近日，鄭州的吳曉光獲知，當地一小區的部分房產將以2000元/㎡左右的價格對外公開售賣，他和朋友都認為是個“撿漏”的機會，因為該小區同類物業的售價曾高達1.2萬元/㎡左右。但他們隨之發現，要撿到這個“漏”并非易事，因為針對它的售賣規則不是出價高低，而是誰先報名。

據了解，這是一批涉稅房產，處置機構確認認購資格的規則是“先到先得”，也就是按報名先后來定資格。這意味著，誰先知曉這個處置信息并先報名，誰就擁有“撿漏”的先機。因此，這批物業的處置在當地引發爭議。

圖為不動產權證

從1.2萬到2084元

鄭州市中原區稅務局林山寨稅務分局（下稱“林山寨分局”）的對外變賣公告，披露了該批房產的更多信息。

該批房產共計61套，全部為住宅，位于裕華滿園小區8號樓，由河南德宇實業有限公司（下稱“德宇公司”）開發建成，是2019年交付的次新房，緊鄰鄭州大學北門。

國家稅務總局鄭州市稅務局于2025年10月11日發布的一則2025年三季度末欠繳稅款企業信息顯示，河南德宇實業有限公司共計拖欠稅款約5094萬元，包括城市維護建設稅、城鎮土地使用稅、地方教育附加、教育費附加以及印花稅、增值稅等多項稅種，其中土地增值稅為大頭，共計拖欠4811.78萬元。

由于拖欠的大量稅款遲遲未能繳納，德宇公司所在的林山寨分局將該公司61套房源查封，并通過中拍平臺對該批房源組織實施對外拍賣。

吳曉光告訴記者，當時，這些房屋的對外起拍價為3100多元/㎡。

最終，61套房源中的10套房屋被分別以小幅溢價成交，剩余51套房屋因流拍未能售出。吳曉光隨后發現，剩余的房子不再通過網絡拍賣了，而是直接線下變賣。

6月12日，吳曉光在辦稅大廳看到了這則由該局于2026年6月8日發布的變賣公告，其中列出的房源列表顯示，他曾經看中的那套面積141.43㎡的房子，已由當初的網拍價53.7萬元，大幅調價至35.8萬元，降幅高達30%。其余50套房子，也分別降價了三分之一左右，單價則分別從3100多元/㎡，最低降價至2084元左右。

多位居住于裕華滿園小區的業主則告訴記者，與該批房源同時建成的同小區新房，最初的售賣價曾高達1.2萬元/㎡，如今，伴隨著房價下行，裕華滿園小區的二手房成交價，大多在6000元/㎡左右。

裕華滿園同小區新房，最初的售賣價曾高達1.2萬元/㎡ 資料配圖

先報名者得

潛在的每平方米4000余元的利潤空間，讓吳曉光和朋友們更加心動。可是，就在他們準備購買時，卻被告知，一共51套房源，報名者已經好幾百人了。而且，最關鍵的是，這批房源不是“價高者得”，而是“先報名者得”。

記者注意到，林山寨分局在上述變賣公告中稱，變賣價格固定，不設競價環節。公告期滿后，按登記時間先后順序確認購買資格；同一房產多人申請的，以登記時間最早者為準；首位購買人須在公告期滿后按照稅務機關要求將變賣價款繳入稅務機關指定賬戶；首位購買人未按照稅務機關要求繳款的，視為放棄購買資格，按登記時間順序通知下一順位購買人遞補。

在吳曉光看來，這實際上意味著，獲知變賣公告的時間先后，將成為最終是否取得購買資格的最重要因素之一。但這次變賣既不選擇網絡公示，也不選擇報紙公示，而是只采用公告欄公示，在一定程度上限制了信息的傳播，這最終導致自己未能第一時間獲得公告信息，并最終錯失購買機會。而多人報名卻不競價，僅以報名先后決定房屋歸屬的做法，則不僅剝奪了其他報名者愿意支付更高價格的機會，也無法實現國家財產、稅收利益價值最大化。

實際上，即便是中原區稅務局內部，一些工作人員對此公告內容也并不了解。

6月17日，多位接聽記者電話的中原區稅務局及其下屬分局林山寨稅務分局的工作人員表示，自己未曾看到有相關涉稅房產處置的公告，亦未曾聽聞同事提及相關事項。

一共51套房源，報名者已經好幾百人了 資料配圖

涉稅變賣，方式不一

吳曉光告訴記者，他曾就上述問題與中原區稅務局有關工作人員溝通，對方的答復是，變賣公告符合相關規定，其制定依據為《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十條及2005年7月開始施行的《抵稅財物拍賣、變賣試行辦法》（國家稅務總局令第12號）。

