2026年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)筑底態(tài)勢(shì)，二季度以來(lái)市場(chǎng)出現(xiàn)邊際修復(fù)，且仍呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性特征。去年末以來(lái)的積壓需求持續(xù)釋放，疊加核心城市政策進(jìn)一步優(yōu)化，推動(dòng)春節(jié)后二手房成交保持較高活躍度，同時(shí)掛牌量趨穩(wěn)帶動(dòng)價(jià)格跌幅整體收窄，部分核心城市已出現(xiàn)階段性企穩(wěn)跡象。相比之下，新房市場(chǎng)的修復(fù)則更為分化，一線及部分核心二線城市在優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目帶動(dòng)下成交有所回升，但修復(fù)高度依賴“產(chǎn)品力+區(qū)位稀缺性”，市場(chǎng)分化格局進(jìn)一步加深。政策層面，4月中央政治局會(huì)議提出“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，政策導(dǎo)向明確，下半年預(yù)計(jì)將繼續(xù)圍繞“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”精準(zhǔn)施策。核心城市在“好房子”優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市及二手房供需關(guān)系改善支撐下，新房、二手房成交有望保持一定活躍度。

（1）市場(chǎng)供求：根據(jù)中指初步統(tǒng)計(jì)，2026年上半年，100城新建商品住宅銷售面積同比下降約12%，二季度市場(chǎng)有所修復(fù)，一線城市成交量已同比轉(zhuǎn)增；改善性需求仍是新房市場(chǎng)主要支撐，多數(shù)代表城市120平米以上產(chǎn)品成交占比繼續(xù)提升。受供應(yīng)持續(xù)縮量影響，新房可售庫(kù)存小幅下行，5月末50城出清周期為23.5個(gè)月。二手房市場(chǎng)表現(xiàn)繼續(xù)優(yōu)于新房，上半年重點(diǎn)城市成交套數(shù)同比增長(zhǎng)約6%，市場(chǎng)活躍度持續(xù)性強(qiáng)于往年。與此同時(shí)，去年四季度以來(lái)核心城市掛牌量趨穩(wěn)，市場(chǎng)預(yù)期逐步回歸理性；二手房?jī)r(jià)格經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間調(diào)整后，購(gòu)房門檻明顯降低，帶動(dòng)剛需釋放，對(duì)二手房成交形成較強(qiáng)支撐。

（2）房?jī)r(jià)：上半年，二手房?jī)r(jià)格下行趨勢(shì)明顯放緩，環(huán)比跌幅整體保持收窄態(tài)勢(shì)，1-5月百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌2.49%，部分城市率先止跌，上海連續(xù)數(shù)月環(huán)比上漲。與此同時(shí)，受部分核心城市改善型樓盤入市帶動(dòng)，1-5月百城新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲0.42%。

（3）土地市場(chǎng)：上半年，土地市場(chǎng)延續(xù)“縮量提質(zhì)”特征，今年截至6月26日，300城住宅用地成交規(guī)模同比下24%，出讓金下降31%；5月以來(lái)，在核心城市優(yōu)質(zhì)地塊成交帶動(dòng)下，出讓金規(guī)模環(huán)比持續(xù)增長(zhǎng)，同比降幅收窄。房企拿地進(jìn)一步向核心城市聚集，滬深杭土拍熱度較高，上半年宅地出讓金TOP20城市占全國(guó)比重為61%，較2025年提升9個(gè)百分點(diǎn)。上半年央國(guó)企仍為拿地主力，繼續(xù)發(fā)揮土地市場(chǎng)“壓艙石”作用。

（4）政策展望：4.28政治局會(huì)議定調(diào)“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，近期《求是》刊文強(qiáng)調(diào)“要加快修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，預(yù)計(jì)下半年供需兩端政策將繼續(xù)發(fā)力，穩(wěn)房?jī)r(jià)或成為政策著力點(diǎn)。需求端，住房公積金政策有望進(jìn)一步優(yōu)化；更多城市預(yù)計(jì)通過(guò)支持住房“以舊換新”、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等促進(jìn)需求釋放。供給端，各地仍將延續(xù)控增量、規(guī)范土地供給導(dǎo)向，同時(shí)加大存量盤活力度，收購(gòu)存量商品房、存量土地等政策將進(jìn)一步落實(shí)；城市更新配套政策也將持續(xù)完善。

（5）市場(chǎng)趨勢(shì)：房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于筑底過(guò)程中，市場(chǎng)修復(fù)預(yù)計(jì)延續(xù)分化特征。展望下半年，核心城市二手房市場(chǎng)有望保持較高活躍度，成交持續(xù)改善疊加掛牌趨穩(wěn)，有望推動(dòng)價(jià)格跌幅進(jìn)一步收窄，部分城市價(jià)格企穩(wěn)基礎(chǔ)逐步增強(qiáng)。新房市場(chǎng)受2025年同期基數(shù)較低影響，銷售同比降幅有望逐步收窄；核心城市“好房子”項(xiàng)目持續(xù)入市、公積金等支持政策持續(xù)發(fā)力，將對(duì)市場(chǎng)形成一定支撐，但市場(chǎng)修復(fù)仍以優(yōu)質(zhì)供給帶動(dòng)的結(jié)構(gòu)性改善為主，市場(chǎng)全面企穩(wěn)仍需時(shí)間。人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)能較強(qiáng)的城市，市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏有望相對(duì)領(lǐng)先。投資端修復(fù)通常滯后于銷售端，下半年開(kāi)工投資或維持低位運(yùn)行。

第一部分

2026年上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)

市場(chǎng)供求：上半年100城新房成交面積同比下降約12%，二季度以來(lái)，一線城市同比增長(zhǎng)明顯；二手房交易活躍，上半年成交量同比增長(zhǎng)約6%，剛需特征明顯，掛牌量趨穩(wěn)

2026年上半年，新房與二手房交易總量整體平穩(wěn)，二手房表現(xiàn)繼續(xù)強(qiáng)于新房，市場(chǎng)分化特征延續(xù)。從住房交易總量來(lái)看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和住建部網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，1-5月，全國(guó)新房和二手房交易總量同比下降2.1%，二手房在新房和二手房交易總量中的占比為51.5%，5月進(jìn)一步提升至53.9%，已有18個(gè)省（區(qū)、市）二手住宅交易面積超過(guò)新建商品住宅。重點(diǎn)城市方面，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年1-5月，30城二手住宅成交套數(shù)占新房及二手房合計(jì)成交量的比重為69%，較2025年同期提升4個(gè)百分點(diǎn)，占比顯著高于全國(guó)平均水平。

二手房占比持續(xù)提升，一方面源于二手房?jī)r(jià)格經(jīng)歷深度調(diào)整后，剛需購(gòu)房門檻有所降低，對(duì)二手房成交形成一定支撐；另一方面，隨著市場(chǎng)逐步進(jìn)入存量主導(dǎo)階段，新房供應(yīng)整體縮量明顯，并持續(xù)向改善型產(chǎn)品傾斜，核心城市剛需及剛改購(gòu)房者更多通過(guò)購(gòu)買二手房滿足住房需求，一二手市場(chǎng)功能進(jìn)一步分化，這些因素共同推動(dòng)二手房成交占比提升。

1. 新房：上半年重點(diǎn)100城新房銷售面積同比下降約12%，二季度以來(lái)市場(chǎng)保持平穩(wěn)，一線城市同比增長(zhǎng)明顯；供應(yīng)明顯縮量帶動(dòng)庫(kù)存規(guī)?；芈?/strong>

圖：全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積及銷售額同比增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，

全國(guó)新房銷售：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2026年1-5月，全國(guó)新建商品房銷售面積3.13億平方米，同比下降10.8%，較1-4月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷售面積2.60億平米，同比下降12.1%，較1-4月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。1-5月全國(guó)新建商品房銷售額2.94萬(wàn)億元，同比下降13.5%，較1-4月收窄1.1個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷售額2.58萬(wàn)億元，同比下降14.1%，較1-4月收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)。

圖：100個(gè)代表城市*新建商品住宅月度成交面積走勢(shì)

