的熱門地段，進一步抬升了核心區房價。

在投機需求之外，自住剛需置業群體的資產配置需求正走向多元分化。

SUUMO 研究中心主任研究員中路健太郎指出，當下購房者早已不再是傳統家庭單一主力，呈現高度多元化特征：

“過去買房主力軍是育有子女的多口之家，如今單身、丁克夫妻、老年伴侶等群體占比大幅提升。更關鍵的是，2003年以來，‘持有房產作為資產配置’首次超越居住需求，成為民眾首要購房動機，這也是本輪樓市最鮮明的變化?！?/p>

SUUMO面向潛在購房者開展問卷調研，多數受訪者依舊認為當下適合入場置業，市場購房需求短期內將持續旺盛。

不過，中路健太郎也給出預警：若房價持續暴漲，普通家庭或將逐步遷出核心城區，向近郊、遠郊轉移。

購房客群結構多元之后，東京房產市場也將迎來居住地選擇分化的新階段。

入手億級公寓的四大主力買家

購買1億日元以上的公寓的買家在持續增加中，我們來具體看看究竟是哪些人買？

第一類：夫妻倆一起還貸的“雙職工實力派”

當下億級公寓最核心自住買家，是被稱作“實力夫妻” 的雙職工家庭。

SUUMO調研數據顯示，丁克夫妻群體中，12.3%購入總價超1億日元公寓；半數以上夫妻購房都會辦理夫妻聯名共同貸款。

根據住宅金融支援機構的數據：20多歲年輕夫妻聯名貸款占比35.3%，30多歲群體達30.9%。同時35年以上長期貸款申請量逐年上漲，40年及以上超長期貸款也持續增多。也就是說，高收入夫妻普遍最大化利用雙方信貸額度，拉長貸款周期降低每月還款壓力。

與此同時，雙人貸款使用率隨年齡明顯遞減：20多歲群體貸款比例是五六十歲人群（12.6%）的近3倍，對于穩定雙職工家庭而言，夫妻共貸已經成為置業標配。

中路健太郎分析背后邏輯：年輕一代沒有親身經歷過樓市暴跌，相比貸款風險，他們更看重房產保值增值能力，置業時優先權衡資產性價比，大多抱著 “未來置換優化居所” 的長遠思路，愿意接受長期貸款持有核心地段房產。

第二類：把房產當作資產儲備的單身精英群體

單身購房者在高價房市場的存在感持續攀升，其中單身男性購入1億日元以上房源比例達14.6%。不分性別，近五成單身買家買房時優先考量資產保值屬性，金融、商社、醫療行業從業者占比格外突出。

對單身人群而言，房產早已不只是居住空間，更是長期保值資產，這也是他們主動入手高價公寓的核心驅動力。

男女單身買家需求差異清晰：單身男性更偏愛東京都心房源，首要目標是資產增值；女性購房者中，以購置房產作為晚年養老保障的人數，約為男性兩倍。

無論是提前儲備養老底氣，還是兼顧地段便利與資產價值，兩類群體的置業訴求形成鮮明區分。

第三類：瞄準短期套利的投資者、富裕階層與業內從業者

在總戶數過百戶的大型公寓樓中，短期轉售的交易占比已經飆升至約10%，這部分交易甚至占到全市場短期炒房總量的八成。

這種趨勢在東京都心三區尤為夸張：港區的短期交易量較2018年暴漲3倍，中央區也翻了一倍。大量不以自住為目的、單純低買高賣的資金涌入核心地段，是持續推高市中心公寓價格的核心推手。

數據顯示，大型公寓短期交易占比從2018年的1.3%暴漲至2024年9.9%，近兩年該數值仍在走高，短線炒房行為持續加速。

港區、千代田區新建公寓轉手熱度居高不下，其中港區常住人口增速僅0.9%，足以證明當地房價上漲幾乎由投資炒房需求主導，自住剛需貢獻極小。

第四類：外國買家群體中，臺灣買家的占比正在激增

在所有購置高價房產的外國購房者中，1億-2億日元總價段的交易占比3.2%，2億日元以上的占比3.8%。其中雖有少量短期交易，但絕大多數人仍以長期持有、自住避險為主。

分析外國買家國籍結構發現，中國臺灣買家的數量幾乎翻倍，成為外籍置業第一主力。

業內分析兩大核心動因：一是地緣局勢下，購置東京房產作為備用避險居所；二是借助海外不動產完成個人跨境資產分散配置，疊加日元低位紅利，進一步放大東京房產吸引力。

總的來說，如今東京億級公寓早已不是單一群體的專屬，市場呈現自住剛需與投資資金并行的雙軌格局：自住端以雙職工夫妻、單身精英為主，依靠長期貸款布局核心地段資產；投資端則有本土短線炒房客、海外高凈值人群持續入場。

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