最近刷到5月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，不少人看完心里都揪了一下。原本瘋漲時(shí)搶著買的房子，現(xiàn)在全變成了“再等等看”，整個(gè)市場(chǎng)的涼意，不管是買房的還是賣房的，都能實(shí)打?qū)嵜健?/p>

以前在咱們普通人心里，房子可不只是用來(lái)住的那么簡(jiǎn)單，那是穩(wěn)賺不賠的硬通貨。結(jié)婚要買房，孩子上學(xué)要買房，手里有閑錢更要買房，晚買一年都覺(jué)得自己虧了幾十萬(wàn)。賣房的有底氣，買房的急得跳腳，開發(fā)商拼命拿地高周轉(zhuǎn)，銀行也愿意給放款，漲一點(diǎn)所有人都覺(jué)得自己眼光好。

今年前五個(gè)月的官方數(shù)據(jù)擺得明明白白，一線城市新建商品住宅價(jià)格同比降了1.7%，二線降3.2%，三線降4.2%。二手房更能看出大家的真實(shí)心態(tài)，一線城市二手房?jī)r(jià)同比降5.8%，二三線也都降了五六個(gè)點(diǎn)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資降了16.2%，銷售面積降10.8%，銷售額降13.5%。一串?dāng)?shù)字下來(lái)，誰(shuí)都能看出市場(chǎng)現(xiàn)在不對(duì)勁兒，從房企到地方財(cái)政，再到上下游的建材裝修，全跟著感受到?jīng)鲆狻?/p>

其實(shí)現(xiàn)在最難受的不是跌了一點(diǎn)房?jī)r(jià)，是大家的心態(tài)全變了。以前怕買晚了漲價(jià)，現(xiàn)在怕買早了被套，心態(tài)一擰，整個(gè)市場(chǎng)的成交就慢了下來(lái)。房地產(chǎn)最怕的就是這種慢，價(jià)格慢慢調(diào)，庫(kù)存慢慢去，開發(fā)商的現(xiàn)金流一天天耗著，普通人觀望不動(dòng)，企業(yè)先扛不住了。

很多人這時(shí)候會(huì)想起日本當(dāng)年的房地產(chǎn)泡沫，說(shuō)這不就是歷史重演嗎？說(shuō)相似真的有那么點(diǎn)意思，日本上世紀(jì)八十年代的時(shí)候，也吹土地永遠(yuǎn)稀缺的神話，房?jī)r(jià)瘋漲沒(méi)人覺(jué)得會(huì)跌，結(jié)果九十年代初泡沫直接破了。日股先跌，地價(jià)跟著跌，企業(yè)資產(chǎn)縮水，銀行一堆壞賬，老百姓的財(cái)富直接縮水，這一調(diào)整就是幾十年，落下個(gè)“失去的三十年”的說(shuō)法。

日本當(dāng)年的問(wèn)題，不只是房?jī)r(jià)跌，是跌了之后幾十年緩不過(guò)來(lái)。本來(lái)房子是全民信仰，結(jié)果一下子變成了甩不掉的負(fù)擔(dān)，持房的怕繼續(xù)跌，想賣賣不掉，想買的不敢下手，整個(gè)市場(chǎng)僵住了。再加上日本那時(shí)候本來(lái)就有老齡化少子化的問(wèn)題，好幾股勁兒纏在一起，才把經(jīng)濟(jì)拖進(jìn)了長(zhǎng)期低迷。

現(xiàn)在咱們被拿出來(lái)對(duì)比，相似的點(diǎn)確實(shí)有，房地產(chǎn)從高增長(zhǎng)轉(zhuǎn)到降溫，人口結(jié)構(gòu)和城市分化也開始影響房?jī)r(jià)，這個(gè)咱不裝看不見(jiàn)。但要是直接就說(shuō)咱們要走日本的老路，那可就把事兒說(shuō)歪了。咱現(xiàn)在城市化還沒(méi)走完，城市更新、城中村改造、保障性住房還有好房子建設(shè)，哪兒哪兒都還有空間。就連日本現(xiàn)在，地價(jià)都已經(jīng)連續(xù)漲了五年了，人家也不是一輩子趴那兒起不來(lái)，就是修復(fù)的時(shí)間太長(zhǎng)了。

這面鏡子到底照出來(lái)啥？不是用來(lái)嚇自己的，是提醒咱們別犯一樣的錯(cuò)。日本當(dāng)年吃了個(gè)大虧，就是泡沫破了之后反應(yīng)太慢，債務(wù)壞賬信心這些事兒，拖一天成本就漲一分，最后拖成了大問(wèn)題。咱們現(xiàn)在一直在主動(dòng)調(diào)整，就是怕出現(xiàn)這種“慢性失血”，房企風(fēng)險(xiǎn)該出出，保交房該落落地，庫(kù)存該消消，就是要把老百姓的信心一點(diǎn)點(diǎn)找回來(lái)。