注：6月為根據(jù)前四周數(shù)據(jù)預(yù)估值

數(shù)據(jù)來(lái)源：

* 代表城市共100個(gè)，一線包括北京、上海、廣州、深圳；二線包括天津、石家莊、呼和浩特、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、哈爾濱、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、寧波、溫州、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、南昌、長(zhǎng)沙、南寧、北海、?？凇⑷齺?、重慶、成都、貴陽(yáng)、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川34個(gè)城市；三四線包括唐山、邯鄲、保定、煙臺(tái)、泰安、威海、濰坊、淄博、東營(yíng)、菏澤、麗水、南通、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、昆山、江陰、張家港、常熟、太倉(cāng)、蕪湖、淮北、池州、紹興、金華、湖州、舟山、徐州、衢州、常州、泰州、鹽城、淮安、連云港、安慶、馬鞍山、宿州、佛山、珠海、惠州、中山、東莞、江門、梅州、韶關(guān)、泉州、莆田、漳州、襄陽(yáng)、黃石、岳陽(yáng)、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、綿陽(yáng)、南充、瀘州、眉山、柳州、洛陽(yáng)、商丘、渭南、遵義62個(gè)。

重點(diǎn)城市新房銷售：根據(jù)中指初步統(tǒng)計(jì)，2026年上半年，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積同比下降約12%。具體來(lái)看，一季度銷售同比下降22%，降幅較明顯，但3月市場(chǎng)已出現(xiàn)邊際改善，當(dāng)月降幅收窄至13%；二季度以來(lái)核心城市成交整體保持平穩(wěn)，4月100城新房銷售同比基本持平，5、6月同比分別小幅下降5%、4%。分線來(lái)看，根據(jù)中指初步統(tǒng)計(jì)，上半年一線城市新房銷售面積同比下降約3%，二線及三四線代表城市同比分別下降約14%和13%。

圖：北京、上海、廣州、深圳新房周度成交面積走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：

一線城市在優(yōu)質(zhì)供給增加、較強(qiáng)的購(gòu)房需求支撐等因素帶動(dòng)下，二季度以來(lái)新房銷售明顯修復(fù)。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，4、5月一線城市新房銷售面積同比分別增長(zhǎng)19%、10%，初步統(tǒng)計(jì)6月銷售面積同比基本持平。具體來(lái)看，北京4月同比增長(zhǎng)59%、5月增長(zhǎng)15%，6月前四周受推盤節(jié)奏影響，同比增速有所回落；上海4月同比增長(zhǎng)超10%，5月繼續(xù)增長(zhǎng)2%，6月前四周同比增長(zhǎng)10%；廣州3月以來(lái)同比轉(zhuǎn)增，3月、4月增幅均超20%，5月同比增長(zhǎng)7%，6月在較高基數(shù)影響下，前四周同比有所下降。深圳4月末迎來(lái)政策優(yōu)化，5月以來(lái)深圳新政效應(yīng)帶動(dòng)明顯，5月新房同比增長(zhǎng)50%，6月前四周同比增長(zhǎng)40%。

圖：30個(gè)代表城市新建商品住宅各面積段銷售套數(shù)占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：

新房需求特征：新房市場(chǎng)改善需求持續(xù)釋放，成交重心持續(xù)向改善型房源集中。今年以來(lái)，新房樓盤供應(yīng)持續(xù)向改善型房源傾斜，疊加“好房子”產(chǎn)品力提升，推動(dòng)改善需求持續(xù)釋放。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年1-5月，30城120平以上新房成交占比達(dá)48%，較去年全年提高2.3個(gè)百分點(diǎn)，其中120-144平米占比擴(kuò)大至32%；90平以下房源成交占比降至15%，新房成交進(jìn)一步向改善型房源集中。具體城市來(lái)看，2026年1-5月蘇州、合肥、濟(jì)南等15個(gè)重點(diǎn)城市120平以上新房成交量占比超過(guò)50%；杭州、蘇州等城市144平以上新房成交占比超3成。

圖：50個(gè)代表城市*商品住宅周度批準(zhǔn)上市面積走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：

* 50個(gè)代表城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、寧波、溫州、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、南寧、重慶、成都、西安、蘭州、煙臺(tái)、泰安、威海、麗水、南通、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、昆山、江陰、張家港、常熟、太倉(cāng)、蕪湖、淮北、池州、佛山、珠海、惠州、中山、泉州、莆田、黃石、渭南，下同。

重點(diǎn)城市新房供應(yīng)：根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年上半年，重點(diǎn)50城商品住宅批準(zhǔn)上市面積同比下降約兩成，新房供應(yīng)規(guī)模仍處低位。1-2月，市場(chǎng)淡季行情明顯，重點(diǎn)50城新建住宅上市面積同比下降24%；3-4月進(jìn)入傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，企業(yè)推盤意愿有所提升，但與往年同期相比，供應(yīng)規(guī)模仍在低位，50城新房批準(zhǔn)上市面積同比降幅分別為16.9%、17.3%，市場(chǎng)供應(yīng)并未出現(xiàn)明顯改善，5月同比下降31.0%，降幅有所擴(kuò)大。6月為房企上半年?duì)I銷沖刺節(jié)點(diǎn)，部分核心城市推盤力度有所加大，新房供應(yīng)有所改善。供應(yīng)持續(xù)縮量，客觀上有利于加速去庫(kù)存、改善市場(chǎng)供需關(guān)系，但短期內(nèi)對(duì)銷售面積的修復(fù)也會(huì)形成一定影響。

圖：全國(guó)商品房和商品住宅待售面積

圖：全國(guó)新建商品住宅當(dāng)年開(kāi)工-當(dāng)年銷售面積

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

全國(guó)新房庫(kù)存：從已竣工待售庫(kù)存來(lái)看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2026年5月末，商品房待售面積為7.72億平方米，同比下降0.4%，已連續(xù)3個(gè)月同比下降。其中，待售3年以下面積5.72億平方米，下降2.8%，降幅大于總量。今年3月以來(lái)，全國(guó)商品房待售面積結(jié)束了自2021年7月以來(lái)的持續(xù)增加態(tài)勢(shì)，供給端“控增量、去庫(kù)存”的效果正在逐步顯現(xiàn)。另外，從開(kāi)工與銷售對(duì)比來(lái)看，今年1-5月，全國(guó)住宅新開(kāi)工面積1.31億平方米，同比下降23.4%；新建住宅銷售面積2.60億平米，同比下降12.1%。2022年以來(lái)，住宅新開(kāi)工面積持續(xù)小于銷售面積，推動(dòng)庫(kù)存規(guī)模逐步回落，但目前庫(kù)存規(guī)模仍較高。

圖：50個(gè)代表城市商品住宅庫(kù)存及出清周期走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：

重點(diǎn)城市新房可售庫(kù)存：截至2026年5月末，50個(gè)代表城市新建商品住宅可售面積為2.95億平米，供應(yīng)持續(xù)縮量推動(dòng)庫(kù)存規(guī)?；芈洌?月環(huán)比下降1.8%，同比下降4.3%。同時(shí)受新房銷售修復(fù)較慢影響，出清周期仍維持高位，按近12個(gè)月月均銷售面積計(jì)算，5月末50城可售庫(kù)存出清周期為23.5個(gè)月，環(huán)比下降0.5個(gè)月，同比延長(zhǎng)4.0個(gè)月。各線來(lái)看，截至5月底，一線城市新房可售庫(kù)存出清周期為13.3個(gè)月，二線代表城市為23.6個(gè)月，三四線代表城市為32.4個(gè)月。

2. 二手房：上半年重點(diǎn)城市二手房成交套數(shù)同比增長(zhǎng)約6%，二季度市場(chǎng)熱度持續(xù)性強(qiáng)于往年，剛需主導(dǎo)特征明顯；掛牌量逐步趨穩(wěn)

圖：20個(gè)代表城市二手住宅月度成交套數(shù)走勢(shì)

注：6月為根據(jù)前四周數(shù)據(jù)預(yù)估值

圖：20個(gè)代表城市二手住宅周度成交套數(shù)及同比走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：

重點(diǎn)城市二手房保持較高活躍度，市場(chǎng)熱度持續(xù)性強(qiáng)于往年同期。根據(jù)中指初步統(tǒng)計(jì)，今年上半年，重點(diǎn)20城二手住宅成交約76萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)約6%，二季度單月同比增幅均超10%。6月二手房市場(chǎng)熱度延續(xù)，初步統(tǒng)計(jì)20城二手住宅成交13萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)13%，需求在傳統(tǒng)小陽(yáng)春后活躍度仍在延續(xù)。從周度數(shù)據(jù)來(lái)看，2026年前12周整體市場(chǎng)表現(xiàn)弱于去年同期，第13周（3.23-3.29）以來(lái)市場(chǎng)活躍度有所提高，二手住宅成交規(guī)模整體保持同比增長(zhǎng)。

