撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

北京東壩項(xiàng)目，中國金茂引而不發(fā)。

4月30日拿地，5月28出圖，5月29日3#拿規(guī)劃證，6月11日全盤領(lǐng)取規(guī)劃證。

一整套動(dòng)作，一氣呵成，只花了43天，堪稱奇跡。（詳見《金茂，走了捷徑》）

但，這并不意味著金茂會(huì)za快速將它推向市場(chǎng)。

截至目前，金茂關(guān)于東壩項(xiàng)目，一切秘而不宣。它是金茂在京的第二個(gè)滿系產(chǎn)品，但案名未出，戶型未公布。

為什么不著急呢？

花姐了解到，金茂不想搞內(nèi)卷，先全力加速把金茂滿矅賣掉八成以上，才會(huì)正式啟動(dòng)?xùn)|壩項(xiàng)目。這兩個(gè)樓盤，皆在朝陽區(qū)的東五環(huán)外，相距5.5公里。

金茂滿矅于去年5月領(lǐng)預(yù)售證，供應(yīng)707套，至今網(wǎng)簽531套，去化率75%，成交均價(jià)7.47萬元/平米，成交總額50.33億元。

這組數(shù)據(jù)表明，金茂最快啟動(dòng)?xùn)|壩項(xiàng)目的時(shí)間，預(yù)計(jì)在7月上旬。

承諾不封閉陽臺(tái)

和所有新盤一樣，公眾很關(guān)心金茂東壩項(xiàng)目的贈(zèng)送面積情況。

6月24日，一份報(bào)規(guī)圖反饋意見通告——只有1條意見，給出了確定信息。

1、沒有設(shè)置飄窗及防火挑檐

防火挑檐是順義區(qū)的特產(chǎn)，朝陽區(qū)不出現(xiàn)，很正常；

金茂東壩項(xiàng)目學(xué)習(xí)滿矅的做法，南向通面內(nèi)嵌陽臺(tái)、北面兩個(gè)設(shè)備平臺(tái)，也就沒有飄窗的地方了。

2、承諾不封閉陽臺(tái)

封不封陽臺(tái)，這是一個(gè)北京樓市老調(diào)重彈的問題。

金茂東壩項(xiàng)目承諾：1、不存在“偷逃地價(jià)、虛標(biāo)得房率、消費(fèi)欺詐”的情況；2、開敞陽臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)，承諾后期不封閉使用。

在好房子時(shí)代，北京絕大部分區(qū)域，開發(fā)商在設(shè)計(jì)戶型時(shí)，是按封閉陽臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)來操作的。

根據(jù)報(bào)規(guī)圖，花姐推測(cè)金茂東壩項(xiàng)目的贈(zèng)送情況是：內(nèi)嵌陽臺(tái)進(jìn)深1.2-1.5米，設(shè)備平臺(tái)進(jìn)深1.2米。

預(yù)計(jì)它的實(shí)際得房率，在90%左右。

此外，東壩項(xiàng)目每款戶型的北邊，疑似有一處裝飾構(gòu)架贈(zèng)送。朝陽區(qū)的先例，是懋源騴橒臺(tái)。

為什么沒標(biāo)樓間距？

金茂東壩項(xiàng)目的報(bào)規(guī)圖，沒有標(biāo)出樓間距。

有人質(zhì)疑，它的公示圖表達(dá)方式，有問題。

但，在朝陽區(qū)，出現(xiàn)這種簡版的報(bào)規(guī)圖，早不是新聞了。

從中海朝陽ONE、到金茂滿矅、保利朝觀天珺，再到璞樾、紫京宸園、中建智地太陽宮項(xiàng)目、懋源騴橒臺(tái)，皆是如此。

這是朝陽區(qū)樓市的特色。

有關(guān)這一點(diǎn)，北京規(guī)自委朝陽分局在金茂東壩項(xiàng)目上，給出了答案：

“本次設(shè)計(jì)方案公示內(nèi)容主要為平面布局、立面效果等內(nèi)容。我局在'多規(guī)合一'會(huì)商研究及規(guī)劃許可辦理時(shí)，已對(duì)設(shè)計(jì)方案中間距、日照、內(nèi)部路寬度等內(nèi)容進(jìn)行審查工作，設(shè)計(jì)方案符合相關(guān)規(guī)范要求。"

言外之意是，設(shè)計(jì)方案公示階段，公眾只需看到平面布局、立面效果等簡單內(nèi)容即可。

凡事就怕對(duì)比。

北京其他區(qū)在公示方案時(shí)，絕大多數(shù)把樓間距標(biāo)得一清二楚，大家還是很想提前了解到金茂東壩項(xiàng)目，更詳細(xì)的信息。

