最近這段時間，國內樓市的走勢真的讓人摸不著頭腦，身邊不少手里有多余房子的朋友，天天都在糾結：現在到底該不該把房子賣掉？賣了吧，怕政策發力房價反彈，賣早了吃虧；不賣吧，又怕房價接著往下跌，越套越深，左右為難。

事實也確實如此。一邊是房價跌跌不休，最新數據擺在這里：2026年5月，全國百城二手住宅均價12692元/平方米，環比跌了0.32%，同比跌幅更是接近8%。一套百萬的房子，一年下來憑空蒸發八萬，換誰看著都肉疼。

另一邊救市的利好又一個接一個往外拋：一線城市限購一步步松綁，絕大多數城市早就全面放開了限購，銀行的房貸利率、首付比例更是降到了歷史最低點，恨不得把買房門檻踩到地板上。政策托底，房價卻還在往下走，市場徹底擰巴了。關于“現在賣房是愚蠢還是明智”的討論，也吵得越來越兇。

01 主流說法：城市分化，一線留著三四線賣？

現在網上傳得最廣的觀點，是按城市能級下結論，聽起來好像符合常識，也最容易被大家接受。持這種觀點的人覺得，一線城市和強二線城市有產業支撐、有人口持續流入，現在政策松綁之后已經止跌企穩，接下來大概率還能小幅上漲，現在賣就是賣在低點，妥妥的愚蠢操作；而三四線城市就完全是另一回事，人口持續外流，新房蓋得遠比剛需多，供大于求的局面根本改不了，后面房價還得接著跌，現在出手及時止損，才是明智的選擇。

這話乍一聽沒毛病，完美契合了過去十幾年大家對樓市的固有認知：一線永遠漲，三四線沒前途。可問題是，現在樓市的底層邏輯早就變了，還拿著老經驗套新形勢，真的靠譜嗎？其實關于這個問題，早在多年以前，王健林就說過一句很實在的話。當時樓市正紅火，沒多少人把這話當真，現在回頭看才發現，人家早就把行業本質說透了。

02 王健林多年前預判：沒有永遠繁榮的樓市

當年王健林就公開說過：全世界沒有哪個地方的房地產，能一直保持繁榮超過五十年。通常發展二十多年就基本到了飽和階段，不管是房屋供應量，還是老百姓的購買力，都會摸到天花板，后續開發空間只會越來越小。

那時候正是國內樓市最瘋狂的上升周期，房價一年一個臺階，閉著眼睛買房都能賺錢。所以當時很多人對這話嗤之以鼻，覺得王健林太保守，甚至有人說他是自己企業轉型做不動了，才故意唱衰行業。大家都堅信，中國樓市有特殊性，會一直繁榮下去，房價只會漲不會跌。

可現實呢？從1998年房改算起，到2021年樓市達到頂峰，剛好二十多年。之后行業就一路向下，到2026年已經連跌了四年，完完整整印證了當年的判斷。說白了，王健林的核心邏輯特別樸素：任何行業都有周期，房地產也不例外。經過二十多年的高速建設，我們的房子蓋得足夠多了，老百姓的購房購買力也消耗得差不多了，增量時代已經徹底結束，接下來就是存量調整，下行是繞不開的大趨勢。

順著這個邏輯往下推，結論其實很清晰：未來很長一段時間里，手里有多余的投資性房產，賣掉都是明智的選擇。別管是一線還是三四線，只是跌多跌少、跌快跌慢的區別，不存在只漲不跌的神話。可能有人不服氣，覺得一線的基本面和普通城市能一樣嗎？咱們就掰開揉碎了，從四個維度說說，為什么現在持有多套房產，早已不是好選擇。

03 泡沫遠未擠凈，高房價根本站不住腳

第一個最現實的問題：就算跌了整整四年，國內房價的泡沫也還沒擠干凈，遠遠沒到合理水平。衡量房價合不合理，最直觀的指標就是房價收入比，也就是一個普通家庭不吃不喝多少年能買得起一套房。國際上公認的合理區間是3到6倍，可我們的情況呢？二三線城市的房價收入比普遍在20到25倍，一線城市更是突破了40倍。

什么概念？在北京、上海、深圳這種地方，普通工薪家庭要不吃不喝四十年，才能買一套普通的商品房，這個水平放在全世界都能排進前五。而未來樓市的大方向，就是去投資化、去泡沫化，慢慢回歸居住屬性。這個過程不會一蹴而就，可能會持續很多年，但大方向不會變。房價要一點點往居民收入能匹配的水平回落，這個過程里，持有多套房產，本質上就是在承擔資產持續縮水的風險。