表：2026年上半年（截至6.28）重點(diǎn)城市二手房成交情況（單位：套）

注：上海、無(wú)錫、溫州為二手房商品房，其他城市為二手商品住宅

數(shù)據(jù)來(lái)源：

圖：北京、上海、深圳、成都二手房周度成交走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：

從重點(diǎn)城市來(lái)看，北京、上海、深圳等核心城市二手房市場(chǎng)“小陽(yáng)春”以來(lái)成交熱度延續(xù)。6月（截至28日），北京、上海在較高基數(shù)下仍分別同比增長(zhǎng)5.6%、23.8%，北京預(yù)計(jì)將連續(xù)三個(gè)月創(chuàng)近五年同期新高；上海二手房成交規(guī)模實(shí)現(xiàn)連續(xù)四個(gè)月同比增長(zhǎng)，市場(chǎng)保持高活躍度；深圳4月底優(yōu)化樓市政策后，新政效應(yīng)持續(xù)釋放，5-6月（截至28日）連續(xù)兩個(gè)月同比增長(zhǎng)超10%。

低總價(jià)房源仍是二手房成交的核心支撐，剛需主導(dǎo)的修復(fù)特征明顯。經(jīng)過(guò)幾年的深度調(diào)整，核心城市的部分小戶型房源價(jià)格已降至剛需可承受范圍，其居住屬性和地段價(jià)值凸顯，吸引觀望需求入市。從總價(jià)段成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，二手房成交繼續(xù)向低總價(jià)段集中，2026年1-5月，北京、上海、深圳等核心城市300萬(wàn)以下二手房成交占比進(jìn)一步提升；從面積段成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，成交向小戶型集中的趨勢(shì)同樣存在，但力度弱于總價(jià)段。

圖：重點(diǎn)25城二手住宅新增及存量掛牌套數(shù)（頭部中介口徑）

數(shù)據(jù)來(lái)源：

重點(diǎn)城市二手房掛牌：去年四季度以來(lái)，多數(shù)城市二手房掛牌量呈下降態(tài)勢(shì)，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2025年前十月，重點(diǎn)城市二手房掛牌量整體明顯增長(zhǎng)，10月末達(dá)到223萬(wàn)套，較年初增加19%，這也是去年下半年部分城市二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)急跌的主要原因。去年末至今年上半年，多數(shù)城市掛牌量呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)，5月末，25個(gè)重點(diǎn)城市二手房掛牌量為211萬(wàn)套，相比去年10月下降5%；其中北京、上海分別較去年高點(diǎn)下降17%和26%。核心城市掛牌量的回落反映出市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)逐步回歸理性?！皰炫剖湛s+成交放量”的組合也表明二手房市場(chǎng)正在從流動(dòng)性修復(fù)走向供需再平衡，在此過(guò)程中，價(jià)格端也同步改善。

價(jià)格水平：1-5月百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌2.49%，上半年環(huán)比跌幅整體收窄，其中上海已連續(xù)數(shù)月環(huán)比上漲；部分核心城市改善型樓盤入市帶動(dòng)百城新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲0.42%

圖：百城新建住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來(lái)源：

二手住宅方面，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2026年1-5月，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌2.49%。2026年以來(lái)，價(jià)格下行趨勢(shì)明顯放緩，百城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅整體保持收窄態(tài)勢(shì)，5月百城二手住宅均價(jià)為12692元/平方米，環(huán)比下跌0.32%，跌幅較上月收窄0.14個(gè)百分點(diǎn)。部分城市率先止跌，核心城市中上海自3月起連續(xù)3個(gè)月環(huán)比上漲。分梯隊(duì)看，1-5月，一線城市二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌2.01%；二線城市二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌2.67%；三四線城市二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌2.51%。

新建住宅方面，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，1-5月百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.42%。3月以來(lái)，房企推盤力度較年初有所加大，百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)增；4-5月，百城新房?jī)r(jià)格整體延續(xù)結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢(shì)。

圖：百城新建住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量變化

數(shù)據(jù)來(lái)源：

從漲跌城市數(shù)量看，新房方面，1-5月，百城新建住宅價(jià)格月度環(huán)比下跌城市數(shù)量在60-85個(gè)之間。二手房方面，1-5月百城二手住宅價(jià)格月度環(huán)比下跌城市數(shù)量呈現(xiàn)減少態(tài)勢(shì)，其中5月12個(gè)城市環(huán)比上漲，87個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市環(huán)比持平。

土地市場(chǎng)：上半年土地市場(chǎng)延續(xù)“縮量提質(zhì)”特征，300城住宅成交面積同比下降24%，出讓金下降31%；房企拿地進(jìn)一步向核心城市聚集，滬深杭土拍熱度較高

300城：上半年土地市場(chǎng)延續(xù)縮量態(tài)勢(shì)，“縮量提質(zhì)”仍是供地主基調(diào)。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年上半年（截至6月26日），300城住宅用地推出規(guī)劃建面15885萬(wàn)平方米，同比下降20.9%；成交12741萬(wàn)平方米，同比下降23.7%；土地出讓金5447億元，同比下降31.4%。5月以來(lái)，在核心城市優(yōu)質(zhì)地塊成交帶動(dòng)下，住宅用地出讓金規(guī)模環(huán)比持續(xù)增長(zhǎng)，同比降幅明顯收窄。6月截至26日，300城住宅用地成交規(guī)劃建面為2373萬(wàn)平方米，同比下降23%，出讓金1202億元，同比下降13%。

溢價(jià)率方面，上半年300城宅地平均溢價(jià)率為9.0%，雖較去年同期回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，但較去年下半年回升5.6個(gè)百分點(diǎn)。不同城市及板塊間分化依舊顯著，上海、深圳、杭州等核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍激烈、多現(xiàn)高溢價(jià)，“點(diǎn)狀高熱”仍是土拍市場(chǎng)的重要特征。從拿地企業(yè)看，央國(guó)企繼續(xù)擔(dān)當(dāng)市場(chǎng)主力，投資布局進(jìn)一步向核心城市優(yōu)質(zhì)地塊集中。

圖：300城住宅用地規(guī)劃建面推出、成交走勢(shì)（截至6月26日，下同）

表：2026年上半年300城各線城市住宅用地推出和成交相關(guān)指標(biāo)同比變化

注：推出面積按公告時(shí)間統(tǒng)計(jì)，下同。

數(shù)據(jù)來(lái)源：

不同梯隊(duì)：上半年，在地方政府推地規(guī)模主動(dòng)收縮與房企投資延續(xù)“精準(zhǔn)投資”“以銷定投”策略的共同作用下，各線城市住宅用地推出及成交指標(biāo)同比普遍下降，但市場(chǎng)熱度分化顯著。

一線城市住宅用地推出和成交面積同比降幅均在兩成左右，土地出讓金同比下降近三成，但平均溢價(jià)率達(dá)19.3%，為各線城市最高。這一表現(xiàn)主要得益于一線城市保持了優(yōu)質(zhì)核心地塊的供應(yīng)力度，疊加二季度以來(lái)新房市場(chǎng)成交相對(duì)穩(wěn)健，有效提振了房企拿地信心，房企拿地向核心城市高確定性板塊集聚的趨勢(shì)愈發(fā)明顯。

二線城市受去年同期較高基數(shù)影響，整體降幅相對(duì)較大，推出、成交面積同比下降超三成，土地出讓金降幅超四成。城市分化持續(xù)加劇，杭州、成都等強(qiáng)二線城市憑借強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)基本面和人口凈流入優(yōu)勢(shì)，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度不減，仍是房企重點(diǎn)布局區(qū)域；而多數(shù)普通二線城市受新房庫(kù)存仍較高，銷售端恢復(fù)較慢影響，土拍情緒持續(xù)平淡。

三四線城市土地市場(chǎng)延續(xù)低溫運(yùn)行態(tài)勢(shì)，推出和成交面積同比降幅約為兩成，平均溢價(jià)率僅3.2%。受人口外流、產(chǎn)業(yè)支撐不足及新房市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整等因素影響，房企拿地意愿整體偏低，土地多以底價(jià)成交。