現(xiàn)在房地產(chǎn)早就不是過(guò)去那個(gè)閉眼買房賺錢的游戲了，變成了一道保民生穩(wěn)產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用題。還想著靠過(guò)去高杠桿高周轉(zhuǎn)那一套猛沖，那就是完全沒(méi)看懂現(xiàn)在的行情。咱會(huì)不會(huì)走日本的老路，關(guān)鍵根本不是房?jī)r(jià)跌沒(méi)跌，是這輪調(diào)整怎么走，風(fēng)險(xiǎn)怎么拆，新的支撐怎么找，老百姓的居住問(wèn)題怎么解決。房?jī)r(jià)跌本身不可怕，可怕的是一邊跌沒(méi)人敢買，一邊還在亂加供應(yīng)，交付問(wèn)題一直擺著不解決。

現(xiàn)在政策方向其實(shí)很清楚，因城施策，控增量去庫(kù)存，把存量的商品房盤活，改成保障房安置房或者人才宿舍。這條路比過(guò)去難多了，過(guò)去只要拿地蓋房就能賺錢，現(xiàn)在得算著人口產(chǎn)業(yè)公共服務(wù)來(lái)，不能閉著眼堆房子了。現(xiàn)在也在推現(xiàn)房銷售，過(guò)去期房的坑大家都見(jiàn)過(guò)，錢交了房子還在圖紙上，開發(fā)商資金斷了，普通人直接被坑慘。現(xiàn)房銷售看得見(jiàn)摸得著，買房心里踏實(shí)，開發(fā)商也得沉下心做產(chǎn)品，不能光靠融資拿地滾雪球了。

以后的房子拼的也不只是面積地段了，得拼質(zhì)量拼物業(yè)拼居住體驗(yàn)，養(yǎng)老通勤社區(qū)配套都得跟上。說(shuō)白了，過(guò)去大家買房是為了漲價(jià)賺錢，未來(lái)更多人買房就是為了住得舒服。這個(gè)變化看著簡(jiǎn)單，其實(shí)整個(gè)行業(yè)都要重新洗牌。對(duì)地方來(lái)說(shuō)，早就不能把房地產(chǎn)當(dāng)無(wú)窮無(wú)盡的提款機(jī)了，人口一直流走產(chǎn)業(yè)又不行的城市，還想靠供地?fù)畏績(jī)r(jià)，最后只能爛在手里一堆庫(kù)存。

對(duì)房企來(lái)說(shuō)，過(guò)去的好日子回不去了，高負(fù)債那一套早就不靈了，現(xiàn)金流比啥規(guī)模都重要，能按時(shí)交付比喊多少口號(hào)都管用。對(duì)咱們普通家庭來(lái)說(shuō)，也得轉(zhuǎn)過(guò)這個(gè)彎兒，別把房子當(dāng)發(fā)財(cái)工具了，放回生活工具里就好，買得起住得穩(wěn)，還貸不影響過(guò)日子，這才是真的安全感。

說(shuō)咱們會(huì)走日本老路，其實(shí)更像給咱們提了個(gè)醒，別把房?jī)r(jià)神話當(dāng)真的，資產(chǎn)有漲就有跌，不可能永遠(yuǎn)只漲不跌。咱們現(xiàn)在還有主動(dòng)調(diào)整的窗口，從保交房到去庫(kù)存，從保障房到房企融資支持，這些動(dòng)作都是在把風(fēng)險(xiǎn)往可控的方向拆。真正該擔(dān)心的，不是房?jī)r(jià)從高處落下來(lái)，是還有人想著回到過(guò)去的老路子，靠全民加杠桿撐出來(lái)的繁榮，不能讓普通人為過(guò)去的高杠桿模式買單。

日本那事兒給咱們的教訓(xùn)其實(shí)很清楚，泡沫可以退，信心不能塌，價(jià)格可以調(diào)，交付不能亂，行業(yè)可以轉(zhuǎn)型，不能把普通人的生活甩在后面。接下來(lái)咱們的房地產(chǎn)肯定會(huì)越來(lái)越分化，人口流入產(chǎn)業(yè)好公共服務(wù)棒的城市，房?jī)r(jià)自然有支撐，庫(kù)存高人口流出產(chǎn)業(yè)弱的地方，還會(huì)繼續(xù)降溫。這其實(shí)不是壞事，把價(jià)格拉回現(xiàn)實(shí)，才能讓資源流到真正有人住有人工作的地方。

現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌確實(shí)讓很多人心里發(fā)慌，可要是這輪調(diào)整能把投機(jī)泡沫擠出去，把爛尾的風(fēng)險(xiǎn)壓下去，把房子重新變回用來(lái)住的地方，那就不是走日本的死路，而是從日本這面鏡子跟前拐了出來(lái)。歷史相似的地方要警惕，不一樣的地方也要抓住，舊時(shí)代已經(jīng)退潮了，接下來(lái)拼的不是把房?jī)r(jià)重新喊上去，是讓房子城市和普通人的日子重新對(duì)上。

參考資料：新華網(wǎng) 理性看待當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整