進入2026年之后，國內樓市的寒意并沒有像不少人預期的那樣消散。國家統計局和第三方機構的數據都指向同一個事實：房價仍在陰跌通道里。

以5月份為例，百城二手住宅均價已經回落到12692元/平方米，環比下跌0.32%，同比下跌將近8%。

各路救市政策也在持續加碼——銀行端繼續下調房貸利率和首付比例，上海、深圳等一線城市相繼放開或大幅松綁限購，部分熱點區域的成交量短期內確實被點燃，少數板塊出現了止跌回穩的跡象。但熱鬧歸熱鬧，國際評級機構的判斷卻給市場潑了一盆冷水。

標普全球評級（S&P Global Ratings）近期大幅下調了對中國房地產行業的展望。2026年僅過去幾個月，這家國際機構就罕見地中途修改全年預測，并在報告中坦言，自己此前的判斷過于樂觀。

按照標普最新的口徑，2026年中國新房銷售額將下滑10%到14%，相比2025年10月給出的5%到8%降幅，幾乎是翻倍式的惡化。這次調整的背后，是一組難以忽視的現實——市場需求持續疲軟，未售出住宅的庫存還在不斷累積。

要知道，房地產行業曾經一度貢獻了中國超過四分之一的經濟活動，但這幾年明顯是一年比一年承壓。更刺眼的是銷售規模的萎縮。

僅在過去四年間，全國年度商品房銷售就已經蒸發了將近一半。這一輪下行周期的起點，可以追溯到當年監管層收緊對開發商過度舉債的管控，自那以后，購房者的信心始終沒能真正恢復過來。

耐人尋味的是，銷售一路下滑，但建設端的慣性并沒有同步收住，據報道，新房竣工后無人接盤的尷尬局面已經連續第六年出現。供應過剩，是當前這輪調整最難啃的硬骨頭，也是任何復蘇故事都繞不開的攔路虎。

庫存高企意味著價格端的壓力短期很難真正釋放。標普測算，2026年全國房屋價格可能再下跌2%到4%，與2025年的跌幅大體相當。

房價持續走低，進一步打擊了普通投資者的入市意愿，這種情緒一旦蔓延，就很容易形成自我強化的負反饋。低迷的銷售也正在傳導到開發商的資產負債表上。

標普警告稱，一旦銷售降幅超出預期，可能觸發多家房企的評級壓力。事實上，進入2026年之后，新一輪的債務緊張苗頭已經浮現，再次提醒外界——行業內部的金融風險并沒有真正出清。

供應過剩懸而未決、需求依然脆弱，按照標普的判斷，中國房地產市場恐怕又要迎來一個不輕松的年份。正是在這樣的大背景下，"2026年不買房，5年后到底會慶幸還是后悔？

"這個問題，又一次被推上了風口浪尖。如今市場上比較主流的一種觀點是：要看城市分化。

如果不在一線城市出手，5年后房價兜兜轉轉又漲回去，那大概率會拍大腿；可要是在二三線城市硬上車，未來房價繼續陰跌，資產縮水的滋味同樣不好受，那時候反而會感慨幸虧當初沒沖動。

圍繞這個問題，李嘉誠和曹德旺其實并沒有針對2026年這個具體時點公開做過預測。但翻看這兩位商界老人過去幾年的公開表態，關于中國房價長期走向的判斷，早就擺在那里了。

李嘉誠的看法很直白——未來房價會出現一次大洗牌，炒房客必須謹慎。如果買房是為了自己住，那不用太糾結時機；可如果是沖著炒作去的，那真的可以洗洗睡了。

他說的"大洗牌"，本質上就是分化二字：核心資產可能依然有它的硬通貨屬性，但更多普通樓盤恐怕只能靠居住價值說話。曹德旺的話則更直接，甚至有點扎心。

他在接受媒體采訪時直言，房子歸根到底就是一堆水泥磚頭，本身并不值錢。他甚至公開建議手里握著多套房的家庭，趁早把多余的房子出手，免得將來卡在"賣不掉、又租不出去"的死循環里。

翻譯一下，老爺子想表達的其實是：未來房子會越來越回歸它本來該有的居住屬性，今天還在加杠桿沖投資盤的人，過幾年大概率要后悔。

把這兩位的表態放在一起對照，就會發現一個共同的方向感——房價的長期主線，是去泡沫化、去投資化，最終回歸到"住"這一個字上。如果認同這條主線，那么"2026年不買房，5年后會慶幸"這個結論，可能比想象中更靠譜。

至于"在一線不買就一定后悔"的說法，其實和回歸居住屬性的大邏輯是沖突的，未必經得起時間檢驗。

恰恰相反，未來幾年一線城市核心區域的房價，等到這一輪救市利好的興奮勁過去之后，很可能會迎來一輪補跌；而之前跌得比較狠的二三線城市，由于泡沫已經擠出去大半，跌幅反倒會逐步收窄。

當然，對剛需家庭來說，眼下確實是歷史上政策最友好的窗口期之一，如果經濟條件允許、自己又確實需要，今年出手并不丟人。但如果是奔著投資炒房去，現在動手風險真的不小，主要有這么幾個繞不開的現實。

第一，樓市進入長期調整的趨勢已經形成。做投資最忌諱的就是逆勢而為。

本世紀初買房的那一批人，趕上了長達二十年的上漲周期，自然慶幸；可2019年到2021年高位接盤的人，今天恐怕連首付都跌沒了。

事實上，從2022年開始，國內房價就整體步入了下行通道，全國平均跌幅普遍在30%到40%之間，而像廊坊、涿州這樣的環京板塊，最大跌幅甚至超過60%。趨勢這東西，一旦形成，靠幾次政策刺激很難真正逆轉。

第二，居民收入已經撐不起當前的房價。雖然房價已經連跌四年，但客觀地說，很多城市的價格泡沫并沒有完全出清。

一線城市的房價收入比仍然高達40左右，二三線城市也普遍在20到25。意味著普通家庭不吃不喝幾十年才能買得起一套房。

再疊加這兩年實體經濟的壓力——企業在裁員增效，居民收入預期下降——高房價的群眾基礎正在被一點點抽空。第三，房地產已經失去了過去那種賺錢效應。

過去十幾年，房價不斷上漲制造了一種"閉眼買都能賺"的幻覺，房產成了最普遍的資產增值工具。但現在不一樣了，國內房價連跌四年，部分城市的二手房成交價已經回到了2015年的水平。

賺錢效應一旦消失，原本踴躍入場的炒房客就會變成拋盤力量，要么割肉離場，要么持幣觀望。最近一段時間，多個城市二手房掛牌量持續攀升，本身就是市場情緒轉向的信號。

那么回到最初那個問題——2026年不買房，5年后是慶幸還是后悔？

綜合標普這樣的國際機構對銷售和價格的判斷，再疊加李嘉誠、曹德旺早年的預警，答案其實越來越清晰：房價長期調整的大趨勢已經擺在那里，對絕大多數投資客來說，"慶幸"的概率明顯高于"后悔"。現在貿然加杠桿沖進去，很可能成為下一輪調整的接盤者。

當然，話也不能說死。對于面臨結婚、落戶、子女上學等真實居住需求的剛需家庭來說，眼下利率、首付、限購齊齊松綁，確實是這些年里少有的友好窗口。

只要月供壓力在可承受范圍內，自住購房并不需要看太短的價格波動。買房這件事，從來不是一道非黑即白的選擇題，關鍵是想清楚——你買的，到底是一個家，還是一筆投資。

這兩種邏輯，注定要走向截然不同的答案。