圖：300城住宅用地平均溢價(jià)率走勢(shì)（6月截至26日）

數(shù)據(jù)來(lái)源：

溢價(jià)率方面，今年以來(lái)，土地市場(chǎng)延續(xù)“縮量提質(zhì)”的供地導(dǎo)向，房企投資高度集中于一線及強(qiáng)二線城市的核心板塊。土拍呈現(xiàn)“點(diǎn)狀高熱”特征。一季度，受供應(yīng)節(jié)奏放緩及房企拿地審慎影響，市場(chǎng)競(jìng)拍熱度相對(duì)平淡，1月溢價(jià)率處于低位；2月在廣州馬場(chǎng)地塊等高溢價(jià)地塊帶動(dòng)下，溢價(jià)率階段性升至10.6%；3月隨著熱點(diǎn)地塊減少，溢價(jià)率回落至3.4%。進(jìn)入二季度，核心城市優(yōu)質(zhì)住宅用地加快入市，房企對(duì)城市核心板塊及成熟片區(qū)優(yōu)質(zhì)資源的競(jìng)爭(zhēng)意愿增強(qiáng)，帶動(dòng)市場(chǎng)整體溢價(jià)率走高，6月截至26日，受深圳等個(gè)別熱點(diǎn)城市核心地塊高溢價(jià)成交拉動(dòng)，300城平均溢價(jià)率達(dá)18.0%，為近幾年月度次高水平。若剔除深圳3宗高溢價(jià)地塊影響，300城平均溢價(jià)率則為9.6%，與上月基本持平。

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，出現(xiàn)高溢價(jià)率地塊的關(guān)鍵因素主要有兩方面：一是供地策略主動(dòng)調(diào)整，“縮量提質(zhì)”已成為各地供地的常態(tài)，核心城市普遍縮減郊區(qū)供地規(guī)模，將指標(biāo)集中到核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊上。二是房企投資拿地高度聚焦。優(yōu)質(zhì)地塊因安全邊際較高，能有效抵御市場(chǎng)波動(dòng)，房企參與競(jìng)拍意愿強(qiáng)烈，競(jìng)拍熱度推高了溢價(jià)率。

不同城市來(lái)看，上海、杭州、深圳土拍熱度領(lǐng)跑，房企布局意愿較強(qiáng)。上半年（截至6月26日），上海成交涉宅用地26宗，其中8宗溢價(jià)成交，3宗溢價(jià)率超30%；杭州成交涉宅用地29宗，其中25宗溢價(jià)成交，14宗溢價(jià)率超30%，高溢價(jià)地塊數(shù)量在重點(diǎn)城市中占比最高。深圳粵海街道地塊以150.7%的溢價(jià)率成交，刷新深圳涉宅用地單價(jià)紀(jì)錄，但該地塊規(guī)劃建面較小，僅5萬(wàn)方。北京、廣州、成都等地優(yōu)質(zhì)地塊也能拍出高溢價(jià)，但市場(chǎng)分化較為明顯。北京上半年成交涉宅用地21宗，其中7宗溢價(jià)成交，4宗溢價(jià)率超10%，但全市平均溢價(jià)率僅3.6%；廣州上半年成交涉宅用地8宗，3宗溢價(jià)；成都成交29宗，9宗溢價(jià)。

圖：2020年以來(lái)不同城市住宅用地出讓金占全國(guó)的比重（全市，截至6月26日）

表：2026年上半年及二季度重點(diǎn)城市住宅用地出讓金情況（全市，截至6月26日）

數(shù)據(jù)來(lái)源：

從城市集中度來(lái)看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年上半年（截至6月26日），全國(guó)TOP20城市宅地出讓金占全國(guó)比重為61%，較2025年全年提升9個(gè)百分點(diǎn)。在TOP20城市中，一線及強(qiáng)二線城市占據(jù)主導(dǎo)地位，其中上半年杭州住宅用地出讓金為432億元，居全國(guó)首位；上海、北京出讓金395、340億元，居全國(guó)第二、第三位；廣州、深圳出讓金均近300億元，5城合計(jì)出讓金已占TOP20城市較大份額，頭部效應(yīng)極為顯著。二季度單季來(lái)看，杭州宅地出讓金達(dá)375億元，深圳、北京均超200億元。

表：2026年重點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)計(jì)劃

數(shù)據(jù)來(lái)源：政府官網(wǎng)、中指研究院綜合整理

近幾年，各地持續(xù)踐行“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”的政策導(dǎo)向。從當(dāng)前已披露供地計(jì)劃的城市來(lái)看，各地2026年普遍調(diào)減了年度供地規(guī)模，去庫(kù)存導(dǎo)向明顯。在供地策略上，各地更加注重精準(zhǔn)匹配市場(chǎng)需求。廣州強(qiáng)調(diào)“以需定供”，完善土地供應(yīng)與商品房去庫(kù)存周期動(dòng)態(tài)掛鉤機(jī)制。蘇州明確對(duì)庫(kù)存小、去化周期短的區(qū)域鼓勵(lì)提供優(yōu)質(zhì)地塊，對(duì)庫(kù)存大、去化周期長(zhǎng)的區(qū)域暫停新增商品住宅用地出讓。

在總量收縮的同時(shí)，各城市供地策略呈現(xiàn)以“存量盤活為主渠道、空間布局精準(zhǔn)化和供給結(jié)構(gòu)品質(zhì)化”特征。

存量盤活方面，北京明確繼續(xù)引導(dǎo)存量建設(shè)用地供應(yīng)占比達(dá)到65%左右，逐步推動(dòng)存量更新規(guī)模不低于新增供應(yīng)規(guī)模，并首次單列城市更新計(jì)劃指標(biāo)；深圳提出分類識(shí)別存量用地資源，城市更新和城中村改造渠道供應(yīng)商品住房用地不少于18公頃。

空間布局方面，各城市普遍引導(dǎo)住宅用地向中心城區(qū)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)、就業(yè)崗位集中區(qū)域及軌道交通沿線傾斜，北京明確優(yōu)先在軌道站點(diǎn)周邊、設(shè)施較為完備地區(qū)及就業(yè)密集地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，推動(dòng)職住商服平衡，加大站城融合力度；廣州提出優(yōu)化居住用地布局，重點(diǎn)引導(dǎo)住宅用地向中心城區(qū)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)和就業(yè)崗位集中區(qū)域以及軌道交通沿線傾斜。

供給結(jié)構(gòu)方面，各地順應(yīng)“好房子”建設(shè)導(dǎo)向，在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)優(yōu)化供應(yīng)適配性。北京推動(dòng)“好房子”實(shí)施，提升住房品質(zhì)，加強(qiáng)周邊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套；廣州提出提升新增優(yōu)質(zhì)居住用地供應(yīng)適配性，應(yīng)對(duì)“一老一小”人口變化，增加改善型產(chǎn)品用地供應(yīng)；深圳增加高品質(zhì)住房和改善型住房的空間供給。

拿地企業(yè)方面，央國(guó)企繼續(xù)發(fā)揮土地市場(chǎng)“壓艙石”作用。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年上半年（截至6月26日），22城累計(jì)拿地金額中，央國(guó)企占比為54%，一線城市及廈門等地央國(guó)企占比均超60%，其中廣州、深圳占比超90%，頭部房企在核心城市的資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步鞏固；地方國(guó)資占比25%，較2025年全年降低6個(gè)百分點(diǎn)，托底效應(yīng)逐漸減弱；民企占比17%，較一季度有所回升，但整體仍處于偏低水平，杭州、重慶、天津等城市部分本地民企在特定區(qū)域保持一定的布局節(jié)奏，值得關(guān)注的是，上半年企業(yè)拿地策略普遍傾向于單宗拿地體量小、聚焦核心板塊的地塊。

整體來(lái)看，2026年上半年土地市場(chǎng)延續(xù)“縮量提質(zhì)”特征，房企投資持續(xù)聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊。短期來(lái)看，后續(xù)一線及強(qiáng)二線城市核心區(qū)有望繼續(xù)迎來(lái)更多優(yōu)質(zhì)住宅用地入市，憑借優(yōu)質(zhì)區(qū)位與完善配套，以維持土地市場(chǎng)熱度、穩(wěn)定預(yù)期；而三四線城市及一二線城市的郊區(qū)土地市場(chǎng)仍將面臨壓力。土地市場(chǎng)的全面回暖，仍有賴于商品房銷售的實(shí)質(zhì)性回暖以及房企投資信心的持續(xù)修復(fù)。