為此，花姐斗膽做了一系列推測(cè)，有關(guān)它的樓間距、樓棟長度，包括間距系數(shù)，僅供大家參考。

金茂東壩項(xiàng)目的日照是達(dá)標(biāo)的，只是2#和3#貼近底線。欲了解詳情，可找花姐詳聊。

復(fù)刻金茂滿矅產(chǎn)品

能推測(cè)出金茂東壩項(xiàng)目的樓間距數(shù)據(jù)，進(jìn)而也就推測(cè)出其戶型配比。

它大概有三款戶型：113平米、138平米，以及150平米，另有少量頂退戶型。

它們具體的戶型分布情況是：

1、113平米在3#、6-8#，共176套，占比45.83%；

2、138平米在1#、2#、5#，共154套，占比40.1%；

3、150平米在4#，共48套，占比12.5%；

4、頂退戶型在在4#13層、5#12層，共6套，占比1.56%。

根據(jù)規(guī)劃圖，花姐將它和金茂滿曜的戶型，進(jìn)行了對(duì)比。（詳見《中國金茂，依葫蘆畫瓢》）

1、113平米，南向三面寬三室兩廳兩衛(wèi)。

內(nèi)部整體格局與金茂滿曜116平米相似，除了贈(zèng)送尺度外，南向次臥更加規(guī)整。

該戶型的總贈(zèng)送面積約18.6平米，實(shí)際得房率約在91%至94%之間。

2、138平米，南向三面寬四室兩廳兩衛(wèi)。

整體格局與金茂滿曜133平米相仿，經(jīng)典的四葉草戶型。

它的整體贈(zèng)送面積約16.7平米，實(shí)際得房率約在87%至90%之間。

3、150平米，南向四面寬四室兩廳三衛(wèi)。

金茂滿曜148平米的迭代版，最大的變化是，主臥所在的靜區(qū)進(jìn)深更長了，約11米。

另外，東壩項(xiàng)目150平南向次臥，可規(guī)劃出衛(wèi)生間，較金茂滿曜148平米，是一大進(jìn)步。

150平的整體贈(zèng)送面積約29.1平米，實(shí)際得房率約在94%左右。

從整體上看，東壩項(xiàng)目基本復(fù)制了金茂滿曜。

區(qū)別在于，在控總價(jià)的邏輯下，每款戶型套內(nèi)的功能改善與迭代，將是東壩項(xiàng)目最顯著的特點(diǎn)。

五個(gè)受關(guān)注的疑點(diǎn)

金茂東壩項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上，還有一些大家十分關(guān)注的點(diǎn)：

1、回車場(chǎng)

從圖紙上看，金茂東壩項(xiàng)目，沒有消防回車場(chǎng)。

原因在于，它的消防車道與市政道路規(guī)劃醉公村路連通，消防車可以環(huán)繞通行，而無需掉頭；它的盡頭式消防車道長度，也小于40米。

2、景墻

金茂滿矅的大門超級(jí)界面很拉風(fēng)，東壩項(xiàng)目依葫蘆畫瓢。在整個(gè)項(xiàng)目的北側(cè)，是一條充滿藝術(shù)氛圍的景墻，弧形，蜿蜒。

但在平面圖中，這個(gè)超級(jí)的景墻的輪廓，不是很明顯。

3、首層架空層

圖紙上的1#和2#，標(biāo)出了首層架空4.35米。

實(shí)際上，它是局部架空，只設(shè)在1#西單元和2#東單元首層，，與下沉廣場(chǎng)形成會(huì)所體系。

4、層高

金茂東壩項(xiàng)目的層高，1#、2#和5#為3.1米，3#、6#、7#和8#為3米，4#樓王3.15米。

5、停車位

小區(qū)設(shè)有468個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位，其中地上46個(gè)，預(yù)計(jì)交付后會(huì)取消改成綠化。

京政發(fā)〔2025〕25 號(hào)文顯示，住宅小區(qū)在高大喬木樹冠覆范圍內(nèi)，可設(shè)置電動(dòng)自行車、地上機(jī)動(dòng)車停車設(shè)施等。

北京規(guī)自委朝陽分局明確表示，這些地上機(jī)動(dòng)車停車位，不計(jì)入綠地率，滿足審核要求。

【未經(jīng)京城樓花許可，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載、洗稿，侵權(quán)必究】