記者查詢上述文件發現，國稅總局在其中提及的“變賣”，是指稅務機關將抵稅財物委托商業企業代為銷售、責令納稅人限期處理或由稅務機關變價處理的買賣方式。但對于這種“變賣”是否需要競價，以及何種形式競價，其中并無明確規定。

也因此，各地稅務部門在變賣抵稅財物過程中出現多人應買時的處理方式上，也衍生出多種應對方式。

其中，大興安嶺地區稅務局在處理大興安嶺圓滿房地產開發有限公司因欠繳稅款導致部分房屋變賣時，便特別指出，多人應買時，以執行稅務局收到書面申請的時間先后確定應買順位，執行稅務局同日收到多份應買申請的，以抽簽方式確定應買順位；應買人未在執行稅務局通知繳款期限內足額繳款的，后一順位的應買申請人順位遞升。

而國家稅務總局古浪縣稅務局在處理甘肅智慧園房地產開發有限公司因欠繳稅款導致其所開發的古浪縣碧桂園小區5間商鋪因抵稅被變賣時，則采用了以“密封形式現場書面報價”的方式，即在保證金到賬截止時間內，有2家及以上競買者交納變賣保證金并辦理報名手續的情況下，申請人在公布的變賣起始價基礎上以密封形式現場進行書面報價，最低報價為變賣起拍價，加價幅度為總價1000元或其整數倍，最高幅度不限。本局收到密封報價后，在變賣現場開啟，最高報價者為變賣應買人。同一標的如出現相同價格的情況，現場給相同出價者發放報價單，再次填寫價格后密封提交至現場開啟，最高報價者為變賣應買人，出價不得低于前述的“相同價格”。

國家稅務總局鹽城市亭湖區稅務局在處理江蘇東亭置業有限公司因欠繳稅款導致的房產變賣時，先是于今年1月30日公告稱，將采取單次加價幅度為10萬元，最高報價者為變賣應買人的“密封形式現場書面報價”，之后，又于2月6日再次發布變賣公告，將“密封報價”調整為“線上公開競價”，即通過阿里拍賣平臺進行變賣。

對此，該局給出的理由是“為維護國家稅收利益及納稅人合法權益，保證變賣過程公開透明。”

一位長期關注房地產發展的鄭州地產專家告訴記者，目前稅務部門之所以經常出現房地產企業欠繳稅款的原因，一方面是由于近年來的房價波動，造成部分地產企業經營不善，另一方面，也跟房地產企業的征稅方式有關。

他說，以往，房企在納稅時，一般是按照項目預售收入的一定比例先預繳一筆土地增值稅，之后，等項目銷售完畢或竣工驗收再按實際發生的收支款項確定最終的稅額，再以納稅總額減去已預繳部分，在此過程中，得出應繳的稅收總額。

正常經營的地產企業為了未來能多拿地，一般會主動申報清算稅額，可是，如果地產企業經營不善，就失去了申報清算稅額的積極性，最終導致稅費欠繳。

6月23日，為求證相關內容并跟進了解后續涉稅房產的處置方式，記者致電中原區稅務局。該局辦公室負責宣傳的郭姓工作人員在記錄記者的采訪內容后表示，將在向上級請示后給出答復。

6月24日，記者再次中原區稅務局，該局工作人員表示，經與上級部門溝通，該局不便就相關涉稅房產的處置問題接受采訪。

“從目前的地產形勢看，下一步可能還會有房地產企業因稅費欠繳導致其房產因涉稅被拍賣、變賣。”上述地產人士說，如果從這個角度去看的話，林山寨稅務分局相當于拉響了鄭州涉稅房產處置的先聲，因此，能否盡可能減少其中的爭議，既保障變賣過程的公開透明，又能最大程度上維護國家稅收利益及納稅人合法權益，都將對后續鄭州乃至全國的涉稅房產處置有借鑒意義。

針對可能再出現的涉稅房產爭議，該地產人士建議，一方面，可通過線上線下多渠道發布公告的方式，盡可能消除信息壁壘，另一方面，可將變賣渠道由線下轉至線上網絡拍賣平臺，通過線上競價的方式，一方面，可保障交易公平，另一方面，也能在最大程度上維護國家稅收利益。

（文中吳曉光為化名）