開(kāi)發(fā)投資：1-5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降16.2%，降幅擴(kuò)大

圖：房地產(chǎn)和住宅累計(jì)開(kāi)發(fā)投資及其同比增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比降幅有所擴(kuò)大。2026年1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為3.04萬(wàn)億元，同比下降16.2%，降幅較1-4月擴(kuò)大2.5個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅開(kāi)發(fā)投資額2.34萬(wàn)億元，同比下降15.6%。

圖：房企到位資金同比增速及2026年1-5月各項(xiàng)資金來(lái)源同比增速對(duì)比

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，

房企到位資金同比降幅擴(kuò)大，企業(yè)資金仍承壓。2026年1-5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為3.28萬(wàn)億元，同比下降19.0%，降幅較1-4月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)資金端仍面臨一定壓力。其中，1-5月國(guó)內(nèi)貸款為4857億元，同比下降28.7%；自籌資金為1.20萬(wàn)億元，同比下降13.0%；定金及預(yù)收款1.00萬(wàn)億元，同比下降16.1%；個(gè)人按揭貸款4066億元，同比下降28.0%。

第二部分

2026年下半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境：擴(kuò)內(nèi)需政策有望進(jìn)一步加力，“穩(wěn)市場(chǎng)”仍是下半年房地產(chǎn)政策核心目標(biāo)

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，上半年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在宏觀政策持續(xù)發(fā)力及外需韌性支撐下總體保持平穩(wěn)運(yùn)行，新動(dòng)能引領(lǐng)作用持續(xù)增強(qiáng)，但內(nèi)需修復(fù)偏慢、房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處調(diào)整階段等結(jié)構(gòu)性壓力依然存在，經(jīng)濟(jì)回升向好的基礎(chǔ)仍需持續(xù)鞏固。

從1-5月數(shù)據(jù)看，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)一定結(jié)構(gòu)性特征。物價(jià)方面，居民消費(fèi)價(jià)格溫和回升，1-5月CPI同比上漲1.0%，5月單月同比上漲1.2%；受部分行業(yè)需求改善及國(guó)際大宗商品價(jià)格波動(dòng)傳導(dǎo)影響，PPI同比連續(xù)3個(gè)月上漲，5月同比漲幅升至3.9%，但與CPI剪刀差擴(kuò)大至2.7個(gè)百分點(diǎn)，中下游企業(yè)成本傳導(dǎo)壓力仍在延續(xù)，盈利修復(fù)基礎(chǔ)尚不牢固。投資方面，“兩重”建設(shè)資金加速落地帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施投資保持增長(zhǎng)。同時(shí)，全球AI產(chǎn)業(yè)資本開(kāi)支維持高位，帶動(dòng)我國(guó)電子元器件、集成電路等高技術(shù)產(chǎn)品出口表現(xiàn)較強(qiáng)，有效對(duì)沖了傳統(tǒng)外需波動(dòng)，對(duì)工業(yè)生產(chǎn)形成一定支撐。但也應(yīng)看到，當(dāng)前外部環(huán)境不確定性上升，國(guó)內(nèi)供強(qiáng)需弱矛盾仍較突出，部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力較大，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好的基礎(chǔ)還需鞏固。

在此背景下，擴(kuò)大內(nèi)需依然是經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)方向，房地產(chǎn)作為連接投資與消費(fèi)的重要載體，其穩(wěn)定性對(duì)整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍具有基礎(chǔ)性作用。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是宏觀政策的重要發(fā)力方向，預(yù)計(jì)下半年將繼續(xù)實(shí)施更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，這也將為房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)創(chuàng)造更加有利的宏觀環(huán)境。

表：2026年上半年中央層面重要會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)定調(diào)的內(nèi)容梳理

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理

房地產(chǎn)政策方面，2026年上半年，中央兩次定調(diào)“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，重要規(guī)劃接連落地，部署房地產(chǎn)任務(wù)。3月《政府工作報(bào)告》定調(diào)“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，4月28日，中央政治局會(huì)議定調(diào)“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，時(shí)隔一年中央政治局會(huì)議再提房地產(chǎn)，彰顯房地產(chǎn)重要性，也體現(xiàn)中央穩(wěn)市場(chǎng)的“攻堅(jiān)”態(tài)度。3月，《“十五五”規(guī)劃綱要》落地，其中全面部署未來(lái)五年房地產(chǎn)工作任務(wù)，明確“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”且列為單獨(dú)章節(jié)，分為“完善住房保障體系”和“推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”兩小節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)提出更高要求。5月，首個(gè)城市更新五年規(guī)劃落地，在“激活城市存量資源潛力”任務(wù)中，重點(diǎn)部署了房地產(chǎn)相關(guān)工作。

另外，6月《求是》再度發(fā)聲“要加快修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，上半年《求是》罕見(jiàn)三度刊文提及穩(wěn)定房地產(chǎn)并承認(rèn)住房的金融資產(chǎn)屬性，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)與提振消費(fèi)的關(guān)系，穩(wěn)樓市成為提振消費(fèi)的核心抓手之一。

激活需求方面，第一，與人口政策結(jié)合是今年促進(jìn)需求釋放的重點(diǎn)方向，《政府工作報(bào)告》提出“加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，住房政策與人口政策結(jié)合是著力點(diǎn)之一。第二，因城施策是主線，釋放需求潛力，《“十五五”規(guī)劃綱要》明確“因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)政策，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”，樓市限制性政策仍有調(diào)整空間。第三，住房公積金也是促進(jìn)需求釋放的重要舉措，《政府工作報(bào)告》首次提出“深化住房公積金制度改革”，《“十五五”規(guī)劃綱要》進(jìn)一步指出“深化住房公積金制度改革，擴(kuò)大使用范圍，支持靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度”；6月，住建部發(fā)布《住房公積金管理?xiàng)l例（修訂征求意見(jiàn)稿）》，其中將公積金提取使用情形由6項(xiàng)增加至9項(xiàng)，同時(shí)明確靈活就業(yè)人員可自愿參加住房公積金制度。

優(yōu)化供給方面，一是控增量，控制新增土地供給是直接改善市場(chǎng)供求關(guān)系的關(guān)鍵舉措，3月10日自然資源部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》，明確指出“要建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤機(jī)制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過(guò)盤活存量土地面積”“新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”，強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)用好存量資源“精供優(yōu)供”，下半年住宅用地“縮量提質(zhì)”特點(diǎn)或?qū)⒀永m(xù)。

二是去庫(kù)存，《政府工作報(bào)告》首提“探索多渠道盤活存量商品房”，明確“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房用于保障房”；4月財(cái)政部將專項(xiàng)債"自審自發(fā)"試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至十四個(gè)省市，有利于推動(dòng)“自審自發(fā)”試點(diǎn)省市加速發(fā)行專項(xiàng)債收購(gòu)存量土地和存量商品房。另外，年初央行下調(diào)再貸款利率，保障性住房再貸款利率降至1.25%，有助于降低各地收儲(chǔ)存量商品房的資金成本，同時(shí)商業(yè)用房首付比例下調(diào)至30%，也有利于商辦庫(kù)存去化。

三是優(yōu)供給，一方面明確“優(yōu)化保障性住房供給”，《政府工作報(bào)告》、“十五五”規(guī)劃《綱要》、《城市更新“十五五”規(guī)劃》均有明確表述，預(yù)計(jì)保障性住房供給與盤活存量商品房結(jié)合將更加緊密，存量商品房、二手房或是保障性住房的重要籌集來(lái)源；另一方面，明確“有序推動(dòng)‘好房子’建設(shè)”，3月住建部發(fā)布《“好房子”建設(shè)指南（試行）（征求意見(jiàn)稿）》，明確了“好房子”內(nèi)涵與實(shí)施路徑，對(duì)“好房子”如何實(shí)現(xiàn)安全耐久、健康舒適、綠色低碳、智慧便捷四大核心維度提出了具體要求；5月《城市更新“十五五”規(guī)劃》單列“推進(jìn)‘好房子’建設(shè)”重點(diǎn)任務(wù)，明確部署“‘好房子’建設(shè)改造工程”，強(qiáng)調(diào)要“兼顧增量建設(shè)與存量更新”，同時(shí)重點(diǎn)提及“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”，“好房子+好服務(wù)”的重要性凸顯。

