2026.06.30

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作者 |第一財經 孫夢凡

2026上半年的土拍市場，走出了“冰火兩重天”之勢。

一邊是全國住宅用地供應持續收縮，土地成交規模同比下降兩成；一邊是核心城市土拍點狀高熱，甚至涌現出一波“地王潮”，36城至少拍出14個板塊單價“地王”。

以往，“地王潮”背后是房企之間的規模之爭，是對樓市價格和前景的看多。如今情況則有所不同，因房企對銷售確定性要求提高，拿地高度集中于優質土地，加上政府土地供應“提質縮量”，直接推高了核心地塊競爭的激烈程度。

“地王潮”再現

2026年已然過半，全國樓市還在企穩過程中，土地市場卻涌現出陣陣熱浪。

據丁祖昱評樓市統計，今年36個一二線城市的招拍掛土地市場中，至少拍出了14個板塊單價“地王”，涉及深圳、杭州、上海、蘇州、武漢、長沙、廣州等城市。

深圳是本輪土拍熱度的標桿城市。6月5日，南山區粵海街道一宅地歷經291輪競價，由保利置業以57.72億元競得，溢價率達150.74%，成交樓面地價10.87萬元/平方米，刷新深圳住宅用地樓面單價歷史紀錄，較2025年的單價“地王”高出29%。

杭州的板塊單價地王，也不斷被刷新。6月26日，12家房企爭奪杭州市濱江區永久河單元地塊，經過高達243輪競價后，最終樓面價達到5.16萬/平方米，一舉刷新長河板塊單價紀錄，并創下上半年杭州宅地樓面價新高。

在蘇州，涉宅土地的樓面價“天花板”也在攀升。5月29日，蘇州工業園區金雞湖畔宅地經過74輪競價，被中海溢價30%競得，樓面價達到6.9萬元/平方米，不僅成為蘇州單價地王，也是整個江蘇省樓面價最高的一宗宅地。

細看這些拍出高價的地塊，普遍具有核心地段、低密度、中小體量三大特征。

克而瑞地產研究表示，上半年典型的高溢價地塊，大部分地塊位于城市核心板塊，且部分板塊宅地已長期斷供；同時，多數地塊容積率較低，產品形態天然指向低密大平層、洋房乃至墅級產品。此外，地塊用地面積普遍較小，降低了房企的決策風險。

即便不看這些“金字塔尖”的選手，今年土拍市場整體的溢價率也在提升。

克而瑞數據顯示，2026年1～6月，典型15城涉宅用地平均溢價率達13.23%，6月單月更是攀升至30.13%。上半年，一線城市的平均溢價率為14.7%，6月單月躍升至63.39%，顯著高于核心城市平均水平，成為本輪高溢價行情的核心動力。

土拍市場熱浪涌現，似乎與樓市整體行情有所背離。當前，全國樓市仍在止跌回穩過程中，除了核心城市的二手房及改善新房，不少地方樓市成交依然低迷。在此之際，房企為何不惜重金在核心城市拿地，背后有何邏輯？

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，近期多個城市土拍升溫，核心地塊溢價率及樓面價紀錄屢被刷新，背后有兩方面原因。一是在供地端，地方政府普遍加大核心區低密優質地塊出讓，稀缺性推高了競爭強度。二是在投資端，房企出于去化壓力和利潤考量，將有限資源集中投向高能級城市核心板塊，以抵御市場波動。

此外，價格管制系統性松綁，打開了房企的盈利空間，疊加“好房子”政策不斷推出，推高了對未來產品價格的預期。不過，這些“地王”項目并非沒有開發上的隱憂。

克而瑞表示，在部分核心城市，售價“天花板”客觀存在，房企需要在地價、建安成本與限價之間平衡盈利，過度堆砌配置可能擠壓利潤空間。另一方面，高端產品的品質兌現存在不確定性，若實際交付品質與市場預期存在差距，會影響項目口碑與去化。

土拍分化加劇

上半年“地王潮”涌現的另一面，是全國整體土拍市場仍在縮量。

根據中指研究院數據，2026年上半年（截至6月26日），300城住宅用地推出規劃建面15885萬平方米，同比下降20.9%；累計成交面積12741萬平方米，同比下降23.7%；土地出讓金合計5447億元，同比下降31.4%。

這意味著，上半年300城住宅用地供應、成交均下降兩成，土地出讓金則下降三成。

克而瑞也表示，2026年以來，各地持續踐行“控增量”的路線，行業去庫存力度強于往年。上半年，二三線城市積極落實“控增量”要求，減少房地產用地供應，其中二線城市在2021年前的上一擴張周期，供應了過多土地，如今控制力度也更大。

控制土地供應總量、平衡樓市供需的同時，土地成交的整體價格也在下降。克而瑞數據顯示，上半年，全國300城招拍掛出讓的純住宅用地，平均成交樓面價為4457元/平方米，同比下降16%，其中一二線城市同比分別下降13.8%和11%。

由此可見，本輪“地王潮”的出現并非普漲，而是市場“極致分化”的表現。在硬幣的另一面，一些三四線城市土地市場幾近“冰封”，成交規模明顯下滑，甚至出現流拍現象；整體地價并沒有上漲、反而下降，也間接印證了這一事實。

對此克而瑞總結稱，上半年房企高價拿地，并非上一輪行業周期“地王潮”的簡單重演，而是在行業深度調整期，對確定性、入場資格、生存權的爭奪。因核心城市核心地段具備穩定的去化預期，被房企視為資金避險的“確定性資產”。

“這一輪的地王潮，和過往周期有著本質區別。”丁祖昱評樓市稱，一方面，本輪拿地房企多是央國企，而行業整體投資仍以收縮為主；另一方面，房企拿地呈現“非核心不投、非優質不拿”的特征，爭奪“地王”本質上是搶占未來銷售的確定性。

當前，無論是賣地的城市，還是拿地的企業，都在向頭部高度集中。

從城市層面看，根據中指數據，上半年截至6月26日，全國TOP20城市宅地出讓金占全國比重達61%，頭部的杭州、上海、北京出讓金分別為432億元、395億元、340億元，廣州、深圳出讓金均近300億元，行業資金高度向核心城市集中。

從企業層面看，上半年22城累計拿地金額中，央國企占比為54%，一線城市及廈門等地央國企占比更是超過60%；地方國資占比25%，較2025年全年降低6個百分點，托底效應逐漸減弱；民企占比17%，整體仍處于偏低水平。

整體而言，上半年土拍呈現“規模收縮、熱度分化、地價平穩”的特征。展望后市，土地供應端“控量提質”的基調不會轉向，一線及強二線城市核心區有望迎來更多優質住宅用地入市，以穩定預期；三四線城市及一二線城市的郊區，土地市場仍將面臨壓力。

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