北京進(jìn)深 徐迪 開盤3天后，北京建工嘉棠雅序網(wǎng)簽出爐：

64套，6902.19㎡；成交均價6.98萬元/㎡，約為備案價的84折。

成交金額總計(jì)4.82億元。

嘉棠雅序于5月底取證，6月27日正式開盤。

全盤共545套房源，面積段99/109/112/123/139㎡，擬售均價8.3萬元/㎡。

開盤喜報(bào)顯示：首開勁銷30億元。

大約350套房源被認(rèn)購，去化率64%。

網(wǎng)簽實(shí)錄

1、賣得最多的是起步99㎡戶型

位于北排3棟小高層，共283戶，網(wǎng)簽32套。

另有15套已預(yù)定。

2、次主力109㎡戶型

位于7#-11#樓，共145套，網(wǎng)簽18套。

另有15套預(yù)訂。

3、去化最多的是123㎡戶型

位于1#樓西邊戶、3#樓東邊戶，以及4#、5#樓，共76套。

網(wǎng)簽12套，去化率16%。

4、頂配139㎡戶型

位于中央6#樓，共41套，網(wǎng)簽2套，另有2套已預(yù)定。

豐臺樓市價格屠夫

項(xiàng)目占地約2.35公頃，地上建面約5.92萬㎡，容積率2.5。

規(guī)劃11棟住宅樓，包括3棟18F小高層和8棟洋房。作為北京建工“嘉棠系”第三子，項(xiàng)目定位首置和剛改。

嘉棠雅序?qū)⒛纤沫h(huán)的置業(yè)門檻拽進(jìn)了6字頭時代。

它周圍競品的成交均價：北京隅西頌約7.74萬元/㎡，中建云境約8萬元/㎡。

嘉棠雅序敢低價放血，底氣全藏在地價里。

項(xiàng)目所在豐臺花鄉(xiāng)地塊是去年北京土拍的收官項(xiàng)目，由北京建工地產(chǎn)與北京城鄉(xiāng)房屋建設(shè)聯(lián)合體以24.72億元底價摘得，折合樓面價4.2萬元/㎡。

而另外兩位鄰居們的樓面價：中建云境約6.25萬/㎡、北京隅西頌約5萬/㎡。

2萬/㎡的地價差，讓嘉棠雅序手握巨大的定價讓利空間。別人是在求利潤，它可以肆無忌憚地?fù)屖袌觥?/p>

明亡實(shí)存的裝飾架構(gòu)

低價之上，更有高贈送的支撐。

今年5月初，嘉棠雅序在回復(fù)公眾反饋意見時一并更新了總平圖，取消北向裝飾構(gòu)架。

這個動作一度勸退了不少意向客戶。

此前豐臺新盤的贈送一個比一個狠，1.8米進(jìn)深陽臺 花池是標(biāo)配，得房率甚至能卷到近100%。

相比之下，嘉棠雅序南向陽臺1.15米起步。除了海淀，這陽臺基本能算北京“最袖珍”一檔了。

以99㎡戶型來舉例，裝飾構(gòu)架面積約3.5㎡。

對外宣傳的86%得房率是把這部分面積算在內(nèi)的。

取消之后，這個戶型的得房率有可能只有80%左右，預(yù)計(jì)要成為“好房子”新規(guī)后，豐臺實(shí)得率最低的新盤。

詭異的是，總平圖改了，戶型圖并沒有變化。

去到售樓處實(shí)地一看，99㎡戶型模型和樣板間里，北邊都還保留著由裝飾構(gòu)架改造的露臺空間。

售樓人員表示，北面臥室外的設(shè)備平臺包進(jìn)來后，會開設(shè)一道小門，就能進(jìn)到這個小露臺里。

雖然不可封閉，但用來晾曬、養(yǎng)花，還是有一定使用價值的，兼顧實(shí)用性和生活情調(diào)。

四環(huán)內(nèi)的上車神盤

嘉棠雅序項(xiàng)目開發(fā)主體為北京豐合嘉匯置業(yè)有限公司，成立于今年1月6日，注冊資本24.72億元。

北京建工地產(chǎn)持股65%，城鄉(xiāng)開發(fā)持股35%，二者同屬北京建工集團(tuán)。

北京建工地產(chǎn)副總經(jīng)理張浩出任項(xiàng)目公司董事長，李京昆任總經(jīng)理。

項(xiàng)目位于豐臺區(qū)玉泉營街道，緊鄰南四環(huán)。

通勤優(yōu)勢明顯，直線距離1公里內(nèi)有地鐵房山線花鄉(xiāng)東橋站、地鐵10號線與房山線換乘首經(jīng)貿(mào)站。

周邊生活配套完善，首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京天壇醫(yī)院、北京口腔醫(yī)院、天壇生活廣場、花鄉(xiāng)奧萊村、紀(jì)家廟公園。

西南方向不到2公里，就是金隅地產(chǎn)的新盤北京隅西頌。

除此之外，01地塊南側(cè)，還有兩幅規(guī)模更大的住宅用地待供應(yīng)。

其中02地塊建面超12萬㎡，最南邊的03地塊也有6.6萬㎡。

這里先不提后續(xù)項(xiàng)目的產(chǎn)品力是否會背刺嘉棠雅序，只說分期開發(fā)帶來的階段性施工問題。

嘉棠雅序南排的業(yè)主，未來幾年可能要被后續(xù)地塊的工程噪音和揚(yáng)塵等問題困擾。

此外，項(xiàng)目離天壇醫(yī)院很近，對剛需99㎡來說，未來極大概率出現(xiàn)一種情況：全國來看病的病人、家屬租住這里。

小戶型、租金低、離醫(yī)院步行可達(dá)——簡直就是“陪診短租”的完美標(biāo)的。到時候小區(qū)或許會出現(xiàn)人員流動大，魚龍混雜，管理難度高，居住純粹性與安全感恐將大打折扣。