城市更新方面，《政府工作報(bào)告》、《“十五五”規(guī)劃綱要》均明確“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”；4.28中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“扎實(shí)推進(jìn)城市更新”，更加強(qiáng)調(diào)針對(duì)性及落地性；《城市更新“十五五”規(guī)劃》落地，涵蓋6方面23項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)、14項(xiàng)重大工程和行動(dòng)、7方面政策舉措，未來(lái)配套的金融、財(cái)稅、土地等政策細(xì)則有望持續(xù)落地。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式方面，《“十五五”規(guī)劃綱要》明確基礎(chǔ)制度建設(shè)方向，指出“完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度”，明確推行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司制和融資主辦銀行制、有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售，2026年城市房地產(chǎn)管理法將初次審議，預(yù)計(jì)將涉及基礎(chǔ)制度建設(shè)內(nèi)容，助推房地產(chǎn)發(fā)展新模式構(gòu)建。

圖：2022年以來(lái)各地因城施策頻次（截至6月28日）

表：2026年以來(lái)主要政策類型出臺(tái)頻次對(duì)比（截至6月28日）

注：合計(jì)列中一條政策可能覆蓋多個(gè)維度。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理

地方層面，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2026年上半年全國(guó)有超260省市（縣）出臺(tái)政策超560條，其中二季度落地政策條數(shù)超360條，4.28中央政治局定調(diào)后，地方政策出臺(tái)明顯提速，公積金為各地政策優(yōu)化的主要方向，上半年出臺(tái)超300條。具體來(lái)看，今年上半年各地政策主要聚焦激活需求、優(yōu)化供給（去化庫(kù)存、盤活存量等），涉及優(yōu)化限制性政策、調(diào)整公積金政策、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、支持住房“以舊換新”、盤活存量房屋、城市更新配套政策等內(nèi)容。

激活需求方面，上海、深圳相繼放松限制性政策，取得積極效果，更多地方通過(guò)優(yōu)化公積金政策、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、住房“以舊換新”等給予支持。

一是，優(yōu)化限購(gòu)政策。2月上海將非本市戶籍家庭購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房所需社保/個(gè)稅年限縮短至1年，社保/個(gè)稅滿3年的在外環(huán)內(nèi)可購(gòu)2套，并明確持居住證滿5年及以上的，無(wú)需社保/個(gè)稅證明可在全市范圍內(nèi)購(gòu)1套；4月深圳明確限購(gòu)區(qū)域內(nèi)已符合條件的購(gòu)房者增加1套購(gòu)房套數(shù)，即在限購(gòu)區(qū)域本市戶籍家庭可購(gòu)3套，社保/個(gè)稅滿1年的非本市戶籍家庭可購(gòu)2套，且持居住證的非本市戶籍家庭在限購(gòu)區(qū)域可購(gòu)1套，購(gòu)房門檻明顯降低。兩個(gè)一線城市限制性政策精細(xì)化調(diào)整，精準(zhǔn)釋放購(gòu)房需求，有效提振了市場(chǎng)活躍度。

二是，公積金政策全面發(fā)力。今年上半年，公積金政策的優(yōu)化主要落腳在提高公積金貸款額度、擴(kuò)大提取使用范圍、優(yōu)化靈活就業(yè)人員繳存、異地職工繳存等方面，《住房公積金管理?xiàng)l例（修訂征求意見(jiàn)稿）》發(fā)布后，各地公積金政策保持較高頻次。提高貸款額度方面，上半年多地大幅提高公積金貸款額度上限，二季度深圳、廣州、蘇州等地加速跟進(jìn)落地，最高貸款額度分別提升至351萬(wàn)元、360萬(wàn)元、400萬(wàn)元，其中廣州、蘇州最高貸款額度與2025年新房成交套總價(jià)中位數(shù)的比值均超100%，更好支持了購(gòu)房需求釋放。擴(kuò)大提取使用范圍方面，各地拓寬提取使用方向主要包括物業(yè)費(fèi)、住房裝修、購(gòu)房稅費(fèi)、購(gòu)買車位、用于城市更新等，如青島支持提取住房公積金支付物業(yè)費(fèi)，支持提取住房公積金支付住房契稅、住宅專項(xiàng)維修資金；蘇州支持提取支付購(gòu)房契稅、支付物業(yè)費(fèi)、支付住宅專項(xiàng)維修資金；另外，青島、廣州等地支持公積金用于城市更新、支持住房原拆原建，為城市更新提供資金支持。優(yōu)化靈活就業(yè)人員、異地職工公積金繳存方面，西安明確靈活就業(yè)人員繳存公積金不設(shè)戶籍條件限制，擴(kuò)大繳存人員范圍；武漢提高靈活就業(yè)人員貸款額度計(jì)算倍數(shù)、允許靈活就業(yè)人員購(gòu)買第二套住房、可申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”等，同時(shí)階段性擴(kuò)大公積金異地貸款受理范圍至全國(guó)并取消戶籍限制。

三是，加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度，補(bǔ)貼向特定人群傾斜。多地結(jié)合婚育政策發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，如南充為滿足條件的初婚家庭按貸款額度（不超20萬(wàn)元）的1%提供住房消費(fèi)貸款貼息；武漢對(duì)二孩、三孩家庭分別發(fā)放6萬(wàn)元、12萬(wàn)元補(bǔ)貼。多地結(jié)合引才加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度，如上海金山區(qū)對(duì)符合條件的人才，購(gòu)買金濱海地區(qū)新房可申請(qǐng)10萬(wàn)元補(bǔ)貼、購(gòu)買金山區(qū)其他地區(qū)新房可申請(qǐng)8萬(wàn)元補(bǔ)貼；蘇州高新區(qū)發(fā)放人才房票，符合條件的人才按學(xué)歷發(fā)放不同額度，大專補(bǔ)貼7萬(wàn)元、本科補(bǔ)貼10萬(wàn)元、最高可達(dá)200萬(wàn)元。另外，部分城市發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼時(shí)采取貼息方式，在降低購(gòu)房者置業(yè)成本的同時(shí)減輕地方財(cái)政集中支出的壓力，如蘇州對(duì)符合條件的人才按照實(shí)際已償還的公積金貸款利息的50%予以補(bǔ)貼，補(bǔ)貼期限12個(gè)月，總補(bǔ)貼金額最高不超過(guò)5萬(wàn)元。

四是，更多城市收購(gòu)二手房推動(dòng)住房“以舊換新”。上半年上海、廣州、湖南等多地推動(dòng)企業(yè)收購(gòu)二手房開(kāi)展住房“以舊換新”。廣州明確收購(gòu)總價(jià)300萬(wàn)元以內(nèi)、建筑面積70平方米以下，位于廣州環(huán)城高速以內(nèi)的二手住宅，并發(fā)放“賣舊買新”補(bǔ)貼加速開(kāi)展收購(gòu)；上海2月初在靜安區(qū)、徐匯區(qū)、浦東新區(qū)啟動(dòng)收購(gòu)二手房用作保障性住房試點(diǎn)，截至5月21日，三區(qū)累計(jì)完成二手房收購(gòu)超500套，其中徐匯區(qū)累計(jì)收購(gòu)超450套，徐匯區(qū)將舊房收購(gòu)與“兩舊一村”改造結(jié)合的收購(gòu)模式有效加快了收購(gòu)速度。另外，今年以來(lái)多地明確擴(kuò)大收購(gòu)二手房的房源用途，如廣州明確可用作保障性住房、人才房及可用于市場(chǎng)租賃、安置、再次出售等，有助于提升企業(yè)收購(gòu)意愿。

