撰文 | 花姐

出品 |樓花網

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一切毫無征兆。

6月29日，中建壹品北京西紅門6038地塊，突然通告了最新版的總平面圖。

請注意，這和常規的報規方案反饋意見通告不同。

它沒有針對性的問答內容，只有一段文字和一張圖紙。

這段文字是：

”按照相關法律法規要求，現將大興區西紅門鎮DX04-0102-6038地塊二類居住用地項目設計方案總平面圖予以公布，公布期限自即日起至全部建設項目建成后通過規劃核驗之日止。”

稍微熟悉北京報規流程的人，對這段文字并不陌生，它常出現在反饋意見通告的最后一段。

但，它單獨出現在總平圖通告里，是很罕見的。

在花姐記憶里，唯一出現過類似情況的，只有海淀保利嘉華天珺西區，時間為2025年10月29日。

那是一個正兒八經地調規樓盤，將樓棟朝向從東南向變成正南正北。

而中建壹品6038地塊的新圖紙，整體格局未變，只做了局部優化。

三個優化的關鍵點

為什么中建壹品要優化6038圖紙呢？這一定是有原因的。

花姐拎出三點變化來講：

1、住宅樓全部長高了

它規劃的12棟住宅樓，全部把建筑高度調高了。

A、6#和9#的高度，從34.15米變成了34.45米，調高0.3米；B、其余10棟樓，較調規前都長高了1米。

花姐判斷，這些所謂的調高，大概是樓頂的裝飾架構或女兒墻調高，讓外立面顯得更氣派。因為，新圖紙的屋檐似乎加寬了。

但，它的層高未變。

2、面積做了騰挪

11#住宅樓的西單元，從11層減至9層，減少了4套住宅，銷售套數從648套減為644套。

但整個項目的地上計容建面依然是63463.55平米，這些減少的面積去哪兒了？

秘密在于，它把開閉站從地上調到了地上，共計一層，大約300平米。這就是住宅減少的那部分面積。

開閉站的位置，設在西南角12#的北邊，與公廁配套樓緊挨著。這里，原本的規劃是電動自行車位，有162輛。

根據北京市25號文，落實防澇風險評估及防控措施，經相關部門審查同意后，可在地下一層設置。

花姐不太清楚，很多房企對開閉站設在地下，求之不得。為何中建壹品還要特意將它從地下調至地上：一是占了計容住宅建面，二是對開閉站樓棟住戶有所有影響。

3、修改地鐵出入口

在原規劃中，在1#住宅樓北側的地下紅線內，有一條地鐵出入口——規劃19號線南延西紅門站，與東面的6039地塊下沉廣場連接。

新版圖紙里，這條地鐵出入口不見了，但地下空間依然有一條通道和下沉廣場相連。

花姐判斷，1#北面的地下空間，應有商業設置。

地鐵出入口，則改到6038項目東面人行主入口的北面。

除此之外，還有一些地上非機動車位置、化糞池等做了調整，等等。

刻意放慢了腳步

中建壹品6038項目優化，沒有走重新報規流程，概因圖紙改動不大。

前一陣子，通州的北投和璟調規了，把地下100平米物管用房移到了地上，涉及13棟住宅樓戶型調整，導致整個方案重新公示，僅公示期就達到15天。

與北投和璟相比，中建壹品6038項目幸運了許多。

但，即便如此，中建壹品在6038項目上，花費的時間比較長，至今沒有公布案名，更沒有公布圖紙，一切秘而不宣。

來看一下這塊地的開發歷程：

2025年11月4日拿地；2026年1月28日首版公布；2026年4月17日公示反饋意見；2026年4月30日和6月2日，分別領取規劃證；2026年6月17日，領取施工證。

一路走下來，一共耗費了226天。

這有點不像中建壹品的風格。

花姐猜測，它可能是為隔壁的兄弟樓盤元啟讓道，主力戶型為82-168平米。金茂東壩新項目也是類似，只等金茂滿矅網簽，超過八成的那一刻。

反觀6038項目，花姐推測其戶型為：84平米、93平米、100平米和130平米。

這兄弟倆，最起碼在100平米以下產品，是有競爭的。

元啟于2024年8月開盤，中間調過規，供應1052套，截至網簽639套，成交均價5.18萬元/平米，成交金額34.17億元，地價覆蓋率70%。

為自己的兄弟護盤，無可厚非。

當然了，6038速度慢一點，或許也是受地鐵連通的影響，設計和協調，很耗費時間。在北京樓市，與地鐵站相連的樓盤，十分稀缺，堪稱神盤。

另一個例子，就是中建智地太陽宮項目，緊鄰地鐵17號線和太陽宮交叉口，2025年9月30日拿地，2026年6月8日才領取規劃證。

6037地塊，還要等多久？

中建壹品6038項目的步子慢下來了，它隔壁的6037地塊，也隨著慢了下來。

花姐查了下，6037地塊最早出現在大家的視野里，是2025年第八輪供地清單，時間在2025年10月16日。

當時，距離6038地塊拍賣，僅有18天。

對6037地塊的上架，北京地產圈內頗有微詞，認為離6038地塊拍賣的時間，太近了。

現在回過頭來看，8個半月過去了，6037地塊依然躺在供地清單里。

花姐認為，關鍵原因只有一個，6038項目尚未領取預售證，沒有開盤。

6037地塊的素質也非常不錯，占地2.44公頃，規劃建面5.62萬平米，離地塊口不遠不近，鬧中取靜。

自它誕生起，市場一直傳聞，拿地者是中建玖合。

不過，最近又傳出消息，說中建玖合放棄了6037地塊。

真真假假，實在難辨。

西紅門板塊是剛改的樂園，誕生了御璟星城、橡樹灣、中建玖合府，每個盤都大賺了一筆。

現在的賣房主力，除了元啟，還有興創置地旗下的萬象茗筑。

萬象茗筑于今年5月開盤，供應555套，至今網簽25套，成交均價4.92萬元/平米。

說句實話，在西紅門板塊，如果6037地塊入市，將會出現四盤交戰的場景，真是一片紅海。

這從側面說明一點，6037地塊延緩入市的關鍵因素，或許還是市場的問題。

隨著6038地塊圖紙優化，中建壹品的開發進度加快，下一步，是領取預售許可證。它正式入市的時間，也就不遠了。

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