上周末，昆明市自規(guī)局公示了北部山水新城小窯村城改項(xiàng)目一個地塊的控詳規(guī)調(diào)整方案，預(yù)示著這宗土地很快將掛牌出讓，同時這也意味著停滯多時的龍泉古鎮(zhèn)項(xiàng)目再次破局，灃源路以北片區(qū)將進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段。

小窯村城改項(xiàng)目調(diào)規(guī)地塊（上圖紅線內(nèi)）及調(diào)規(guī)方案（下圖）

龍泉古鎮(zhèn)是盤龍區(qū)在北市區(qū)籌劃的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，因?yàn)槠渲邪藢Ξ?dāng)年西南聯(lián)大眾多名人故居的修繕保護(hù)，在昆明眾多新開發(fā)片區(qū)中顯得很不一般。

龍泉古鎮(zhèn)項(xiàng)目規(guī)模龐大，包括多個城中村的改造，因而有三家房企先后被確定為投資人，采取一二級聯(lián)動方式滾動開發(fā)，其中位于灃源路以南的司家營、麥地村、瓦窯村等，由俊發(fā)負(fù)責(zé)開發(fā)，如今北市區(qū)第一大盤俊發(fā)城就是開發(fā)成果。

南片區(qū)由俊發(fā)負(fù)責(zé)開發(fā)，圖為正在建設(shè)的N8地塊金地峯上

相比而言，灃源路以北片區(qū)的進(jìn)展就要慢得多。灃源路以北片區(qū)又有兩家開發(fā)商負(fù)責(zé)，恒大負(fù)責(zé)龍頭村4-6村等，美的則負(fù)責(zé)小窯村開發(fā)，但恒大在初次拿地后就債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，土地閑置。至于美的置業(yè)，連小窯村拆遷都還沒有完成就實(shí)質(zhì)性退出。

上周調(diào)整規(guī)劃的正是小窯村完成拆遷準(zhǔn)備進(jìn)行商品房開發(fā)的44.7畝土地，調(diào)規(guī)前本來是兩宗，調(diào)規(guī)后合并成為一宗，容積率也從3.72下降為2.9，建筑限高從100米降低到了80米。

地塊上原本分隔為兩片的公園綠地，調(diào)規(guī)后合并且擴(kuò)大了面積，有21.8畝，被命名為龍窯文化公園，隔絕了商品房地塊與未拆除城中村，對后續(xù)開發(fā)比較有利。這一片綠地之所以被命名為文化公園，是因?yàn)槠渲杏卸嗵幵髂下?lián)大名人故居。

圖中水塘所在地塊就是準(zhǔn)備出讓的小窯村商品房開發(fā)用地

作為一宗住宅地塊，容積率不高，有面積不小的綠地，旁邊就是龍頭街地鐵站，屬于北部山水新城比較優(yōu)質(zhì)的開發(fā)用地，如今既然要出讓，到底是當(dāng)年曾經(jīng)參與開發(fā)的美的置地重續(xù)前緣？還是說像盤龍區(qū)其他城改項(xiàng)目一樣，干脆由盤龍建投拿下，自己開發(fā)？

美的是2021年才參與到龍泉古鎮(zhèn)項(xiàng)目小窯村片區(qū)開發(fā)當(dāng)中的，當(dāng)時，美的置業(yè)旗下的美龍置業(yè)收購了原社會投資人永邦投資的全部股權(quán)，成為小窯村城改的操盤者。但美的參與后淺嘗輒止，后續(xù)拆遷以及安置房建設(shè)長期停滯不前，直到2024年，盤龍建投成為小窯村城改的實(shí)際主導(dǎo)者，安置房建設(shè)也在同一年開工，如今已基本竣工。

小窯村安置房由盤龍建投負(fù)責(zé)建設(shè)，已基本竣工

美的置業(yè)當(dāng)年不惜以收購股權(quán)方式參與龍泉古鎮(zhèn)項(xiàng)目，說明還是比較看好這里的開發(fā)潛力，如今既然即將出讓商品房土地，理論上美的應(yīng)該很感興趣，因?yàn)榍捌诋吘挂灿行┩度耄颐赖哪壳霸诒笔袇^(qū)開發(fā)的北京路9號已經(jīng)接近尾聲，也到了該拿地的時候。公開資料顯示，當(dāng)年小窯村的社會投資人永邦投資，至今仍舊是美的旗下公司。

但這一類城改項(xiàng)目，盤龍建投的動向也值得關(guān)注。盤龍區(qū)多個城改項(xiàng)目的開發(fā)方如今都是盤龍建投，采取的模式是安置房與商品房一起干，像任旗營城改項(xiàng)目、栗樹頭城改項(xiàng)目、唐家營城改項(xiàng)目都是如此。小窯村城改項(xiàng)目的安置房已經(jīng)由盤龍建投旗下的昆明安灼房地產(chǎn)公司開發(fā)，已經(jīng)基本竣工，很快就將交付，再順勢拿下商品房地塊繼續(xù)開發(fā)也不奇怪。

小窯村商品房地塊位置很好，2.9的容積率80米限高也是當(dāng)前主流規(guī)劃條件，很適合開發(fā)高品質(zhì)新規(guī)產(chǎn)品，旁邊的地鐵站更是加分項(xiàng)，唯一的缺點(diǎn)是這一段的地鐵實(shí)際上是以高架軌道方式運(yùn)行，地鐵經(jīng)過時噪音較大。