表：部分地區(qū)收購(gòu)二手房主要政策

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理

五是，多地持續(xù)優(yōu)化“房票”安置方案，助力穩(wěn)定市場(chǎng)。今年上半年，湖南、廣州黃埔區(qū)相繼優(yōu)化完善“房票”安置實(shí)施方案。湖南明確進(jìn)入“房源超市”的項(xiàng)目房源價(jià)格不得高于樓盤近一年網(wǎng)簽銷售均價(jià)，規(guī)定被征收人應(yīng)于“房票”開(kāi)具6個(gè)月內(nèi)使用，政府應(yīng)在收到房企收訖的“房票”2個(gè)月內(nèi)兌付，有效加速“房票”進(jìn)入市場(chǎng)轉(zhuǎn)換為購(gòu)買力；廣州黃埔區(qū)規(guī)范城中村改造項(xiàng)目“房票”轉(zhuǎn)讓，明確“房票”只可在本項(xiàng)目被征收人間相互轉(zhuǎn)讓，且首次發(fā)布“房票”轉(zhuǎn)讓價(jià)格不低于票面金額的9折，有助于穩(wěn)定“房票”價(jià)值。據(jù)黃埔發(fā)布披露數(shù)據(jù)，今年截至5月6日，黃埔區(qū)新增核發(fā)“房票”2692張，使用資金36億元。

優(yōu)化供給方面，一是，多地推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，加速去庫(kù)存。湖南、重慶、蘇州等多地明確“推進(jìn)利用專項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房用作保障性住房”，其中重慶按收購(gòu)總金額的1%給予收購(gòu)主體補(bǔ)貼，鼓勵(lì)主體參與收購(gòu)存量商品；湖南計(jì)劃全年收購(gòu)存量商品房200萬(wàn)平方米以上，用于保障性住房、安置房、宿舍、人才房等；同時(shí)多所湖南高校推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，如湘潭大學(xué)斥資8192萬(wàn)收購(gòu)存量商品房改造學(xué)生宿舍，4月南華大學(xué)收購(gòu)936套存量商品房改造用于學(xué)生宿舍。另外，根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月28日，各地先后發(fā)行合計(jì)超124億元專項(xiàng)債券用于收購(gòu)存量商品房，收購(gòu)存量商品房超2萬(wàn)套，建筑面積超168萬(wàn)平方米，2026年以來(lái)相關(guān)專項(xiàng)債券發(fā)行略有加速，累計(jì)發(fā)行66億元，其中湖南、廣東今年發(fā)行專項(xiàng)債券均超20億元。

二是，持續(xù)推進(jìn)收購(gòu)存量土地，專項(xiàng)債收地保持較大力度。根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月28日，全國(guó)各地公示擬使用專項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地的數(shù)量超6000宗，總用地面積超3.1億平方米，總金額超8000億元，已發(fā)行的專項(xiàng)債約3996億元，占比約49%，其中2026年上半年福建、廣東、安徽等省市發(fā)行超950億元，保持較大發(fā)行力度，收儲(chǔ)土地仍將是今年去庫(kù)存、改善市場(chǎng)供求關(guān)系的重要舉措之一。

三是，盤活存量工商業(yè)物業(yè)是盤活存量的重點(diǎn)之一，配套政策持續(xù)落位。廣州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)工商業(yè)用地市場(chǎng)化配置改革的指導(dǎo)意見(jiàn)》及配套文件，明確多項(xiàng)盤活存量土地、存量工商業(yè)用房的支持政策，如自持項(xiàng)目申請(qǐng)轉(zhuǎn)可銷售需所在行政區(qū)及所屬板塊一手住宅去化周期均低于18個(gè)月的前提條件，明確完善工商業(yè)用地使用權(quán)續(xù)期的相關(guān)規(guī)范，對(duì)續(xù)期年限、土地出讓金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)、續(xù)期辦理流程等均進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定；廣東、湖南、四川等多省市支持利用存量房產(chǎn)資源發(fā)展國(guó)家支持產(chǎn)業(yè)、行業(yè)，對(duì)臨時(shí)改變房屋用途的給予5年過(guò)渡期支持政策，上海支持存量商辦樓宇功能兼容，近期，上海古北CBD三棟存量寫字樓啟動(dòng)改造，使用功能由辦公轉(zhuǎn)為酒店、公寓，合計(jì)改造面積超10萬(wàn)平方米。

四是，多省市密集落地城市更新配套政策。上半年，天津、武漢、成都等多地出臺(tái)城市更新條例，上海、黑龍江、天津等地城市更新“十五五”規(guī)劃進(jìn)入征求意見(jiàn)、審批階段，其中上海明確至2030年計(jì)劃實(shí)施老舊小區(qū)改造3000-4000萬(wàn)平方米，完成既有居住建筑節(jié)能改造2000萬(wàn)平方米；四川明確到2030年底實(shí)施城市危舊房改造6萬(wàn)套（間）。推動(dòng)老舊住房原拆原建也是上半年地方推進(jìn)城市更新的重點(diǎn)抓手之一，哈爾濱、昆明先后落地支持原拆原建的指導(dǎo)意見(jiàn)，昆明明確多項(xiàng)支持政策，如可合理增加套內(nèi)住宅建筑面積、增加公共配套設(shè)施等。隨著配套政策持續(xù)完善，城市更新也將逐漸進(jìn)入深入推進(jìn)階段。

整體來(lái)看，上半年中央多次定調(diào)穩(wěn)市場(chǎng)，4.28中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，6月《求是》發(fā)文更大力度提振消費(fèi)，首提加快修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表，穩(wěn)定房地產(chǎn)成為核心抓手之一，預(yù)計(jì)下半年供需兩端政策將繼續(xù)發(fā)力，穩(wěn)房?jī)r(jià)或成為重要著力點(diǎn)。另外，上半年“十五五”規(guī)劃《綱要》、《城市更新“十五五”規(guī)劃》相繼落地，為短期、中長(zhǎng)期房地產(chǎn)及城市更新工作進(jìn)行全面部署。

需求端，住房公積金管理?xiàng)l例完成修訂，有望引導(dǎo)更多城市加快優(yōu)化調(diào)整公積金政策，如擴(kuò)大公積金使用范圍和繳存覆蓋面、提高貸款額度等；北京限制性政策或繼續(xù)優(yōu)化，將在提振消費(fèi)中發(fā)揮更大作用，更多城市通過(guò)支持住房“以舊換新”、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等促進(jìn)需求釋放，降低房貸利率也存在一定預(yù)期。

供給端方面，預(yù)計(jì)將繼續(xù)嚴(yán)控增量、規(guī)范土地供給，加大存量盤活力度，收購(gòu)存量商品房、存量土地的政策將進(jìn)一步落實(shí)，更多城市有望落地存量商辦用房盤活政策，如商務(wù)樓宇功能兼容、臨時(shí)改變用途等，更好提高存量商辦用房的利用效率；城市更新已經(jīng)成為穩(wěn)樓市的重要抓手，配套政策有望加快完善。

市場(chǎng)趨勢(shì)：下半年新房市場(chǎng)預(yù)計(jì)延續(xù)分化筑底特征

2026年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)筑底態(tài)勢(shì)，二季度以來(lái)市場(chǎng)出現(xiàn)邊際修復(fù)，且繼續(xù)呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性特征。去年末以來(lái)的積壓需求持續(xù)釋放，疊加核心城市政策進(jìn)一步優(yōu)化，推動(dòng)春節(jié)后二手房市場(chǎng)成交保持較高活躍度，同時(shí)掛牌量趨穩(wěn)帶動(dòng)價(jià)格跌幅整體收窄，部分核心城市已出現(xiàn)階段性企穩(wěn)跡象。新房市場(chǎng)則更多依賴優(yōu)質(zhì)“好房子”項(xiàng)目帶動(dòng)，受新增供給減少影響，成交修復(fù)主要集中在一線及部分強(qiáng)二線城市，多數(shù)三四線城市仍處于去庫(kù)存和價(jià)格調(diào)整過(guò)程中。整體來(lái)看，城市之間以及新房、二手房市場(chǎng)之間的分化格局進(jìn)一步加深。

展望下半年，核心城市二手房市場(chǎng)有望保持較高活躍度，成交持續(xù)改善疊加掛牌量趨穩(wěn)，有望推動(dòng)價(jià)格跌幅進(jìn)一步收窄，部分城市價(jià)格企穩(wěn)基礎(chǔ)逐步增強(qiáng)。新房市場(chǎng)受2025年同期基數(shù)較低影響，銷售同比降幅有望逐步收窄；核心城市“好房子”項(xiàng)目持續(xù)入市、公積金等支持政策持續(xù)發(fā)力，將對(duì)市場(chǎng)形成一定支撐，但市場(chǎng)修復(fù)仍以優(yōu)質(zhì)供給帶動(dòng)的結(jié)構(gòu)性改善為主，市場(chǎng)全面企穩(wěn)仍需時(shí)間。人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)能較強(qiáng)的城市，市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏有望相對(duì)領(lǐng)先。投資端修復(fù)通常滯后于銷售端，下半年開(kāi)工投資或維持低位運(yùn)行。