我有個親戚在上海內環有套老破小，2021年最高峰的時候能賣9萬多一平，他當時覺得還能漲，說什么都舍不得賣。現在呢？同小區成交價也就6萬出頭，四年時間跌了三成多，幾百萬就這么憑空沒了。他現在天天后悔，說早知道當年聽勸出手了，也不至于虧這么多。別總覺得一線房價跌不動，真跌起來，幅度一點都不小。

04 收入預期撐不住，高價房根本沒人接盤

第二個核心支撐沒了：居民的收入和預期，早就撐不起高房價了。2021年之前房價能一直漲，核心動力是什么？是大家的收入年年漲，對未來充滿信心，覺得以后工資會越來越高，所以敢背幾十年的房貸，敢加杠桿買房。

可現在呢？實體經濟整體不景氣，很多企業都在裁員降本、降薪增效，不少人別說漲工資，能保住工作、收入不下降就已經算不錯了。大家對未來的收入預期越來越謹慎，誰也不敢隨便背上幾百萬的房貸，生怕哪天失業了直接斷供。就拿前段時間上海“滬七條”松綁之后的行情來說，看著成交量一下子爆了，好像樓市全面回暖了。可仔細扒成交結構就會發現，70%以上的成交都是300萬以下的剛需小戶型，高價大戶型根本沒人接盤。

這說明什么？不是大家不想買好房子，是真的沒錢、買不起。剛需群體只能接得起低價盤，高價房根本沒有足夠的接盤俠。連上海這種頂級城市都這樣，更別說其他普通城市了。沒有購買力支撐的高房價，就像空中樓閣，看著高，早晚要往下落。

05 賺錢效應消失，炒房客都在悄悄撤場

第三個更直觀的變化：樓市早就失去賺錢效應了，連專業的炒房客都在悄悄撤場。過去大家一窩蜂買房，不是因為房子有多好住，是因為買房能賺錢。房價年年漲，買了就能增值，傻子都能賺錢。有賺錢效應在，就永遠不愁沒人接盤。

可現在呢？房價連跌四年，全國平均跌幅已經有30%到40%，不少地方房價直接跌回了2015年的水平。買房不僅賺不到錢，持有還要交物業費、還房貸，資產還在持續縮水，完全是負收益。以上海為例，市中心區域的均價從9萬多跌到6萬多，跌幅也超過了30%。連最抗跌的一線城市都這樣，更別說其他城市了。

可能有人會說，最近不是有些城市房價止跌回穩了嗎？但那只是下跌過程中的短暫休整，是政策刺激出來的短期反彈，根本不是趨勢反轉。等這波政策紅利消化完，該跌還是會跌，下跌空間依然不小。現在各地二手房掛牌量居高不下，本質上就是大量炒房客、多套房持有者在悄悄拋售離場。連最懂行、最敏銳的資金都在跑，普通人就別想著逆勢抄底了。

06 老齡化加速，剛需只會越來越少

最后一個長期因素，是人口結構的變化，這也是最無解的下行壓力。我們已經徹底進入老齡化社會了，老年人口越來越多，年輕人越來越少。數據顯示，2025年底我國60歲以上老人已經有3.23億，2026年預計要突破3.3億；而90后總人口才1.75億，00后更是只有1.45億，一代比一代人少。

這意味著什么？意味著老一輩人大多都有自己的房子，城里的年輕人，未來可以繼承父母、爺爺奶奶的房子，很多人手里不止一套，根本不需要再買房。剛需購房的主力是年輕人，年輕人越來越少，買房的需求自然就越來越弱。長期來看，房子只會越來越過剩，房價下行的壓力也會越來越大。以前總說“房價長期看人口”，這句話現在正在一點點應驗。

說到這兒，“現在賣房是愚蠢還是明智”，答案其實已經很清楚了。如果你手里只有一套自住房，那完全不用糾結，漲漲跌跌都跟你沒關系，自己住得舒服最重要，談不上什么愚蠢還是明智。但如果你手里有多余的投資性房產，抱著增值賺錢的想法拿著，那現在及時出手，絕對不是愚蠢，而是清醒的明智之舉。別管是一線還是三四線，大趨勢都是向下的，持有越久，可能虧得越多。

當然，不是說房價會一下子暴跌，而是長期陰跌、慢慢擠泡沫的過程。拿著多套房，既賺不到像樣的租金收益，又要承擔資產縮水的風險，真的沒必要。樓市的黃金二十年已經過去了，房子終究要回歸它本來的居住屬性。別再抱著“買房躺賺”的老觀念不放了，認清趨勢，及時調整，才能守住自己辛辛苦苦攢下的家底。