1. 銷售量?jī)r(jià)：下半年二手房成交量或保持穩(wěn)定、價(jià)格窄幅波動(dòng)，新房市場(chǎng)延續(xù)筑底分化趨勢(shì)

圖：居民置業(yè)意愿變化趨勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查，

從置業(yè)意愿和市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，居民整體購(gòu)房意愿仍處低位，但一線城市出現(xiàn)改善跡象。根據(jù)中指調(diào)查數(shù)據(jù)，6月居民購(gòu)房意愿強(qiáng)于上月的占比為16%，整體保持平穩(wěn)。分城市看，一線城市購(gòu)房意愿有所改善，5月購(gòu)房意愿強(qiáng)于上月的比例升至21.3%，6月微降至20.7%；二線及三四線城市置業(yè)意愿修復(fù)動(dòng)力仍較弱。房?jī)r(jià)預(yù)期整體仍偏謹(jǐn)慎。2026年6月，53%的受訪者預(yù)期房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的占比仍不足一成。經(jīng)過(guò)持續(xù)調(diào)整后，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅下跌的擔(dān)憂有所緩解，但上漲預(yù)期尚未形成。整體來(lái)看，居民收入預(yù)期仍是影響購(gòu)房決策的關(guān)鍵因素，在儲(chǔ)蓄意愿保持較高水平的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心修復(fù)仍有賴于就業(yè)、收入預(yù)期以及房?jī)r(jià)預(yù)期進(jìn)一步改善。

從市場(chǎng)運(yùn)行情況來(lái)看，今年以來(lái)二手房市場(chǎng)已出現(xiàn)一些積極變化。一方面，北京、上海等核心城市掛牌量較去年高點(diǎn)明顯回落，市場(chǎng)由前期集中掛牌逐步回歸常態(tài)，供給壓力有所緩解；另一方面，核心城市二手房成交保持較高活躍度，市場(chǎng)流動(dòng)性持續(xù)改善。同時(shí)，3月以來(lái)，北京、上海、深圳等城市住宅租金連續(xù)數(shù)月實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲，反映出核心城市租賃市場(chǎng)對(duì)住房?jī)r(jià)值的支撐作用有所增強(qiáng)。綜合來(lái)看，下半年核心城市二手房?jī)r(jià)格大幅下跌的概率較小，預(yù)計(jì)整體以窄幅波動(dòng)為主，部分供求關(guān)系改善較快的城市或階段性出現(xiàn)小幅上漲。

相比之下，新房市場(chǎng)價(jià)格或繼續(xù)呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性特征。近幾年來(lái)，核心城市改善型項(xiàng)目及“好房子”產(chǎn)品持續(xù)入市，在產(chǎn)品力提升和品質(zhì)升級(jí)帶動(dòng)下，百城新建住宅價(jià)格整體保持平穩(wěn)。但新房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定更多體現(xiàn)為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)性拉動(dòng)。值得關(guān)注的是，部分新出讓地塊拿地成本低于周邊前期項(xiàng)目，同時(shí)規(guī)劃條件進(jìn)一步優(yōu)化，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、得房率和居住品質(zhì)等方面具有明顯優(yōu)勢(shì)，對(duì)同片區(qū)在售項(xiàng)目形成較大競(jìng)爭(zhēng)壓力。對(duì)于前期拿地成本較高、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)不足的項(xiàng)目而言，通過(guò)價(jià)格優(yōu)惠加快去化仍將是重要選擇，這也意味著，未來(lái)新房市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目支撐價(jià)格、存量項(xiàng)目以價(jià)促銷并存的局面。

總體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于筑底過(guò)程中，市場(chǎng)修復(fù)預(yù)計(jì)將延續(xù)分化特征。核心城市二手房市場(chǎng)有望保持較高活躍度，成交持續(xù)改善疊加掛牌趨穩(wěn)將進(jìn)一步帶動(dòng)價(jià)格跌幅收窄，部分城市價(jià)格企穩(wěn)基礎(chǔ)逐步增強(qiáng)。從城市表現(xiàn)來(lái)看，上海市場(chǎng)企穩(wěn)基礎(chǔ)相對(duì)較好，深圳價(jià)格已出現(xiàn)修復(fù)跡象，北京若后續(xù)需求支持政策進(jìn)一步優(yōu)化，市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏有望加快。廣州、杭州、成都等人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好的城市，以及合肥、蘇州等人工智能、高端制造等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快的城市，隨著產(chǎn)業(yè)集聚帶動(dòng)就業(yè)擴(kuò)張和居民收入改善，并在階段性財(cái)富效應(yīng)釋放帶動(dòng)下，改善型住房需求有望進(jìn)一步增強(qiáng)，對(duì)新房市場(chǎng)尤其是中高端產(chǎn)品形成持續(xù)支撐。

2. 開(kāi)工趨勢(shì)：土地成交縮量預(yù)計(jì)向開(kāi)工端傳導(dǎo)，新開(kāi)工預(yù)計(jì)保持低位運(yùn)行

圖：全國(guó)土地（住宅+商辦）累計(jì)成交面積、房屋新開(kāi)工面積、商品房銷售面積同比變化

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，

2026年1-5月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積1.79億平方米，同比下降22.6%，二季度以來(lái)跌幅有所擴(kuò)大。從影響因素來(lái)看，1-5月全國(guó)土地（住宅+商辦用地）成交面積同比下降21.3%，今年以來(lái)多數(shù)城市供地節(jié)奏放緩，疊加房企拿地保持謹(jǐn)慎，土地成交持續(xù)縮量將繼續(xù)向新開(kāi)工端傳導(dǎo)。資金方面，上半年新房銷售整體仍處調(diào)整期，1-5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下降19.0%，資金回籠壓力仍較大，房企新項(xiàng)目開(kāi)工節(jié)奏或受到一定影響。同時(shí)，全國(guó)商品房庫(kù)存仍處高位，在庫(kù)存去化壓力尚未明顯緩解之前，房企補(bǔ)庫(kù)存動(dòng)力仍顯不足。下半年，隨著部分核心城市優(yōu)質(zhì)地塊陸續(xù)進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段，新開(kāi)工降幅有望較上半年有所收窄，但土地成交縮量的滯后影響仍將持續(xù)顯現(xiàn)，加之房企資金狀況尚未明顯改善，新開(kāi)工短期內(nèi)難以出現(xiàn)明顯修復(fù)，全年仍將維持低位運(yùn)行。

3. 投資趨勢(shì)：在建工程縮量和土地投資回落，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍處調(diào)整階段

圖：全國(guó)土地（住宅+商辦）出讓金、施工面積、房地產(chǎn)投資額同比走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，

2026年1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降16.2%，今年以來(lái)投資降幅持續(xù)擴(kuò)大。開(kāi)發(fā)投資主要由建筑工程投資和土地購(gòu)置費(fèi)構(gòu)成。建筑工程投資與施工規(guī)模直接相關(guān)，1-5月房屋施工面積同比下降12.3%，隨著前期“保交房”任務(wù)全面完成，相關(guān)工程增量逐步減少，建筑工程投資相應(yīng)回落。土地購(gòu)置費(fèi)則受前期土地成交影響較大，1-5月全國(guó)土地出讓金（住宅+商辦）同比下降32.7%，土地成交縮量將對(duì)后續(xù)土地購(gòu)置費(fèi)形成影響，進(jìn)而拖累整體投資表現(xiàn)。

從市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律來(lái)看，投資端調(diào)整是房地產(chǎn)供求關(guān)系重構(gòu)過(guò)程中的階段性特征，本質(zhì)上是“控增量、去庫(kù)存”政策導(dǎo)向下供給縮量的客觀體現(xiàn)。投資恢復(fù)節(jié)奏與銷售市場(chǎng)存在明顯時(shí)滯特征，通常滯后于新房銷售修復(fù)。展望下半年，新房銷售量?jī)r(jià)仍處恢復(fù)期背景下，投資端或?qū)⒀永m(xù)調(diào)整狀態(tài)，為庫(kù)存出清和供求再平衡創(chuàng)造條件。

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